Węgierski przedsiębiorca z Budapesztu postanowił nabyć mieszkanie w Warszawie – jako bazę operacyjną dla swojej spółki działającej w Polsce. Na papierze procedura wyglądała prosto. W praktyce okazało się, że kwestia zezwolenia, wybór notariusza i struktura transakcji wymagały starannego przygotowania. Sprawa zakończyła się sukcesem – i dostarcza lekcji dla każdego obywatela Węgier planującego zakup nieruchomości w Polsce.

Obywatel Węgier, jako obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, może nabyć nieruchomość mieszkalną w Polsce bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Swoboda ta wynika z unijnych przepisów o swobodnym przepływie kapitału. Nieruchomości komercyjne i grunty rolne podlegają odrębnym zasadom, które opisujemy poniżej.

Poniżej przedstawiamy cztery etapy sprawy: tło i cel zakupu, przyjętą strategię, przebieg procesu oraz wnioski, które można zastosować w analogicznych transakcjach. Każdy etap zawiera konkretne terminy i progi finansowe.

Tło sprawy – dlaczego obywatel Węgier kupuje nieruchomość w Polsce?

Klient – dyrektor zarządzający spółki z sektora logistycznego – szukał lokalu mieszkalnego w Warszawie o wartości około 1,2 mln PLN. Jego spółka posiadała już biuro w Polsce, lecz on sam nocował w hotelach podczas miesięcznych pobytów w kraju. Zakup mieszkania miał zredukować koszty operacyjne i zapewnić stabilną bazę. Cel był prosty, ale struktura transakcji wymagała weryfikacji kilku zagadnień prawnych.

Pierwsza kwestia dotyczyła statusu nabywcy. Węgry są członkiem Unii Europejskiej od 2004 roku. Na mocy przepisów o swobodnym przepływie kapitału obywatele UE nie potrzebują zezwolenia MSWiA na zakup lokalu mieszkalnego w Polsce – w odróżnieniu od obywateli państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. To istotna różnica wobec obywateli, na przykład, Ukrainy czy USA, którzy takie zezwolenie muszą uzyskać. Dla porównania – podobna sytuacja dotyczy obywateli Hiszpanii, co opisujemy szerzej w przewodniku dla obywateli Hiszpanii.

Druga kwestia dotyczyła gruntów. Klient rozważał początkowo zakup działki pod dom jednorodzinny pod Warszawą. Tu sytuacja jest bardziej złożona – grunty rolne podlegają ograniczeniom wynikającym z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ostatecznie klient zdecydował się na lokal w budynku wielorodzinnym, co uprościło całą procedurę.

Jaką strategię przyjęto przy zakupie nieruchomości?

Strategia opierała się na trzech filarach. Po pierwsze – weryfikacja prawna nieruchomości przed złożeniem oferty. Po drugie – optymalna struktura umowy przedwstępnej. Po trzecie – planowanie kosztów transakcyjnych z wyprzedzeniem co najmniej 30 dni przed podpisaniem aktu notarialnego.

Weryfikacja nieruchomości objęła badanie księgi wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy. Sprawdzono wpisy w działach II, III i IV – czyli własność, ograniczone prawa rzeczowe i hipoteki. Nieruchomość była obciążona hipoteką bankową zbywcy na kwotę 380 000 PLN. Ustalono, że hipoteka zostanie wykreślona ze środków uzyskanych z ceny sprzedaży – co jest standardową procedurą, lecz wymaga precyzyjnego zapisania w akcie notarialnym. W Polsce działa praktyka nieruchomości kancelarii obsługująca transakcje w wielu jurysdykcjach.

Umowa przedwstępna przewidywała zadatek w wysokości 10% ceny, czyli 120 000 PLN, z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu 60 dni. Taki termin pozwolił klientowi na spokojne uzyskanie finansowania z węgierskiego banku – co wymagało apostille na dokumentach polskich oraz tłumaczenia przysięgłego na język węgierski.

Jak przebiegał proces transakcji – etap po etapie?

Transakcja przebiegła w pięciu krokach. Każdy miał konkretny termin i osobę odpowiedzialną za działanie.

  • Tydzień 1–2: badanie księgi wieczystej, weryfikacja planu zagospodarowania przestrzennego i stanu technicznego lokalu.
  • Tydzień 3: negocjacja i podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego; wpłata zadatku 120 000 PLN.
  • Tydzień 4–7: uzyskanie finansowania, tłumaczenia dokumentów, koordynacja z bankiem zbywcy w sprawie spłaty hipoteki.
  • Tydzień 8: podpisanie umowy przyrzeczonej u notariusza; zapłata ceny i jednoczesna spłata hipoteki zbywcy.
  • Tydzień 9–10: złożenie wniosku wieczystoksięgowego, uiszczenie podatku PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości – czyli 24 000 PLN.

Opłata sądowa od wpisu prawa własności wynosiła 200 PLN. Taksa notarialna przy cenie 1,2 mln PLN wyniosła około 5 985 PLN netto zgodnie z rozporządzeniem o maksymalnych stawkach. Łączne koszty transakcyjne zamknęły się w kwocie poniżej 35 000 PLN, co stanowiło około 2,9% ceny zakupu. Warto pamiętać, że przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) nie ma podatku PCC – zamiast tego naliczany jest VAT zawarty w cenie.

Kwestia podatkowa po stronie klienta była prosta – jako nierezydent podatkowy w Polsce, klient nie uiszczał w Polsce podatku dochodowego od nabycia. Gdyby w przyszłości sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia, powstałby obowiązek rozliczenia podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży. To często pomijany szczegół przy planowaniu wyjścia z inwestycji. Zagadnienia transgraniczne między Polską a Węgrami – w tym kwestie upadłościowe dotyczące aktywów w obu krajach – opisujemy w osobnym materiale: sprawy transgraniczne Polska–Węgry.

Całość procesu zajęła 10 tygodni. Bez wcześniejszego przygotowania dokumentów – zwłaszcza apostille i tłumaczeń przysięgłych – termin mógłby się wydłużyć o kolejne 3–4 tygodnie, co groziłoby utratą zadatku lub koniecznością renegocjacji umowy przedwstępnej.

Jakie wnioski wynikają z tej sprawy dla obywateli Węgier?

Sprawa dostarcza czterech lekcji praktycznych. Są one przydatne nie tylko dla obywateli Węgier, lecz dla każdego nabywcy z kraju UE wchodzącego na polski rynek nieruchomości.

Po pierwsze – brak zezwolenia MSWiA nie oznacza braku formalności. Weryfikacja księgi wieczystej, badanie obciążeń i analiza planu miejscowego to niezbędne minimum przed złożeniem oferty. Pominięcie któregokolwiek z tych kroków może oznaczać zakup nieruchomości z ukrytą wadą prawną.

Po drugie – finansowanie transgraniczne wydłuża proces. Węgierski bank wymagał dokumentów polskich w formie apostille i z tłumaczeniem. Należy zarezerwować na to co najmniej 2–3 tygodnie. Notariusz polski nie czeka – termin z umowy przedwstępnej jest wiążący.

Po trzecie – podatek PCC w wysokości 2% to znaczący koszt. Przy cenie 1,2 mln PLN to 24 000 PLN płatne gotówką w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Pominięcie tej kwoty w planowaniu budżetu transakcji to błąd, który widzimy regularnie.

Po czwarte – nabycie gruntu rolnego lub komercyjnego wymaga odrębnej analizy. Tu swoboda obywatela UE jest ograniczona przez przepisy krajowe. Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nadal wymaga zezwolenia MSWiA dla nabycia nieruchomości komercyjnej przez nierezydenta – nawet obywatela UE – w określonych przypadkach. Każda taka transakcja wymaga indywidualnej oceny.

Lista dokumentów, które warto przygotować przed transakcją:

  • ważny paszport lub dowód osobisty (z tłumaczeniem przysięgłym, jeśli bank tego wymaga),
  • numer PESEL lub NIP (uzyskiwany przez notariusza lub urząd skarbowy),
  • zaświadczenie o źródle finansowania (wymagane przez notariusza przy transakcjach powyżej 15 000 EUR),
  • dokumenty bankowe z apostille (przy finansowaniu zagranicznym),
  • pełnomocnictwo notarialne (jeśli nabywca nie może stawić się osobiście).

Konkretna sytuacja Państwa firmy lub rodziny – w szczególności gdy zakup dotyczy nieruchomości komercyjnej, gruntu lub wiąże się z finansowaniem transgranicznym – wymaga indywidualnej oceny prawnej. Pominięcie weryfikacji może zamknąć drogę do nabycia lub prowadzić do nieodwracalnych strat finansowych.

Jeśli Państwa transakcja dotyczy zakupu nieruchomości w Polsce jako obywatela Węgier – przeprowadzimy badanie prawne, przygotujemy projekt umowy i skoordynujemy finalizację: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy obywatel Węgier potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup mieszkania w Warszawie?

O: Nie. Obywatele Węgier, jako obywatele Unii Europejskiej, nabywają lokale mieszkalne w Polsce bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Swoboda ta wynika z unijnych przepisów o swobodnym przepływie kapitału. Inaczej wygląda sytuacja przy zakupie nieruchomości komercyjnych lub gruntów rolnych – tam ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców może wymagać uzyskania zezwolenia.

P: Ile kosztuje zakup nieruchomości w Polsce – jakie podatki i opłaty ponosi nabywca?

O: Przy zakupie na rynku wtórnym nabywca płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości – przy cenie 1 mln PLN to 20 000 PLN, płatne w ciągu 14 dni od zawarcia umowy. Dochodzą taksa notarialna (według stawek maksymalnych z rozporządzenia) oraz opłata sądowa od wpisu własności w kwocie 200 PLN. Przy zakupie od dewelopera podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma – cena zawiera podatek VAT.

P: Jak długo trwa zakup nieruchomości w Polsce przez obcokrajowca?

O: Przy sprawnym przygotowaniu dokumentów – od 6 do 10 tygodni. Termin wydłuża się, gdy nabywca finansuje zakup z zagranicznego banku, który wymaga dokumentów polskich z apostille i tłumaczeniem przysięgłym. Notariusz może odmówić zawarcia umowy, jeśli dokumenty nie są kompletne. Zalecamy rezerwację co najmniej 3 tygodni wyłącznie na kwestie dokumentacyjne i finansowe.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych i inwestycji transgranicznych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.