Holenderski przedsiębiorca z Amsterdamu – nazwijmy go Maarten – postanowił wiosną 2024 roku kupić apartament inwestycyjny w Krakowie. Miał gotówkę, miał cel, miał termin. Nie miał jednak pojęcia, że jako obywatel Holandii wchodzi na rynek, który – choć otwarty dla obywateli UE – rządzi się własnymi regułami proceduralnymi. Pierwsze trzy tygodnie stracił na szukaniu odpowiedzi w internecie.

Obywatel Królestwa Niderlandów może kupić nieruchomość w Polsce bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji – jako obywatel UE korzysta z pełnej swobody przepływu kapitału. Ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wyłącza obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA. Zakup mieszkania lub lokalu użytkowego może zamknąć się w ciągu 6–10 tygodni od podpisania umowy przedwstępnej.

Poniższy przewodnik odtwarza cztery etapy transakcji Maartena: tło sprawy i wybór strategii, proces prawny krok po kroku, pułapki, które o mało nie kosztowały go zaliczki, oraz lekcje, które przydadzą się każdemu inwestorowi z Niderlandów wchodzącemu na polski rynek nieruchomości.

Tło sprawy – dlaczego Kraków i dlaczego teraz?

Maarten prowadził w Amsterdamie firmę z branży logistycznej. Szukał dywersyfikacji kapitału poza holenderskim rynkiem nieruchomości, gdzie rentowność najmu długoterminowego spadła poniżej 3%. Kraków oferował mu wynajem krótkoterminowy z prognozowaną stopą zwrotu na poziomie 6–7% rocznie. Decyzja była ekonomicznie uzasadniona. Problem leżał gdzie indziej – w procedurach.

Pierwszym krokiem było ustalenie statusu prawnego Maartena. Jako obywatel Holandii i rezydent UE był zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA na zakup lokalu mieszkalnego lub komercyjnego. Inaczej wyglądałaby sytuacja przy zakupie gruntu rolnego lub nieruchomości w strefie przygranicznej – tam obowiązują dodatkowe ograniczenia. Maarten kupował miejski apartament, więc bariera administracyjna nie istniała.

Warto jednak pamiętać, że brak zezwolenia nie oznacza braku formalności. Notariusz sporządzający akt notarialny musi zweryfikować tożsamość kupującego na podstawie dokumentu wydanego przez organ holenderski. Paszport lub dowód osobisty z UE są wystarczające. Tłumaczenie przysięgłe jest wymagane tylko wtedy, gdy dokument nie jest w języku polskim lub angielskim – w praktyce holenderski dowód osobisty wymaga tłumaczenia.

Maarten skontaktował się z nami w połowie marca 2024 roku. Do zamknięcia transakcji miał 8 tygodni – sprzedający wymagał podpisania aktu notarialnego do końca maja. Termin był napięty, ale realny. Zaczęliśmy od audytu nieruchomości w KRS i KW.

Strategia i proces – jak przeprowadziliśmy transakcję?

Strategia opierała się na trzech filarach: szybkim due diligence, zabezpieczeniu zaliczki przez umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego oraz optymalizacji kosztów transakcyjnych. Każdy z tych elementów miał konkretny wpływ na termin i bezpieczeństwo transakcji.

Due diligence objęło księgę wieczystą (KW), wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zaświadczenie o niezaleganiu sprzedającego z podatkiem od nieruchomości. Sprawdziliśmy również, czy lokal nie jest obciążony hipoteką – w tym przypadku hipoteka bankowa istniała i wymagała wykreślenia przed finalizacją. Sprzedający zobowiązał się spłacić kredyt z ceny sprzedaży. Mechanizm escrow u notariusza zapewnił Maartenom bezpieczeństwo: środki trafiły do banku sprzedającego dopiero po złożeniu wniosku o wykreślenie hipoteki.

Umowę przedwstępną zawarliśmy w formie aktu notarialnego – nie jako zwykłą umowę cywilną. To rozróżnienie ma ogromne znaczenie. Akt notarialny daje kupującemu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które można egzekwować sądownie. Zwykła umowa daje jedynie prawo do zwrotu podwójnego zadatku. Przy transakcji wartej 980 000 PLN różnica w poziomie zabezpieczenia była istotna.

Koszty transakcji Maartena wyniosły łącznie około 3,5% wartości nieruchomości. Składały się na nie: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% – przy zakupie na rynku wtórnym, taksa notarialna, opłata sądowa za wpis do KW oraz koszty tłumacza przysięgłego. Dla nieruchomości z rynku pierwotnego PCC nie obowiązuje, ale pojawia się VAT. Maarten kupował na rynku wtórnym, więc PCC był nieunikniony.

Akt notarialny podpisano 22 maja 2024 roku. Wpis do KW uzyskano po 6 tygodniach – standardowy czas w Krakowie. Maarten stał się właścicielem nieruchomości w Polsce bez jednej wizyty w MSWiA.

Jakie pułapki o mało nie kosztowały Maartena zaliczki?

Pierwsza pułapka dotyczyła numeru PESEL. Cudzoziemiec kupujący nieruchomość w Polsce musi posiadać numer PESEL lub NIP. Maarten nie miał żadnego z nich. Wyrobienie PESEL dla obywatela UE trwa zazwyczaj kilka dni roboczych w urzędzie gminy właściwym dla miejsca zamieszkania lub miejsca nabycia nieruchomości. Bez PESEL notariusz nie może sporządzić aktu. Gdybyśmy nie zidentyfikowali tego wymogu w pierwszym tygodniu, termin majowy byłby niemożliwy do dotrzymania.

Druga pułapka była poważniejsza. Sprzedający przedstawił zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości wystawione w grudniu 2023 roku – pięć miesięcy przed transakcją. Urząd Skarbowy wymagał dokumentu nie starszego niż 3 miesiące. Musieliśmy wstrzymać podpisanie umowy przedwstępnej o 10 dni, czekając na nowe zaświadczenie. Sprzedający był zirytowany. Maarten – spokojny, bo wiedział, że działamy zgodnie z procedurą.

Trzecia kwestia dotyczyła zgodności struktury zakupu z polskimi przepisami podatkowymi dla podmiotów holenderskich. Maarten rozważał zakup przez holenderską spółkę BV zamiast prywatnie. Analiza wykazała, że zakup przez BV generuje dodatkowe obowiązki rejestracyjne w Polsce i potencjalnie wyższe koszty obsługi. Zakup prywatny był prostszy i tańszy w tej konkretnej sytuacji.

Czwarta pułapka – najbardziej typowa dla zagranicznych inwestorów – to kwestia zarządzania nieruchomością po zakupie. Maarten potrzebował umowy najmu krótkoterminowego zgodnej z polskim prawem. Standardowe wzory dostępne online nie uwzględniają przepisów o ochronie lokatorów ani zasad rozliczeń VAT przy najmie na doby. Przygotowaliśmy umowę dostosowaną do jego sytuacji podatkowej jako nierezydenta.

Jakie lekcje wynieść z tej transakcji?

Transakcja Maartena zakończyła się sukcesem, ale zawierała cztery momenty, w których brak przygotowania mógł ją storpedować. Każdy z nich jest typowy dla inwestorów z Europy Zachodniej wchodzących na polski rynek po raz pierwszy. Zebraliśmy najważniejsze wnioski w formie listy kontrolnej.

  • Wyrobić PESEL lub NIP przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy – minimum 2 tygodnie przed planowanym aktem notarialnym.
  • Żądać dokumentów urzędowych nie starszych niż 3 miesiące – zaświadczeń podatkowych, wypisów z KW, zaświadczeń ze spółdzielni.
  • Zawierać umowę przedwstępną wyłącznie w formie aktu notarialnego – nie jako zwykłą umowę cywilną.
  • Sprawdzić hipoteki i inne obciążenia w KW przed zapłatą zadatku – wykreślenie hipoteki trwa i musi być zaplanowane w harmonogramie.

Dla inwestorów z Niderlandów szczególnie istotny jest aspekt podatkowy. Polska i Holandia mają podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochody z najmu nieruchomości położonej w Polsce są opodatkowane w Polsce – niezależnie od rezydencji podatkowej właściciela. Maarten musiał zarejestrować się jako podatnik w Polsce i wybrać formę opodatkowania najmu: skalę podatkową lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wybrał ryczałt 8,5% – prostszy w rozliczeniu dla nierezydenta.

Podobne mechanizmy opisujemy w przewodniku dla obywateli Francji kupujących nieruchomości w Polsce – tam pojawia się ten sam schemat: brak zezwolenia MSWiA, obowiązek PESEL, wybór formy opodatkowania najmu. Różnice dotyczą szczegółów umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Jeśli porównujesz swoją sytuację z przypadkiem polskiego nabywcy – różnice proceduralne są mniejsze niż się wydaje. Szczegóły znajdziesz w przewodniku dla obywateli Polski, który opisuje tę samą ścieżkę notarialną.

Konkretna sytuacja Państwa firmy lub inwestycji wymaga indywidualnej oceny. Pominięcie nawet jednego kroku – jak PESEL czy forma umowy przedwstępnej – może nieodwracalnie opóźnić transakcję lub narazić na utratę zadatku.

Jeśli Państwa inwestycja w polską nieruchomość przekracza 500 000 PLN lub obejmuje zakup przez podmiot holenderski – przeprowadzimy pełne due diligence, przygotujemy umowę przedwstępną i poprowadzi Państwa przez cały proces notarialny: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy obywatel Holandii potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup mieszkania w Polsce?

O: Nie. Ustawa z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zwalnia obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego z obowiązku uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przy zakupie lokali mieszkalnych i komercyjnych. Wyjątkiem są grunty rolne i nieruchomości w strefach przygranicznych – tam obowiązują dodatkowe przepisy.

P: Ile kosztuje zakup nieruchomości w Polsce dla obywatela UE – jakie są łączne koszty transakcyjne?

O: Przy zakupie na rynku wtórnym łączne koszty wynoszą zazwyczaj 3–4% wartości nieruchomości. Składają się na nie: podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej, taksa notarialna, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej oraz koszty tłumaczeń przysięgłych. Na rynku pierwotnym zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych pojawia się VAT wliczony w cenę dewelopera. Opłata sądowa wynosi 5% wartości wpisu zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – jednak dla wpisów do ksiąg wieczystych stosuje się odrębne stawki ryczałtowe.

P: Czy mogę kupić nieruchomość w Polsce przez holenderską spółkę BV zamiast prywatnie?

O: Tak, jest to prawnie dopuszczalne. Jednak zakup przez holenderską spółkę BV wiąże się z obowiązkiem rejestracji spółki zagranicznej w Polsce dla celów podatkowych, potencjalnym obowiązkiem VAT oraz bardziej złożoną obsługą księgową. Dla pojedynczej nieruchomości inwestycyjnej zakup prywatny jest zazwyczaj prostszy i tańszy. Decyzja powinna być poprzedzona analizą podatkową uwzględniającą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Holandią.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence i obsługi inwestorów zagranicznych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.