Firma deweloperska z Krakowa finalizuje sprzedaż mieszkania. Kupujący – obywatel polski – pyta notariusza, czy potrzebuje jakiegokolwiek zezwolenia. Odpowiedź jest prosta: nie. Jednak procedura zakupu nieruchomości w Polsce przez polskiego obywatela skrywa kilka pułapek, które potrafią opóźnić transakcję o tygodnie lub wygenerować nieoczekiwane koszty.

Polscy obywatele kupują nieruchomości w Polsce bez zezwolenia MSWiA – ten obowiązek dotyczy wyłącznie cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Transakcja wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Opłata sądowa od wpisu do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej przy zakupie z rynku wtórnego.

Ten przewodnik omawia trzy etapy: co się zmieniło w przepisach, kogo dotyczą nowe progi i limity, oraz jakie działania należy podjąć przed podpisaniem aktu notarialnego.

Co zmieniło się w przepisach dotyczących zakupu nieruchomości w Polsce?

Polscy obywatele od lat korzystają z uproszczonego reżimu zakupowego. Zmiany z 2025 r. dotknęły jednak kilku obszarów, które bezpośrednio wpływają na koszty i procedury. Pierwsza zmiana dotyczy podatku od nieruchomości – nowe definicje „budynku" i „budowli" obowiązują od 1 stycznia 2025 r. Dla nabywców nieruchomości przemysłowych i komercyjnych oznacza to ryzyko przeklasyfikowania obiektu i wyższy podatek roczny.

Druga zmiana dotyczy uproszczonego pozwolenia na budowę domów do 70 m². Zamiast pełnego pozwolenia wystarczy zgłoszenie. To przyspiesza realizację inwestycji, ale wymaga weryfikacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przed zakupem działki. Brak MPZP lub niekorzystne zapisy mogą zablokować planowaną inwestycję na etapie zgłoszenia.

Trzecia zmiana – mniej widoczna – to reforma wieczystego użytkowania. Przepisy z 2025 r. przywracają możliwość ustanawiania wieczystego użytkowania dla celów mieszkaniowych na uproszczonych zasadach. Kupując nieruchomość na gruncie w wieczystym użytkowaniu, nabywca przejmuje obowiązek uiszczania opłaty rocznej. Jej wysokość zależy od wartości gruntu – zazwyczaj 1% rocznie dla celów mieszkaniowych.

  • Nowe definicje budynku i budowli od 1 stycznia 2025 r. – ryzyko reklasyfikacji podatkowej
  • Domy do 70 m² – zgłoszenie zamiast pozwolenia, ale MPZP nadal obowiązkowy
  • Wieczyste użytkowanie – opłata roczna 1% wartości gruntu dla celów mieszkaniowych
  • PCC 2% przy rynku wtórnym – zwolnienie przy zakupie od dewelopera (VAT zamiast PCC)

W praktyce – wiele firm deweloperskich o tym zapomina – zakup od dewelopera podlega VAT (8% lub 23%), a nie PCC. Kupujący z rynku pierwotnego nie płaci zatem PCC. To istotna różnica kosztowa przy transakcjach powyżej 500 000 zł. Weryfikacja statusu VAT sprzedającego to jeden z pierwszych kroków każdej transakcji. Więcej o przeglądzie umów najmu komercyjnego znajdziesz w naszym materiale o kluczowych punktach przeglądu najmu biurowego.

Kogo dotyczą nowe progi i jakie są koszty transakcji?

Polscy obywatele nie potrzebują zezwolenia MSWiA – to zasada bezwyjątkowa. Jednak koszty transakcji różnią się w zależności od wartości nieruchomości, jej przeznaczenia i formy prawnej gruntu. Przy zakupie z rynku wtórnego łączny koszt transakcyjny (PCC, taksa notarialna, wpis do KW) przy nieruchomości wartej 600 000 zł wynosi orientacyjnie 15 000–18 000 zł. To kwota, którą kupujący musi zaplanować poza ceną zakupu.

Taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem i zależy od wartości przedmiotu transakcji. Dla nieruchomości o wartości do 1 000 000 zł maksymalna taksa wynosi 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Notariusz pobiera też opłatę za wypisy aktu – każdy wypis to koszt 6 zł za stronę. Przy standardowej umowie kupna-sprzedaży kupujący zazwyczaj potrzebuje 3–4 wypisów.

Opłata sądowa od wpisu prawa własności do księgi wieczystej wynosi 200 zł – stała kwota niezależna od wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata od pozwu w sporach o nieruchomości wynosi 5% wartości przedmiotu sporu. To istotne przy ewentualnych sporach dotyczących wad prawnych lub fizycznych zakupionej nieruchomości. Sprawy o rękojmię przy wartości 300 000 zł generują opłatę sądową 15 000 zł.

Deweloper z Małopolski sprzedał w jesieni 2024 r. lokal usługowy jako „mieszkalny" w dokumentacji. Kupujący zapłacił PCC zamiast VAT, co przy wartości 800 000 zł oznaczało nadpłatę 16 000 zł i konieczność korekty deklaracji. Weryfikacja przeznaczenia lokalu w ewidencji gruntów i budynków to obowiązek, nie opcja. Nasza praktyka w zakresie nieruchomości w różnych jurysdykcjach pokazuje, że podobne błędy klasyfikacyjne zdarzają się niezależnie od rynku.

Jakie działania podjąć przed podpisaniem aktu notarialnego?

Etap przednotarialny decyduje o bezpieczeństwie transakcji. Pominięcie nawet jednego kroku może prowadzić do nieodwracalnych konsekwencji – nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, służebnością lub roszczeniami osób trzecich. Termin na złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej wynosi 14 dni od daty aktu notarialnego – notariusz składa wniosek elektronicznie w dniu podpisania umowy.

Co sprawdzić przed transakcją:

  • Księga wieczysta – dział III (ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia) i dział IV (hipoteki)
  • Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i opłatach za użytkowanie wieczyste
  • Wypis z MPZP lub decyzja o warunkach zabudowy – przeznaczenie terenu
  • Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości czynszowych
  • Dokumentacja techniczna – pozwolenie na budowę, odbiór, świadectwo energetyczne

Spółka z Warszawy nabyła w lecie 2023 r. halę magazynową bez weryfikacji działu III KW. Po 3 miesiącach ujawniło się roszczenie poprzedniego właściciela o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Postępowanie sądowe trwa do dziś. Koszt błędu – zablokowana inwestycja i koszty sporu przekraczające 80 000 zł. Metodologia badania due diligence w transakcjach nieruchomościowych jest zbliżona do tej stosowanej przy dochodzeniach wewnętrznych w polskich spółkach – systematyczna weryfikacja dokumentów eliminuje ryzyko.

Umowę przedwstępną warto zawrzeć w formie aktu notarialnego, nie tylko pisemnej. Tylko forma notarialna daje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które można wpisać do KW. Forma pisemna ogranicza ochronę do odszkodowania – zazwyczaj zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Konkretna sytuacja Państwa transakcji wymaga indywidualnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Pominięcie etapu due diligence może prowadzić do nieodwracalnych skutków – nabycia nieruchomości z ukrytymi obciążeniami lub wadami prawnymi, których usunięcie zajmuje lata.

Jeśli Państwa spółka lub Państwo osobiście planujecie zakup nieruchomości w Polsce – przeprowadzimy pełne due diligence prawne, zweryfikujemy dokumentację i zabezpieczymy transakcję: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy polski obywatel potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

O: Nie. Obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA dotyczy wyłącznie cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, na podstawie ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Polscy obywatele kupują nieruchomości bez żadnych ograniczeń administracyjnych – wymagana jest wyłącznie forma aktu notarialnego.

P: Ile trwa zakup nieruchomości od podpisania umowy przedwstępnej do przeniesienia własności?

O: Standardowy proces trwa od 4 do 12 tygodni. Główne zmienne to czas uzyskania zaświadczeń (urząd gminy, spółdzielnia), termin dostępności notariusza oraz czas rozpatrzenia wniosku hipotecznego przez bank. Wpis do księgi wieczystej po podpisaniu aktu notarialnego zajmuje sądom wieczystoksięgowym od 2 tygodni do 3 miesięcy – w zależności od sądu rejonowego.

P: Czy zakup mieszkania od dewelopera jest tańszy podatkowo niż z rynku wtórnego?

O: Tak, ale nie zawsze. Zakup od dewelopera podlega VAT (8% dla lokali mieszkalnych do 150 m², 23% powyżej), a kupujący jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakup z rynku wtórnego podlega PCC w wysokości 2% wartości rynkowej – bez VAT. Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł różnica wynosi 10 000 zł PCC versus VAT wliczony w cenę dewelopera. Weryfikacja statusu VAT sprzedającego jest niezbędna przed podpisaniem umowy.

O kancelarii: KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.