Rynek nieruchomości w Polsce zmienił się istotnie w ciągu ostatnich dwóch lat. Nowe definicje budynku i budowli obowiązujące od 2025 r. wpłynęły na podatek od nieruchomości, a procedury notarialne i rejestrowe nabrały nowego znaczenia dla każdego kupującego. Jeśli planujesz zakup mieszkania, domu lub lokalu użytkowego jako obywatel Polski – ten przewodnik pokazuje, co zmieniło się, kogo dotyczą zmiany i jakie kroki podjąć teraz.

Zakup nieruchomości w Polsce przez obywatela polskiego nie wymaga zezwolenia MSWiA – ten obowiązek dotyczy wyłącznie cudzoziemców spoza EOG i Szwajcarii na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Transakcja wymaga jednak formy aktu notarialnego, wpisu do księgi wieczystej i zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości (przy zakupie na rynku wtórnym). Koszty sądowe przy sporach dotyczących nieruchomości wynoszą 5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Poniżej omawiamy trzy obszary, które w 2025 i 2026 r. mają największe znaczenie praktyczne: zmiany w podatku od nieruchomości, procedurę zakupu krok po kroku oraz pułapki, których uniknięcie wymaga działania przed podpisaniem umowy.

Co zmieniło się w 2025 r. i kogo to dotyczy?

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe definicje „budynku" i „budowli" w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Zmiana ta – pozornie techniczna – ma bezpośredni skutek dla kupujących nieruchomości komercyjne, magazyny i obiekty przemysłowe. Nieruchomość, którą kupujesz dziś jako „budynek", może być jutro opodatkowana jako „budowla" według wyższej stawki.

Dla nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych zmiana jest mniej dotkliwa. Jednak każdy, kto kupuje lokal z przeznaczeniem mieszanym – mieszkalno-usługowym – powinien sprawdzić klasyfikację przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Reklasyfikacja po zakupie oznacza wyższy podatek roczny i trudniejszą odsprzedaż. Szczegółową analizę ryzyka reklasyfikacji znajdziesz w naszym opracowaniu real estate tax reclassification disputes 2025 wave.

Zmiany dotyczą też rynku najmu komercyjnego. Najemcy lokali biurowych i handlowych coraz częściej kwestionują klauzule indeksacyjne i zapisy o kosztach eksploatacyjnych. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości z istniejącym najemcą, sprawdź umowę najmu przed transakcją – zobowiązania najemcy przechodzą na nabywcę. Praktyczne wskazówki dotyczące analizy umów najmu biurowego znajdziesz pod adresem office lease review key points for Germany tenants.

  • Nowe definicje budynku i budowli od 1 stycznia 2025 r. – sprawdź klasyfikację przed zakupem
  • Podatek PCC 2% przy zakupie na rynku wtórnym – płatny u notariusza w dniu aktu
  • Umowy najmu z istniejącym najemcą – przechodzą na nabywcę z mocy prawa
  • Spory budowlane i FIDIC – weryfikuj stan techniczny i dokumentację przed zakupem nieruchomości deweloperskiej

W praktyce – wiele firm i osób prywatnych o tym zapomina – reklasyfikacja nieruchomości przez gminę może nastąpić w ciągu 12 miesięcy od zakupu. Odwołanie od decyzji podatkowej wymaga działania w terminie 14 dni od jej doręczenia.

Jak przebiega procedura zakupu nieruchomości w Polsce?

Procedura zakupu jest ustrukturyzowana i obejmuje kilka obowiązkowych etapów. Każdy z nich ma konkretny termin lub koszt. Pominięcie choćby jednego kroku może nieodwracalnie zaszkodzić interesom kupującego.

Pierwszym etapem jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Należy sprawdzić księgę wieczystą (dostępną online przez portal ekw.ms.gov.pl), wypis z rejestru gruntów i budynków oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Brak planu miejscowego oznacza konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – co może wydłużyć inwestycję o 6 do 12 miesięcy.

Drugi etap to umowa przedwstępna. Może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub notarialnej. Forma notarialna daje kupującemu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – co jest istotne, gdy sprzedający wycofa się z transakcji. Zadatek wynosi zwyczajowo 10% ceny. Przy zakupie nieruchomości o wartości powyżej 1 mln PLN warto rozważyć rachunek powierniczy.

Trzeci etap to akt notarialny i wpis do księgi wieczystej. Notariusz pobiera taksę notarialną (regulowaną rozporządzeniem – maksymalnie 10 000 PLN przy wartości transakcji powyżej 2 mln PLN) oraz podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej. Wniosek o wpis do księgi wieczystej składany jest przez notariusza w dniu podpisania aktu. Sąd wieczystoksięgowy ma 7 dni na dokonanie wpisu, choć w praktyce czas ten wynosi od 2 do 8 tygodni.

Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zlecenie analizy prawnej nieruchomości przed podpisaniem umowy przedwstępnej – nie po. Koszty due diligence są wielokrotnie niższe niż koszty sporu sądowego, który – przy wartości przedmiotu sporu 500 000 PLN – generuje opłatę sądową w wysokości 25 000 PLN już na wejściu.

Kupujący planujący zakup z finansowaniem zewnętrznym powinni pamiętać, że banki wymagają operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Czas oczekiwania na operat wynosi od 7 do 21 dni roboczych. Warto też sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką przymusową – informacja ta widoczna jest w dziale IV księgi wieczystej. Kwestie cen transferowych przy transakcjach między podmiotami powiązanymi omawia nasze opracowanie transfer pricing safe harbours under Polish law.

Konkretna sytuacja Państwa nieruchomości – jej klasyfikacja podatkowa, stan prawny i obciążenia – wymaga indywidualnej analizy. Błąd na etapie due diligence może mieć nieodwracalne konsekwencje finansowe i prawne.

Jeśli Państwa transakcja dotyczy nieruchomości o wartości powyżej 500 000 PLN lub nieruchomości z istniejącym najemcą albo obciążeniem hipotecznym – przeprowadzimy pełne due diligence prawne i podatkowe: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy obywatel Polski potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

O: Nie. Obywatel polski nie potrzebuje zezwolenia MSWiA – obowiązek ten wynika z ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i dotyczy wyłącznie obywateli państw spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii. Obywatel polski może nabyć każdy rodzaj nieruchomości bez ograniczeń podmiotowych. Wymagana jest wyłącznie forma aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej.

P: Ile kosztuje zakup nieruchomości na rynku wtórnym w Polsce?

O: Przy zakupie na rynku wtórnym kupujący ponosi podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości, taksę notarialną (regulowaną rozporządzeniem, maksymalnie 10 000 PLN przy transakcjach powyżej 2 mln PLN) oraz opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 PLN. Przy zakupie od dewelopera podatek PCC nie obowiązuje – zamiast niego płacony jest podatek VAT zawarty w cenie. Łączne koszty transakcyjne na rynku wtórnym wynoszą zwykle od 2,5% do 3,5% wartości nieruchomości.

P: Jakie jest najczęstsze błędne przekonanie kupujących dotyczące umowy przedwstępnej?

O: Najczęstsze nieporozumienie dotyczy skutków prawnych formy umowy przedwstępnej. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej daje kupującemu jedynie roszczenie odszkodowawcze – nie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Tylko umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje prawo do żądania przed sądem przeniesienia własności. W praktyce oznacza to, że przy umowie pisemnej sprzedający może zerwać transakcję, płacąc jedynie podwójny zadatek – bez obowiązku sprzedaży nieruchomości.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, sporów budowlanych i analiz due diligence. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.