Zakup nieruchomości w Polsce przez obywatela

Rumuński przedsiębiorca poszukujący nieruchomości w Polsce staje przed szansą, której nie powinien odkładać. Ceny w Warszawie i Krakowie rosną rok do roku, a procedura zakupu – choć dla obywatela UE uproszczona – wymaga znajomości polskich realiów prawnych. Brak właściwego przygotowania oznacza utratę wybranej nieruchomości na rzecz lepiej przygotowanego konkurenta albo wpadnięcie w pułapkę kosztów, których nie przewidziano w budżecie.

Obywatel Rumunii, jako obywatel Unii Europejskiej, co do zasady nie potrzebuje zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na zakup nieruchomości w Polsce. Wyjątki dotyczą gruntów rolnych i leśnych – tu obowiązuje ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, a okres przejściowy dla obywateli UE na zakup ziemi rolnej zakończył się w 2016 roku. Transakcja wymaga aktu notarialnego, wpisu do ksiąg wieczystych i zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej.

Poniższy przewodnik prowadzi krok po kroku przez cały proces: od weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, przez negocjacje umowy przedwstępnej, aż po wpis własności do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) i rozliczenia podatkowe. Omówimy trzy scenariusze biznesowe – zakup mieszkania inwestycyjnego, nabycie lokalu komercyjnego pod wynajem oraz zakup gruntu pod zabudowę – i wskażemy typowe pułapki, w które wpadają kupujący z Rumunii.

Czy obywatel Rumunii potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

Odpowiedź jest prosta, ale z istotnymi wyjątkami. Obywatel Rumunii – jako obywatel UE – kupuje mieszkanie, dom lub lokal użytkowy bez żadnego zezwolenia administracyjnego. Podstawę prawną stanowi ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, której art. 8 wyłącza obowiązek uzyskania zezwolenia MSWiA dla obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Okres przejściowy dla gruntów rolnych i leśnych, który chronił polskich rolników, zakończył się 1 maja 2016 r.

Dziś obywatel Rumunii może swobodnie nabyć grunt rolny, o ile spełni warunki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – przede wszystkim wymóg posiadania kwalifikacji rolniczych lub prowadzenia gospodarstwa przez minimum 5 lat w Polsce. W praktyce zagraniczni inwestorzy omijają te ograniczenia, nabywając udziały w spółkach posiadających nieruchomości rolne. To rozwiązanie wymaga jednak odrębnej analizy prawnej.

Trzy sytuacje, w których zezwolenie MSWiA jest nadal wymagane:

nabycie nieruchomości przez spółkę kontrolowaną spoza EOG, nawet jeśli kupujący jest obywatelem UE
zakup tzw. nieruchomości strefy nadgranicznej (pas 15 km od granicy zewnętrznej UE)
nabycie przez osobę fizyczną posiadającą podwójne obywatelstwo, gdy drugie obywatelstwo jest spoza EOG i spółka jest zarejestrowana poza EOG

Dla typowego rumuńskiego inwestora indywidualnego – kupującego mieszkanie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu – żadna z powyższych sytuacji nie wystąpi. Warto jednak zweryfikować strukturę zakupu przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Zmiana struktury po podpisaniu umowy generuje koszty i opóźnienia sięgające 30–60 dni.

Jak przebiega procedura zakupu krok po kroku – od umowy przedwstępnej do wpisu?

Procedura zakupu nieruchomości w Polsce składa się z kilku etapów. Każdy ma swój termin i konsekwencje prawne. Łączny czas od wyboru nieruchomości do uzyskania wpisu własności w księdze wieczystej wynosi zazwyczaj od 6 do 14 tygodni, zależnie od obciążeń sądu wieczystoksięgowego i sprawności stron. Opóźnienie po stronie kupującego – np. brak terminowego finansowania – może skutkować utratą zaliczki lub zadatku.

Etap 1 – Due diligence prawne (1–2 tygodnie). Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy. Sprawdzamy działy II (własność), III (prawa i roszczenia) i IV (hipoteki). Sprawdzamy też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy – to szczególnie istotne przy zakupie gruntu. Na tym etapie identyfikujemy służebności, roszczenia reprywatyzacyjne i obciążenia hipoteczne.

Etap 2 – Umowa przedwstępna (tydzień 2–3). Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub notarialnej. Forma notarialna daje kupującemu roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej – egzekwowalne przed sądem. Forma pisemna ogranicza ochronę do odszkodowania. Zalecamy formę notarialną, szczególnie gdy zaliczka lub zadatek przekracza 50 000 PLN.

Etap 3 – Akt notarialny (tydzień 4–10). Przeniesienie własności wymaga aktu notarialnego – to wymóg bezwzględny (art. 158 k.c.). Notariusz pobiera taksę notarialną (do 10 000 PLN przy wartości transakcji do 2 mln PLN) oraz podatek PCC w wysokości 2% wartości rynkowej (przy zakupie na rynku wtórnym) lub VAT przy zakupie od dewelopera.

Etap 4 – Wpis do księgi wieczystej (tydzień 6–14). Notariusz składa wniosek wieczystoksięgowy elektronicznie w dniu podpisania aktu. Sąd rejonowy dokonuje wpisu w terminie od 2 do 8 tygodni. Do czasu wpisu kupujący jest właścicielem, ale brak ujawnienia w księdze wieczystej ogranicza ochronę wobec osób trzecich.

Więcej o praktycznych aspektach obsługi transakcji nieruchomościowych w Polsce można znaleźć w naszej praktyce nieruchomości w Polsce.

Jakie są rzeczywiste koszty zakupu nieruchomości w Polsce?

Całkowity koszt transakcji przekracza cenę zakupu o 6–10%. To kwota, której niedoszacowanie blokuje finansowanie lub zmusza do renegocjacji warunków zakupu w ostatniej chwili. Poniżej zestawienie kosztów dla transakcji o wartości 1 000 000 PLN na rynku wtórnym.

Podatek PCC – 20 000 PLN (2% wartości rynkowej; podstawa: art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych)
Taksa notarialna – do 5 400 PLN netto plus VAT 23%; stawki reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości
Opłata sądowa za wpis własności – 200 PLN (stała opłata wieczystoksięgowa)
Opłata za wpis hipoteki – 200 PLN (jeśli zakup finansowany kredytem) plus podatek PCC od ustanowienia hipoteki 0,1% kwoty hipoteki
Wynagrodzenie kancelarii – 0,5–1,5% wartości transakcji zależnie od złożoności due diligence

W praktyce – wiele firm o tym zapomina – przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny) zamiast PCC płacimy VAT. Stawka wynosi 8% dla lokali mieszkalnych do 150 m² lub 23% dla powierzchni powyżej tego limitu lub dla lokali komercyjnych. Przy transakcjach komercyjnych powyżej 2 mln PLN, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata sądowa w ewentualnym sporze wynosi 5% wartości przedmiotu sporu – warto to uwzględnić w analizie ryzyka.

Spółka z Bukaresztu, która w lecie 2024 r. nabyła lokal biurowy w Krakowie o wartości 3,5 mln PLN, nie uwzględniła w budżecie podatku VAT od transakcji. Korekta finansowania opóźniła zamknięcie transakcji o 6 tygodni i wygenerowała dodatkowe koszty obsługi prawnej. Lekcja: budżet transakcyjny musi obejmować wszystkie daniny publiczne, zanim podpisze się umowę przedwstępną.

Trzy scenariusze biznesowe – mieszkanie, lokal komercyjny i grunt

Każdy typ nieruchomości rządzi się własną logiką prawną i podatkową. Wybór struktury zakupu przed transakcją – a nie po – decyduje o efektywności inwestycji. Poniżej trzy scenariusze typowe dla rumuńskich inwestorów w Polsce.

Scenariusz 1 – Zakup mieszkania inwestycyjnego (najem krótkoterminowy). Rumuński inwestor indywidualny kupuje mieszkanie w Warszawie za 800 000 PLN i planuje wynajem przez platformy cyfrowe. Zakup na osobę fizyczną jest prostszy proceduralnie, ale przychody z najmu podlegają opodatkowaniu PIT w Polsce (ryczałt 8,5% do 100 000 PLN rocznie, 12,5% powyżej). Jeśli inwestor nie jest rezydentem podatkowym w Polsce, stosuje się umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Rumunią z 1994 r. Dochód z najmu nieruchomości położonej w Polsce jest co do zasady opodatkowany w Polsce.

Scenariusz 2 – Zakup lokalu komercyjnego pod wynajem (commercial lease). Rumuńska spółka nabywa lokal handlowy we Wrocławiu za 2,2 mln PLN. Zakup przez spółkę z o.o. zarejestrowaną w Polsce pozwala na odliczenie VAT od zakupu (jeśli sprzedawca jest podatnikiem VAT i transakcja podlega VAT). Umowa najmu komercyjnego regulowana jest przez kodeks cywilny – brak szczególnej ochrony najemcy jak przy najmie mieszkaniowym. Przy sporach z najemcami lub przy roszczeniach budowlanych warto znać procedury FIDIC, jeśli lokal jest w fazie wykończenia. Szczegółowe informacje o sporach FIDIC dostępne są w naszych materiałach dla inwestorów z regionu – w tym dla firm technologicznych z Rumunii: IP protection strategy for Romania tech companies in Poland.

Scenariusz 3 – Zakup gruntu pod zabudowę (inwestor zagraniczny). Rumuński deweloper szuka działki pod budowę magazynu pod Poznaniem. Grunt inwestycyjny wymaga weryfikacji planu miejscowego lub uzyskania warunków zabudowy. Procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy trwa od 3 do 9 miesięcy. Przy zakupie gruntu przez spółkę zagraniczną bez polskiego oddziału – warto rozważyć powołanie polskiej spółki celowej (SPV). Porównanie struktur zakupu nieruchomości przez podmioty z różnych jurysdykcji omówiliśmy w materiale dotyczącym rynku nieruchomości w Holandii, gdzie podobne mechanizmy SPV są powszechne.

Rumuński inwestor z Klużu-Napoki, działający wiosną 2025 r., nabył grunt rolno-budowlany pod Gdańskiem przez polską spółkę z o.o. Dzięki wcześniejszej weryfikacji planu miejscowego uniknął zakupu działki objętej zakazem zabudowy przemysłowej – co wykryto dopiero na etapie due diligence, dwa tygodnie przed planowanym podpisaniem aktu.

Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący z Rumunii i jak ich uniknąć?

Znajomość typowych pułapek to połowa sukcesu. Większość problemów wynika nie z nieznajomości prawa, lecz z niedoszacowania czasu procedur i różnic między polskim a rumuńskim systemem prawnym. Oba należą do kontynentalnej tradycji prawnej, ale szczegółowe rozwiązania się różnią – i to właśnie te różnice kosztują.

Błąd 1 – Pominięcie weryfikacji księgi wieczystej. Polska księga wieczysta jest jawna i dostępna online. Brak jej weryfikacji przed podpisaniem umowy przedwstępnej to podstawowy błąd. Dział III może zawierać roszczenie byłego właściciela lub prawo pierwokupu na rzecz gminy – a te prawa mogą zablokować transakcję nawet po podpisaniu umowy.

Błąd 2 – Niedoszacowanie czasu na finansowanie. Polskie banki wymagają od nierezydentów dodatkowej dokumentacji: potwierdzenia źródła dochodów, historii kredytowej z kraju zamieszkania, często przetłumaczonej przez tłumacza przysięgłego. Procedura kredytowa dla nierezydenta trwa 8–12 tygodni. Umowa przedwstępna powinna zawierać warunek zawieszający uzależniony od uzyskania finansowania – bez tego kupujący ryzykuje utratę zadatku.

Błąd 3 – Zakup bez pełnomocnictwa notarialnego. Jeśli kupujący nie może osobiście stawić się u notariusza w Polsce, może działać przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo musi być w formie aktu notarialnego lub urzędowo poświadczone i zalegalizowane (apostille). Pełnomocnictwo sporządzone w Rumunii wymaga apostille zgodnie z Konwencją haską z 1961 r. i tłumaczenia przysięgłego na język polski.

Błąd 4 – Niezgłoszenie nabycia do urzędu skarbowego. Podatek PCC płatny jest w terminie 14 dni od zawarcia umowy przenoszącej własność. Notariusz pobiera podatek przy podpisaniu aktu i odprowadza go do urzędu skarbowego – kupujący nie musi działać osobno. Jednak przy zakupie przez spółkę zagraniczną obowiązki mogą być inne – warto to zweryfikować z doradcą podatkowym przed transakcją.

Co przygotować przed transakcją:

numer PESEL lub NIP (dla spółek) – uzyskanie trwa do 30 dni w urzędzie gminy lub urzędzie skarbowym
polskie konto bankowe lub potwierdzenie transferu z rachunku zagranicznego
tłumaczenie przysięgłe dokumentów tożsamości, jeśli notariusz tego wymaga
pełnomocnictwo notarialne z apostille, jeśli kupujący działa przez przedstawiciela
decyzja o warunkach zabudowy lub wypis z MPZP – przy zakupie gruntu

Konkretna sytuacja Państwa firmy lub inwestycja indywidualna wymagają oceny przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu. Pominięcie etapu due diligence może zamknąć drogę do odzyskania zadatku lub wygenerować odpowiedzialność osobistą przy zakupie przez spółkę.

Jeśli Państwa transakcja dotyczy nieruchomości w Polsce o wartości powyżej 500 000 PLN lub zakupu przez podmiot zagraniczny – przeprowadzimy pełne due diligence prawne, negocjacje umowy przedwstępnej i obsługę notarialną: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy obywatel Rumunii może kupić ziemię rolną w Polsce bez ograniczeń?

O: Obywatel Rumunii jako obywatel UE może nabyć grunt rolny w Polsce, ale musi spełnić warunki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – w szczególności wykazać kwalifikacje rolnicze lub zobowiązać się do prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat. Okres przejściowy, który ograniczał zakup ziemi rolnej przez obywateli UE, zakończył się 1 maja 2016 roku. Nabycie gruntów przez spółkę spoza EOG wymaga odrębnej analizy i może wymagać zezwolenia MSWiA na podstawie ustawy z 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

P: Ile czasu zajmuje cały proces zakupu nieruchomości w Polsce?

O: Przy zakupie bez kredytu bankowego cały proces – od due diligence do wpisu własności – zajmuje od 6 do 10 tygodni. Finansowanie kredytem wydłuża ten czas do 14–20 tygodni, ponieważ banki wymagają dodatkowej dokumentacji od nierezydentów. Wpis do księgi wieczystej następuje po podpisaniu aktu notarialnego i trwa od 2 do 8 tygodni zależnie od obciążenia sądu rejonowego. Warto zaplanować rezerwę czasową, szczególnie jeśli umowa przedwstępna zawiera sztywny termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

P: Czy zakup mieszkania w Polsce daje prawo do pobytu lub wizy?

O: Zakup nieruchomości w Polsce nie daje automatycznie prawa do pobytu ani wizy. Obywatel Rumunii jako obywatel UE korzysta z prawa do swobodnego przemieszczania się i pobytu na terenie całej Unii Europejskiej – nie potrzebuje wizy ani zezwolenia na pobyt do 3 miesięcy. Pobyt powyżej 3 miesięcy wymaga rejestracji w urzędzie gminy (urząd miasta), nie zaś uzyskania zezwolenia. Posiadanie nieruchomości ułatwia ten proces, ale nie zastępuje rejestracji pobytu.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi – w tym z Rumunii i krajów UE – oraz działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.