Firma budowlana z Mazowsza odkrywa w trakcie realizacji kontraktu, że inwestor wstrzymuje płatności, powołując się na rzekomą wadę dokumentacji. Spór eskaluje. Kierownik projektu nie wie, czy złożyć roszczenie do inżyniera kontraktu, czy od razu do sądu. Tymczasem biegnie termin z klauzuli 20 FIDIC – i każdy dzień zwłoki może zamknąć drogę do dochodzenia roszczeń.

Adjudykacja w kontrakcie FIDIC to tryb rozstrzygania sporów przez Dispute Adjudication Board (DAB) lub Dispute Avoidance/Adjudication Board (DAAB). Decyzja DAB/DAAB jest wiążąca i natychmiast wykonalna – strona musi ją wykonać niezwłocznie, nawet jeśli zamierza wnieść sprzeciw. Termin na zgłoszenie roszczenia do inżyniera kontraktu wynosi 28 dni od zaistnienia zdarzenia lub powzięcia o nim wiadomości.

Poniżej wyjaśniamy, kogo dotyczą te zasady, jakie terminy są nieprzekraczalne i co zrobić natychmiast, gdy spór się materializuje.

Czym jest adjudykacja i kogo dotyczy w polskich kontraktach FIDIC?

Adjudykacja to mechanizm tymczasowego, ale wiążącego rozstrzygnięcia sporu przez niezależny panel ekspertów – DAB lub DAAB. W polskich kontraktach infrastrukturalnych finansowanych ze środków UE standardem są Warunki Kontraktowe FIDIC: Czerwona Książka (roboty budowlane), Żółta Książka (projektuj i buduj) oraz Srebrna Książka (EPC/pod klucz). Każda z tych wersji zawiera klauzulę 20 (w edycji 2017 – klauzule 20 i 21) regulującą roszczenia i spory.

Obowiązek powołania DAB/DAAB pojawia się przede wszystkim w kontraktach o wartości przekraczającej progi zamówień publicznych – w praktyce niemal każdy większy kontrakt drogowy, kolejowy czy kubaturowy realizowany przez GDDKiA, PKP PLK lub samorządy podlega tym zasadom. Dla inwestorów prywatnych adjudykacja jest opcjonalna, lecz coraz częściej wpisywana do umów jako alternatywa dla kosztownego arbitrażu. Warto wiedzieć, że opłata sądowa w sporze cywilnym wynosi 5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – przy roszczeniu na poziomie PLN 10 mln to PLN 500 000 samej opłaty. Adjudykacja jest wielokrotnie tańsza.

Zagraniczny inwestor wchodzący na rynek polski – na przykład deweloper z Niemiec nabywający grunt pod inwestycję przemysłową – powinien uwzględnić, że nabycie nieruchomości w Polsce przez obywatela Niemiec wiąże się z odrębnymi wymogami formalnymi, a kontrakt budowlany na takiej nieruchomości może zawierać klauzule FIDIC z obowiązkiem adjudykacji.

Jakie terminy są nieprzekraczalne i co grozi za ich przekroczenie?

Terminy w FIDIC mają charakter prekluzyjny. Przekroczenie 28-dniowego terminu na zgłoszenie roszczenia do inżyniera kontraktu skutkuje utratą prawa do tego roszczenia – bez możliwości przywrócenia. To najczęstszy błąd wykonawców w polskich sporach budowlanych. Inżynier ma następnie 42 dni na wydanie decyzji (edycja 1999) lub uzgodnione z kontraktem terminy w edycji 2017.

Jeśli strona nie zgadza się z decyzją inżyniera, ma 28 dni na przekazanie sporu do DAB/DAAB. Po wydaniu decyzji przez DAB/DAAB strona niezadowolona może wnieść sprzeciw (Notice of Dissatisfaction) w ciągu 28 dni. Brak sprzeciwu w terminie powoduje, że decyzja staje się ostateczna i wiążąca. Nawet po wniesieniu sprzeciwu decyzja musi być wykonana niezwłocznie – jej niewykonanie stanowi odrębne naruszenie kontraktu.

Podwykonawca z Małopolski w sezonie zimowym 2024/2025 stracił roszczenie o PLN 2,3 mln z tytułu robót dodatkowych, ponieważ zawiadomienie do inżyniera wysłał 31. dnia od zaistnienia zdarzenia – trzy dni za późno. DAB odmówił rozpatrzenia roszczenia co do meritum. Sprawa pokazuje, że liczy się data doręczenia, nie data nadania.

  • Termin na zgłoszenie roszczenia do inżyniera: 28 dni od zdarzenia lub powzięcia wiadomości
  • Termin na przekazanie sporu do DAB/DAAB: 28 dni od decyzji inżyniera
  • Termin na sprzeciw od decyzji DAB/DAAB: 28 dni od jej wydania
  • Obowiązek wykonania decyzji DAB/DAAB: niezwłocznie, niezależnie od sprzeciwu

Co zrobić teraz – lista działań natychmiastowych

Spór budowlany w kontrakcie FIDIC wymaga natychmiastowej reakcji. Każde opóźnienie w dokumentowaniu zdarzeń i składaniu zawiadomień działa na niekorzyść strony, która zwleka. Poniżej lista działań, które należy podjąć w ciągu pierwszych 72 godzin od zidentyfikowania potencjalnego sporu.

  • Zidentyfikuj datę zdarzenia lub datę powzięcia wiadomości – od niej liczy się 28 dni
  • Sprawdź, czy kontrakt oparty jest na edycji FIDIC 1999 czy 2017 – terminy i procedury różnią się
  • Przygotuj i wyślij zawiadomienie do inżyniera kontraktu przed upływem 28 dni
  • Zabezpiecz dokumentację: dziennik budowy, protokoły narad, korespondencję e-mail, fotografie
  • Oceń, czy DAB/DAAB jest już powołany – jeśli nie, zainicjuj procedurę powołania bez zwłoki

Inwestor z sektora IT realizujący centrum danych na Dolnym Śląsku latem 2025 r. zdołał odzyskać PLN 4,1 mln z tytułu opóźnienia w dostawie mediów, ponieważ jego zespół prawny złożył zawiadomienie do inżyniera 19. dnia od zdarzenia i równocześnie zainicjował powołanie DAAB. Szybkość działania przesądziła o wyniku.

Warto też pamiętać, że spory budowlane mogą mieć konsekwencje dla całej struktury korporacyjnej inwestycji. Jeśli spółka celowa realizująca projekt traci płynność, zarząd powinien rozważyć dostępne ścieżki restrukturyzacyjne – podobnie jak przy likwidacji spółki z o.o., gdzie terminy i procedury są równie rygorystyczne. Niezależnie od toczącego się sporu FIDIC, kwestie podatkowe związane z nieruchomością pozostają aktualne – zmiany definicji budowli w 2025 r. wpływają na wysokość podatku od nieruchomości, co szczegółowo opisujemy w analizie sporów o reklasyfikację podatkową nieruchomości.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – eskalujący spór z inwestorem lub wykonawcą, zbliżający się termin 28 dni, brak powołanego DAB/DAAB – wymaga natychmiastowej oceny prawnej. Zwłoka może mieć nieodwracalne skutki dla Państwa roszczeń.

Jeśli Państwa spółka realizuje kontrakt FIDIC i stoi przed ryzykiem utraty roszczenia lub koniecznością wykonania decyzji DAB/DAAB – przeprowadzimy analizę kontraktu, ocenimy terminy i przygotujemy strategię działania: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy decyzja DAB/DAAB jest wykonalna w Polsce bez wyroku sądu?

O: Tak. Decyzja DAB/DAAB jest wiążąca i natychmiast wykonalna na podstawie samego kontraktu FIDIC. Strona zobowiązana musi ją wykonać niezwłocznie, nawet jeśli złożyła sprzeciw. Jeśli odmawia wykonania, druga strona może dochodzić jej realizacji przed sądem powszechnym lub w arbitrażu – niewykonanie decyzji stanowi odrębne naruszenie umowy, które samo w sobie rodzi roszczenie odszkodowawcze.

P: Czy 28-dniowy termin na zgłoszenie roszczenia można przywrócić lub przedłużyć?

O: Co do zasady – nie. Termin z klauzuli 20 FIDIC ma charakter prekluzyjny, co oznacza, że jego przekroczenie powoduje wygaśnięcie roszczenia. Strony mogą w kontrakcie uzgodnić inne terminy, a w wyjątkowych okolicznościach inżynier może zaakceptować późniejsze zawiadomienie, jeśli kontrakt na to pozwala. W praktyce jednak sądy i trybunały arbitrażowe rzadko przywracają te terminy – dlatego zawiadomienie należy wysłać jak najwcześniej, nie czekając na wyjaśnienie wszystkich okoliczności.

P: Ile kosztuje adjudykacja FIDIC w porównaniu z postępowaniem sądowym?

O: Adjudykacja jest znacznie tańsza niż spór sądowy. Honorarium adjudykatora (lub panelu) ustalane jest indywidualnie, ale przy sporze o PLN 5–10 mln całkowity koszt adjudykacji rzadko przekracza kilkadziesiąt tysięcy złotych. Tymczasem sama opłata sądowa w postępowaniu cywilnym wynosi 5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – przy roszczeniu PLN 10 mln to PLN 500 000 tylko na wejściu. Czas postępowania adjudykacyjnego to zwykle 84 dni, podczas gdy spór sądowy w Polsce trwa przeciętnie kilka lat.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do sporów budowlanych i kontraktów FIDIC. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.