Firma deweloperska z Mazowsza podpisuje umowę przedwstępną zakupu terenu przemysłowego. Koszt nabycia: 12 mln PLN. Badanie środowiskowe zlecone po fakcie ujawnia historyczne zanieczyszczenie gleby substancjami ropopochodnymi. Koszt remediacji: od 3 do 8 mln PLN. Transakcja się zamknęła – ale kupujący wziął na siebie odpowiedzialność, której nie chciał i której nie wycenił.

Due diligence środowiskowe nieruchomości w Polsce to wieloetapowy proces weryfikacji ryzyk ekologicznych przed nabyciem, finansowaniem lub zagospodarowaniem gruntu. Obejmuje analizę historii działalności na terenie, badania geotechniczne i hydrogeologiczne, przegląd decyzji administracyjnych oraz ocenę kosztów ewentualnej remediacji. Zaniechanie tego procesu oznacza przejęcie odpowiedzialności za cudze zanieczyszczenia – bez prawa do rekompensaty.

W tym opracowaniu omawiamy doktrynalne podstawy odpowiedzialności środowiskowej w Polsce, praktyczny przebieg badania due diligence, pułapki transakcyjne i strategie ochrony nabywcy. Analizujemy też wymiar transgraniczny – dla inwestorów zagranicznych wchodzących na rynek polski przez nabycie gruntów lub spółek nieruchomościowych.

Dlaczego odpowiedzialność środowiskowa spada na nabywcę nieruchomości?

Polskie prawo ochrony środowiska stosuje zasadę „zanieczyszczający płaci" – ale w praktyce regulator kieruje nakazy remediacji do aktualnego władającego terenem, nie do historycznego sprawcy. To jeden z najpoważniejszych ryzyk transakcyjnych, o którym wielu kupujących dowiaduje się zbyt późno. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska (RDOŚ) dysponuje uprawnieniami do wydania decyzji zobowiązującej władającego powierzchnią ziemi do przeprowadzenia remediacji – niezależnie od tego, kto faktycznie spowodował zanieczyszczenie.

Podstawą prawną jest ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska oraz ustawa z dnia 13 kwietnia 2007 r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Ta druga ustawa implementuje dyrektywę ELD i wprowadza odpowiedzialność za szkody w środowisku. Kluczowy jest jednak Rejestr historycznych zanieczyszczeń powierzchni ziemi prowadzony przez Główny Inspektorat Ochrony Środowiska (GIOŚ) – to pierwsze źródło weryfikacji w każdym due diligence.

Nabywca nieruchomości wpisanej do rejestru GIOŚ przejmuje obowiązki związane z remediację z mocy prawa. Nie ma tu znaczenia, czy wiedział o zanieczyszczeniu, czy nie. W praktyce – wiele firm o tym zapomina – notariusz nie weryfikuje statusu środowiskowego gruntu przed sporządzeniem aktu. Weryfikacja należy wyłącznie do kupującego.

Dodatkowe ryzyko generuje fakt, że rejestr GIOŚ nie obejmuje wszystkich zanieczyszczeń. Historyczne składowiska odpadów, dawne stacje paliw, zakłady przemysłowe z okresu PRL – mogą być niewidoczne w rejestrach, a obecne w gruncie. Dlatego samo sprawdzenie bazy danych nie wystarcza. Potrzebne jest badanie fazy pierwszej (Phase I ESA), a w uzasadnionych przypadkach – fazy drugiej z poborem próbek.

Jak przebiega due diligence środowiskowe w polskiej transakcji?

Badanie środowiskowe nieruchomości w Polsce strukturyzuje się według modelu dwufazowego, zbliżonego do standardów ASTM E1527 stosowanych w transakcjach z udziałem kapitału zagranicznego. Faza pierwsza trwa zazwyczaj od 10 do 21 dni roboczych i polega na analizie dokumentacji, wizji lokalnej oraz wywiadach. Faza druga – jeżeli faza pierwsza wykaże obszary ryzyka – obejmuje pobór próbek gruntu i wód gruntowych oraz analizy laboratoryjne. Jej czas trwania wynosi od 4 do 12 tygodni.

Faza pierwsza obejmuje kilka kluczowych elementów:

  • przegląd historycznych zdjęć lotniczych i map topograficznych (dostępnych w zasobach Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii)
  • analiza decyzji środowiskowych, pozwoleń zintegrowanych i pozwoleń wodnoprawnych w archiwach starostwa i urzędu marszałkowskiego
  • weryfikacja wpisów w rejestrze GIOŚ, RDOŚ i Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków
  • wywiad z lokalnym RDOŚ i Państwową Inspekcją Ochrony Środowiska (PIOŚ)
  • przegląd ksiąg wieczystych pod kątem ograniczeń użytkowania gruntu

Faza druga angażuje geologów, hydrogeologów i laboratoria akredytowane przez Polskie Centrum Akredytacji. Wyniki konfrontuje się ze standardami jakości gleby określonymi w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 2016 r. Przekroczenie dopuszczalnych poziomów stężeń uruchamia obowiązek remediacji. Koszt prostej remediacji gleby wynosi od 500 000 PLN do kilku milionów – w zależności od rodzaju zanieczyszczenia i powierzchni terenu.

W transakcjach finansowanych kredytem bankowym lub z udziałem funduszy private equity, faza środowiskowa jest obowiązkowym warunkiem udzielenia finansowania. Banki operujące na rynku polskim – zarówno PKO BP, jak i instytucje zagraniczne – wymagają raportu Phase I ESA przed podpisaniem umowy kredytowej. Brak raportu zamknął niejedną transakcję w ostatniej chwili. Dla inwestorów z zagranicy, dla których standardy środowiskowe są jeszcze wyższe niż w Polsce, to kwestia absolutnie niepodlegająca dyskusji.

Jakie ryzyka środowiskowe są najczęstsze w polskich transakcjach nieruchomościowych?

Polska przez dekady była krajem intensywnej industrializacji. Tereny poprzemysłowe – brownfieldy – stanowią dziś jeden z głównych obiektów zainteresowania deweloperów i funduszy inwestycyjnych. Skala historycznych zanieczyszczeń jest znaczna. Najczęściej spotykane ryzyka to zanieczyszczenia ropopochodne (PHC), chlorowane rozpuszczalniki (PCE, TCE), metale ciężkie, odpady azbestowe oraz historyczne składowiska odpadów komunalnych i przemysłowych.

Firma logistyczna z Górnego Śląska nabyła w 2023 r. teren po dawnej koksowni, planując budowę centrum magazynowego. Badanie Phase II ujawniło stężenia benzenu i toluenu przekraczające normy 40-krotnie. Koszt remediacji oszacowano na 6,5 mln PLN. Inwestor wynegocjował obniżkę ceny nabycia o 5 mln PLN i powierzenie remediacji sprzedającemu jako warunek zawieszający zamknięcie transakcji. Bez badania – cały ten koszt spoczywałby na nabywcy.

Odrębną kategorię stanowią ryzyka związane z azbestem. Polska jest jednym z największych posiadaczy azbestu w Europie – szacuje się, że do usunięcia pozostaje jeszcze ok. 7 mln ton tego materiału w budynkach i instalacjach. Nabycie nieruchomości z azbestem oznacza obowiązek sporządzenia inwentaryzacji i realizacji programu usuwania azbestu zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki z 2002 r. Koszt usunięcia azbestu z dużego obiektu przemysłowego może przekroczyć 1 mln PLN.

Ryzyka środowiskowe dotyczą też obszarów Natura 2000. Nieruchomość położona w granicach lub w sąsiedztwie obszaru Natura 2000 wymaga oceny oddziaływania na środowisko (OOŚ) przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Procedura OOŚ trwa od 6 do 18 miesięcy i może zakończyć się odmową. To ryzyko, które bezpośrednio wpływa na wartość gruntu inwestycyjnego.

Jak chronić nabywcę w umowie transakcyjnej – mechanizmy kontraktowe?

Identyfikacja ryzyk środowiskowych to dopiero połowa sukcesu. Druga połowa to właściwe odzwierciedlenie tych ryzyk w dokumentacji transakcyjnej. Umowa sprzedaży nieruchomości lub umowa nabycia udziałów w spółce nieruchomościowej powinna zawierać precyzyjne oświadczenia i zapewnienia sprzedającego (representations and warranties) dotyczące stanu środowiskowego. Ich brak lub ogólnikowość to prosta droga do sporu sądowego.

Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest żądanie od sprzedającego oświadczeń dotyczących: braku postępowań administracyjnych w sprawie remediacji, braku wpisów w rejestrze GIOŚ, zgodności prowadzonej działalności z decyzjami środowiskowymi oraz braku zgłoszonych szkód w środowisku. Każde z tych oświadczeń powinno być powiązane z mechanizmem odszkodowawczym uruchamianym w przypadku jego nieprawdziwości.

W transakcjach o wyższej wartości lub podwyższonym ryzyku stosuje się kilka instrumentów ochrony nabywcy:

  • cena zatrzymana (holdback / escrow) – część ceny deponowana przez 12–36 miesięcy na poczet ewentualnych roszczeń środowiskowych
  • warunek zawieszający – zamknięcie transakcji uzależnione od przeprowadzenia remediacji przez sprzedającego
  • ubezpieczenie środowiskowe – polisy Environmental Impairment Liability (EIL) dostępne na polskim rynku od kilku ubezpieczycieli
  • redukcja ceny – dyskont odpowiadający szacowanym kosztom remediacji powiększonym o marżę ryzyka

Dla transakcji z udziałem inwestorów zagranicznych – szczególnie z krajów anglosaskich lub z Niemiec – standardem jest wymaganie raportu Phase I ESA sporządzonego przez niezależnego eksperta, a nie przez doradcę sprzedającego. To drobny, ale istotny szczegół. Raport zamówiony przez sprzedającego nie korzysta z tzw. innocent landowner defense w prawie amerykańskim i może budzić wątpliwości co do niezależności.

Warto też pamiętać, że najem komercyjny generuje własne ryzyka środowiskowe. Najemca prowadzący działalność z użyciem substancji niebezpiecznych może doprowadzić do zanieczyszczenia nieruchomości. Właściwie skonstruowana umowa najmu powinna zawierać klauzule środowiskowe, obowiązek ubezpieczenia OC środowiskowego przez najemcę oraz prawo wynajmującego do inspekcji środowiskowej. Więcej o strukturze umów najmu komercyjnego piszemy w naszym opracowaniu najem komercyjny – kluczowe warunki umowy w Polsce.

Konkretna sytuacja Państwa firmy w zakresie ryzyk środowiskowych wymaga indywidualnej oceny przed podpisaniem jakiejkolwiek dokumentacji transakcyjnej. Zaniechanie analizy na tym etapie jest nieodwracalne – po zamknięciu transakcji odpowiedzialność środowiskowa przechodzi na nabywcę z mocy prawa.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości o wartości powyżej 2 mln PLN lub nieruchomości o historii przemysłowej – przeprowadzimy prawny przegląd ryzyk środowiskowych, przygotujemy klauzule ochronne do umowy oraz skoordynujemy badanie Phase I/II z akredytowanym doradcą technicznym: info@kordeckipartners.com.

Wymiar transgraniczny – inwestorzy zagraniczni a polskie prawo środowiskowe

Dla niemieckiego inwestora wchodzącego na rynek polski przez nabycie gruntu przemysłowego pod Wrocławiem, polskie przepisy środowiskowe mogą być zaskoczeniem. Niemcy dysponują rozbudowanym systemem Altlastenkataster – rejestrów historycznych zanieczyszczeń na poziomie landów – i zakładają podobną transparentność w Polsce. Tymczasem polskie rejestry są mniej kompletne. To wymaga od zagranicznych nabywców jeszcze większej staranności przy badaniu due diligence.

Nabycie nieruchomości przez podmioty spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zakup lokali mieszkalnych jest co do zasady wyłączony z tego obowiązku – ale nabycie gruntów rolnych, leśnych lub terenów w strefach nadgranicznych wymaga zezwolenia. Procedura trwa od 3 do 6 miesięcy i powinna być planowana równolegle z due diligence środowiskowym.

Inwestorzy z Ukrainy i krajów WNP – obsługiwani przez nasz Ukrainian Desk i CIS Desk – szczególnie aktywnie nabywają nieruchomości komercyjne i magazynowe w Polsce od 2022 r. Dla tych klientów polskie wymogi środowiskowe są często zupełnie nowym obszarem. W kraju origin nie istniały porównywalne mechanizmy due diligence transakcyjnego. Ryzyko niedoszacowania kosztów środowiskowych jest w tej grupie inwestorów podwyższone.

Transakcje realizowane w strukturach private equity z udziałem funduszy luksemburskich lub holenderskich podlegają dodatkowej warstwie wymogów. Polityki ESG funduszy inwestycyjnych coraz częściej wymagają nie tylko raportu Phase I/II, ale też oceny śladu węglowego budynku, analizy ryzyk klimatycznych (flooding, heat stress) oraz zgodności z taksonomią UE dla zrównoważonych inwestycji. To nowy wymiar due diligence środowiskowego, który w Polsce dopiero się kształtuje.

Warto też wspomnieć o specyfice sporów budowlanych z wymiarem środowiskowym. W projektach realizowanych według kontraktów FIDIC, roszczenia wykonawcy mogą dotyczyć napotkania nieprzewidzianych warunków gruntowych – w tym zanieczyszczeń nieujawnionych w dokumentacji przetargowej. Klauzula 4.12 kontraktu FIDIC Silver Book i Yellow Book reguluje podział ryzyka w takich sytuacjach. Inwestor, który nie przeprowadził rzetelnego badania gruntu przed przetargiem, ponosi ryzyko roszczeń wykonawcy sięgających nawet 20–30% wartości kontraktu.

Jakie są koszty i terminy due diligence środowiskowego w Polsce?

Koszty due diligence środowiskowego w Polsce są stosunkowo niskie w relacji do wartości transakcji i potencjalnych ryzyk. Raport Phase I ESA dla nieruchomości przemysłowej o powierzchni do 5 ha kosztuje od 8 000 do 25 000 PLN netto i trwa od 10 do 21 dni roboczych. To mniej niż 0,2% wartości przeciętnej transakcji przemysłowej. Badanie Phase II z poborem próbek i analizami laboratoryjnymi kosztuje od 30 000 do 150 000 PLN, w zależności od skali zanieczyszczenia i liczby punktów poboru.

Prawny przegląd dokumentacji środowiskowej – analiza decyzji administracyjnych, pozwoleń zintegrowanych, historii korespondencji z RDOŚ i GIOŚ – to odrębna usługa kancelarii prawnej. Jej koszt wynosi zazwyczaj od 5 000 do 20 000 PLN i zajmuje od 5 do 10 dni roboczych. Łącznie, kompleksowe due diligence środowiskowe (faza prawna + Phase I techniczna) zamyka się w przedziale 15 000–45 000 PLN i trwa 3–4 tygodnie.

Deweloper z Małopolski planujący zakup terenu po dawnym zakładzie chemicznym pod Krakowem zlecił w pierwszym kwartale 2025 r. due diligence obejmujące fazę prawną i Phase I. Koszt: 22 000 PLN. Wynik: identyfikacja ryzyka zanieczyszczenia chlorowanymi rozpuszczalnikami. Inwestor zlecił Phase II (koszt: 65 000 PLN), która potwierdziła przekroczenia norm. Cena nabycia została obniżona o 3,8 mln PLN. Stosunek kosztu badania do uzyskanej redukcji ceny: 1 do 44.

Terminy mają szczególne znaczenie w kontekście harmonogramu transakcji. Due diligence środowiskowe powinno być inicjowane równolegle z due diligence prawnym i technicznym – nie po nich. Sekwencyjne prowadzenie badań wydłuża transakcję o 4–8 tygodni. Przy transakcjach z warunkami zawieszającymi dotyczącymi finansowania, każdy tydzień opóźnienia generuje koszty i ryzyko przepadnięcia terminu.

Reformy użytkowania wieczystego z 2025 r. przywróciły możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na gruntach mieszkaniowych na uproszczonych warunkach. To ważne dla deweloperów mieszkaniowych – ale nie zmienia zasad odpowiedzialności środowiskowej. Użytkownik wieczysty odpowiada za stan środowiskowy gruntu tak samo jak właściciel.

Co zrobić, gdy due diligence wykaże istotne ryzyki? Masz zasadniczo cztery opcje: negocjację redukcji ceny, żądanie remediacji przez sprzedającego jako warunku zamknięcia, rezygnację z transakcji, albo strukturyzację ochrony przez escrow i ubezpieczenie. Wybór zależy od skali ryzyka, wartości transakcji i alternatywnych możliwości. Uważamy, że decyzja powinna być podejmowana na podstawie pisemnej oceny prawno-finansowej – nie intuicji.

Konkretna sytuacja Państwa inwestycji wymaga oceny, czy zidentyfikowane ryzyki środowiskowe są możliwe do zaakceptowania w ramach właściwej struktury kontraktowej. Zignorowanie ich na etapie negocjacji zamknęłoby Państwu drogę do jakiejkolwiek rekompensaty po przejęciu tytułu.

Jeśli Państwa spółka jest na etapie negocjacji transakcji nieruchomościowej i potrzebuje koordynacji due diligence środowiskowego lub przygotowania mechanizmów ochrony kontraktowej – przeprowadzimy prawną analizę ryzyk, przygotujemy klauzule ochronne i skoordynujemy badania techniczne: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy każda transakcja nabycia nieruchomości w Polsce wymaga due diligence środowiskowego?

O: Obowiązek prawny nie istnieje – ale ryzyko finansowe i prawne jest realne przy każdej nieruchomości o historii przemysłowej, rolniczej intensywnej lub usługowej związanej z substancjami niebezpiecznymi. Standardem rynkowym jest zlecenie przynajmniej fazy pierwszej (Phase I ESA) przy każdej transakcji powyżej 1 mln PLN. Nabywca, który zaniechał badania i nabył zanieczyszczoną nieruchomość, nie może powołać się na niewiedzę wobec Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska.

P: Ile kosztuje remediacja gruntu w Polsce i kto ją finansuje?

O: Koszt remediacji waha się od kilkuset tysięcy złotych przy prostym zanieczyszczeniu ropopochodnym do kilkunastu milionów złotych przy zanieczyszczeniu chlorowanymi rozpuszczalnikami lub metalami ciężkimi na dużym terenie. Finansuje ją podmiot zobowiązany decyzją administracyjną Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska – czyli aktualny władający terenem. W transakcji można to ryzyko przenieść kontraktowo na sprzedającego przez warunek zawieszający lub escrow, ale wymaga to właściwego sformułowania umowy.

P: Czy zagraniczny inwestor kupujący nieruchomość przez polską spółkę unika wymogów środowiskowych?

O: Nie. Zakup przez polską spółkę celową (SPV) eliminuje wymóg uzyskania zezwolenia MSWiA dla cudzoziemców, ale nie zmienia w żaden sposób odpowiedzialności środowiskowej. Polska spółka – jako władający terenem – odpowiada za stan środowiskowy gruntu na takich samych zasadach jak każdy inny właściciel. Inwestor zagraniczny powinien też uwzględnić, że po nabyciu udziałów w spółce nieruchomościowej przejmuje pośrednio wszystkie historyczne zobowiązania tej spółki, w tym środowiskowe. Due diligence spółki musi zatem obejmować jej historię środowiskową.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, sporów budowlanych i due diligence środowiskowego. Pracujemy z polskimi deweloperami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. Prowadzimy Ukrainian Desk i CIS Desk dla inwestorów z Ukrainy i krajów WNP wchodzących na polski rynek nieruchomości. Więcej o naszym podejściu do relacji pracowniczych w projektach inwestycyjnych można przeczytać w opracowaniu mobbing w miejscu pracy – obowiązki pracodawcy. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

O autorze

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.