Firma deweloperska z Mazowsza podpisała umowę przedwstępną zakupu działki przemysłowej. Notariusz potwierdził stan prawny. Wycena wyglądała atrakcyjnie. Dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej okazało się, że grunt był przez dekady używany jako składowisko odpadów chemicznych. Koszt remediacji przekroczył wartość nieruchomości. Transakcja, która miała przynieść zysk, stała się wielomilionowym zobowiązaniem.

Due diligence środowiskowe nieruchomości w Polsce to badanie stanu gruntu, wód gruntowych i budynków pod kątem zanieczyszczeń, historycznych zagrożeń i obowiązków remediacyjnych. Obowiązek identyfikacji zanieczyszczeń wynika z ustawy Prawo ochrony środowiska oraz ustawy o zapobieganiu szkodom w środowisku. Nabywca, który nie przeprowadzi badania przed transakcją, może przejąć pełną odpowiedzialność za historyczne zanieczyszczenia – bez prawa regresu wobec sprzedającego.

Ten alert wyjaśnia, co zmieniło się w praktyce due diligence środowiskowego, kogo dotyczą nowe obowiązki i jakie działania należy podjąć przed zamknięciem transakcji nieruchomościowej w Polsce.

Co się zmieniło i kogo to dotyczy?

Kogo dotyczą te ryzyka? Przede wszystkim kupujących grunty poprzemysłowe, magazynowe i rolne w pobliżu dawnych zakładów produkcyjnych. Dotyczy to jednak również najemców zawierających długoterminowe umowy najmu komercyjnego – kwestie środowiskowe w umowach najmu biurowego i przemysłowego stają się standardowym elementem negocjacji. Inwestorzy zagraniczni wchodzący na rynek polski przez nabycie spółki celowej powinni pamiętać, że ryzyko środowiskowe przechodzi razem z udziałami – struktury korporacyjne spółek zależnych w Polsce nie izolują automatycznie nabywcy od zobowiązań środowiskowych spółki.

Progi, od których ryzyko staje się realne, są niższe niż większość inwestorów zakłada. Działka o powierzchni powyżej 1 ha w strefie przemysłowej lub w pobliżu dawnej stacji paliw wymaga co najmniej fazy I badania środowiskowego. Nieruchomości wpisane do Rejestru Historycznych Zanieczyszczeń Powierzchni Ziemi (RHZPZ), prowadzonego przez Generalnego Dyrektora Ochrony Środowiska (GDOŚ), wymagają fazy II – czyli badań gruntu i wód gruntowych.

  • Grunty poprzemysłowe i pohutnicze – najwyższe ryzyko historycznych zanieczyszczeń
  • Działki przy dawnych stacjach paliw i bazach transportowych – ryzyko węglowodorów i metali ciężkich
  • Tereny rolne w pobliżu zakładów chemicznych – ryzyko pestycydów i związków chloroorganicznych
  • Nieruchomości wpisane do RHZPZ – obowiązek remediacji przechodzi na nabywcę

Cudzoziemcy spoza EOG nabywający nieruchomości w Polsce muszą ponadto uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA) na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wniosek o zezwolenie to właściwy moment na równoległe przeprowadzenie badania środowiskowego – zanim transakcja zostanie sfinalizowana.

Jakie działania podjąć przed zamknięciem transakcji?

Badanie środowiskowe nie jest jednorazowym formularzem. To ustrukturyzowany proces, który – jeśli zostanie pominięty lub skrócony – zamyka drogę do skutecznego regresu wobec sprzedającego. Nabywca, który podpisał akt notarialny bez fazy I badania, praktycznie nie ma szans na dochodzenie roszczeń z tytułu ukrytych wad środowiskowych. Odpowiedzialność przechodzi nieodwracalnie.

Faza I (ang. Phase I Environmental Site Assessment) trwa od 2 do 4 tygodni. Obejmuje analizę historii działki, dokumentacji archiwalnej, zdjęć lotniczych i rejestrów publicznych. Koszt waha się od 8 000 do 25 000 PLN w zależności od powierzchni i złożoności historii terenu. Faza I nie wymaga wejścia na grunt – można ją zlecić równolegle z negocjacjami umowy przedwstępnej.

Faza II (badania laboratoryjne gruntu i wód gruntowych) jest konieczna, gdy faza I ujawni tzw. recognized environmental conditions (REC). Trwa od 4 do 12 tygodni, a jej koszt może przekroczyć 100 000 PLN przy dużych powierzchniach. Wyniki fazy II decydują o tym, czy nieruchomość nadaje się do planowanego użytkowania i jakie są koszty ewentualnej remediacji. W przypadku transakcji finansowanych przez banki – w tym instytucje stosujące standardy DORA lub ESG – faza II jest coraz częściej wymagana przez dział ryzyka kredytowego.

Dla inwestorów kupujących nieruchomości w Polsce jako obywatele lub podmioty spoza Unii Europejskiej, szczegółowy przewodnik po całym procesie nabycia – w tym aspektach środowiskowych – zawiera praktyczny poradnik dla nabywców zagranicznych.

Lista kontrolna przed zamknięciem transakcji:

  • Sprawdzenie RHZPZ – czy działka figuruje w rejestrze GDOŚ (bezpłatnie, online)
  • Zlecenie fazy I badania środowiskowego – minimum 14 dni przed podpisaniem umowy przyrzeczonej
  • Analiza decyzji środowiskowych i pozwoleń zintegrowanych w aktach administracyjnych
  • Negocjacja klauzul środowiskowych w umowie – representations and warranties, escrow remediacyjne
  • Weryfikacja, czy sprzedający nie jest stroną toczącego się postępowania remediacyjnego przed RDOŚ

W sporach budowlanych i nieruchomościowych – w tym w sporach FIDIC dotyczących zanieczyszczonych gruntów – sądy i trybunały arbitrażowe oceniają, czy nabywca lub zamawiający zachował należytą staranność. Brak dokumentacji badania środowiskowego działa na niekorzyść strony powołującej się na wadę ukrytą. Czas na zebranie tej dokumentacji to okres przed transakcją – nie po jej zamknięciu.

Konkretna sytuacja Państwa inwestycji może wymagać oceny, czy wyniki fazy I uzasadniają wstrzymanie transakcji lub renegocjację ceny. Zaniechanie tego kroku grozi przejęciem nieodwracalnych zobowiązań remediacyjnych, których wartość może wielokrotnie przekroczyć cenę zakupu nieruchomości.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości przemysłowej, magazynowej lub gruntu inwestycyjnego w Polsce – przeprowadzimy analizę ryzyka środowiskowego, zweryfikujemy dokumentację i wynegocjujemy klauzule ochronne w umowie: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy badanie środowiskowe jest obowiązkowe przy każdej transakcji nieruchomościowej w Polsce?

O: Żaden przepis nie nakłada formalnego obowiązku przeprowadzenia fazy I lub fazy II przed każdą transakcją. Jednak ustawa Prawo ochrony środowiska i ustawa o zapobieganiu szkodom w środowisku nakładają odpowiedzialność na władającego gruntem – bez względu na to, kto zanieczyszczenia spowodował. Nabywca, który nie przeprowadził badania, nie może skutecznie powołać się na brak wiedzy o zanieczyszczeniu. W praktyce brak badania oznacza przejęcie pełnego ryzyka remediacyjnego.

P: Ile kosztuje i jak długo trwa faza I badania środowiskowego?

O: Faza I trwa od 2 do 4 tygodni i kosztuje od 8 000 do 25 000 PLN w zależności od powierzchni działki i dostępności dokumentacji archiwalnej. Nie wymaga wierceń ani wejścia na grunt. Można ją zlecić równolegle z negocjacjami umowy przedwstępnej, co nie wydłuża harmonogramu transakcji. Koszt fazy I jest marginalny wobec potencjalnych zobowiązań remediacyjnych, które mogą sięgać kilku milionów złotych.

P: Czy kupując spółkę celową posiadającą nieruchomość, nabywca udziałów przejmuje ryzyko środowiskowe?

O: Tak. Nabycie udziałów w spółce celowej nie izoluje nabywcy od historycznych zobowiązań środowiskowych spółki. Spółka pozostaje podmiotem władającym gruntem i odpowiada za remediację na podstawie przepisów prawa ochrony środowiska. Due diligence środowiskowe jest w takich transakcjach szczególnie istotne – obejmuje nie tylko stan gruntu, ale również decyzje administracyjne, toczące się postępowania przed RDOŚ i ewentualne zobowiązania wobec IOŚ.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence środowiskowego i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.