Od 1 stycznia 2025 roku podatek od nieruchomości rozliczany jest według nowych definicji budynku i budowli. Zmiana nie jest kosmetyczna. Dla wielu właścicieli nieruchomości przemysłowych, magazynów i obiektów infrastrukturalnych oznacza ona realne ryzyko reklasyfikacji majątku – a co za tym idzie, wyższe zobowiązanie podatkowe.

Nowe definicje budynku i budowli obowiązują od 1 stycznia 2025 roku i wynikają z nowelizacji ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zmiana była odpowiedzią na wieloletnie rozbieżności interpretacyjne między podatnikami a organami podatkowymi. Podatnicy posiadający obiekty przemysłowe, energetyczne lub infrastrukturalne powinni niezwłocznie zweryfikować klasyfikację swojego majątku – błędna kwalifikacja grozi zaległością podatkową wraz z odsetkami za cały rok 2025.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie się zmieniło, kogo zmiany dotykają najbardziej i jakie kroki należy podjąć już teraz. Alert skierowany jest przede wszystkim do właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości komercyjnych, a także do doradców podatkowych obsługujących takich klientów.

Co zmieniło się w definicjach budynku i budowli od 2025 roku?

Budynek to teraz obiekt trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Budowla natomiast obejmuje katalog zamknięty obiektów – w tym instalacje przemysłowe, zbiorniki, silosy, elektrownie wiatrowe i fotowoltaiczne, a także obiekty liniowe. Zmiana z katalogu otwartego na zamknięty to kluczowa różnica. W praktyce oznacza to, że obiekt nieujęty w nowym katalogu budowli może zostać zakwalifikowany jako budynek – lub w ogóle wypaść z opodatkowania.

Dla podatników posiadających instalacje energetyczne lub przemysłowe zmiana może działać w dwie strony. Część obiektów dotychczas opodatkowanych jako budowle (stawka 2% wartości) może teraz zostać zakwalifikowana jako budynki (stawka od powierzchni). Przy dużych obiektach różnica w podatku może sięgać setek tysięcy złotych rocznie. Warto skonsultować klasyfikację z praktyką compliance kancelarii, jeśli Państwa firma zarządza rozbudowanym majątkiem trwałym.

Kogo dotyczą nowe przepisy najbardziej?

Nowe definicje uderzają przede wszystkim w trzy grupy podatników. Po pierwsze – właścicieli obiektów przemysłowych: hal produkcyjnych, zakładów przetwórczych, instalacji technologicznych. Po drugie – podmioty z sektora energetycznego: farmy wiatrowe, instalacje fotowoltaiczne, stacje transformatorowe. Po trzecie – operatorów infrastruktury: rurociągi, linie kablowe, zbiorniki retencyjne.

Mikroprzedsiębiorcy z jedną nieruchomością biurową lub handlową odczują zmianę w mniejszym stopniu. Jednak spółki z rozbudowanym majątkiem trwałym – szczególnie te, które dotychczas nie weryfikowały klasyfikacji podatkowej obiektów – narażone są na znaczące niedopłaty. Kontrola KAS może objąć deklaracje za cały 2025 rok. Odsetki za zwłokę naliczane są według stawki 8% w skali roku.

Osobnym zagadnieniem są fundacje rodzinne posiadające nieruchomości. Fundacja rodzinna korzysta ze zwolnienia z CIT na dochody z najmu i dzierżawy – jednak podatek od nieruchomości pozostaje jej zobowiązaniem. Błędna klasyfikacja budowli może więc zwiększyć koszty operacyjne fundacji. Dla porównania: przy wartości budowli wynoszącej 5 mln zł różnica między stawką budowlaną (2%) a stawką budynkową może wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych rocznie. Zagadnienia związane z JPK_CIT i terminami sprawozdawczymi warto rozpatrywać łącznie z przeglądem klasyfikacji nieruchomości.

Doradca podatkowy obsługujący klientów z sektora przemysłowego powinien traktować weryfikację klasyfikacji jako element rutynowego przeglądu podatkowego za 2025 rok – nie jako działanie wyjątkowe.

Co zrobić natychmiast – lista działań?

Czas działa przeciwko podatnikowi. Deklaracje na podatek od nieruchomości za 2025 rok osoby prawne składały do 31 stycznia 2025 roku. Jeśli klasyfikacja obiektów była błędna, konieczna jest korekta deklaracji. Im szybciej – tym mniejsze ryzyko, że kontrola KAS wyprzedzi podatnika.

Działania do podjęcia niezwłocznie:

  • Sporządzić inwentaryzację wszystkich obiektów budowlanych i zweryfikować ich kwalifikację według nowych definicji ustawowych.
  • Porównać dotychczasowe deklaracje podatkowe z nową klasyfikacją – ustalić, czy powstała niedopłata lub nadpłata.
  • W przypadku niedopłaty – złożyć korektę deklaracji i uiścić zaległość wraz z odsetkami przed wszczęciem kontroli.
  • Uzyskać pisemną opinię doradcy podatkowego w sprawie klasyfikacji obiektów spornych – opinia stanowi argument w postępowaniu podatkowym.
  • Sprawdzić, czy obiekty wpisane dotychczas do ewidencji jako budowle nie powinny zostać przekwalifikowane – i odwrotnie.

W praktyce wiele firm odkrywa rozbieżności dopiero przy okazji kontroli KAS lub audytu przed transakcją M&A. Wtedy korekta jest droższa – zarówno finansowo, jak i reputacyjnie. Ceny transferowe i IP Box to zagadnienia, które często pojawiają się w tym samym przeglądzie podatkowym co klasyfikacja nieruchomości, szczególnie w grupach kapitałowych posiadających majątek w kilku lokalizacjach.

Konkretna sytuacja Państwa firmy wymaga indywidualnej oceny. Błędna klasyfikacja nieruchomości za 2025 rok może prowadzić do nieodwracalnych konsekwencji finansowych – zaległości podatkowej, odsetek i ewentualnej odpowiedzialności karno-skarbowej zarządu.

Jeśli Państwa spółka posiada obiekty przemysłowe, energetyczne lub infrastrukturalne o wartości przekraczającej 1 mln zł – przeprowadzimy przegląd klasyfikacji podatkowej, ocenimy ryzyko reklasyfikacji i przygotujemy korektę deklaracji: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy nowe definicje budynku i budowli dotyczą również osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą?

O: Tak. Nowe definicje stosuje się do wszystkich podatników podatku od nieruchomości – zarówno osób prawnych, jak i fizycznych prowadzących działalność. Osoba fizyczna posiadająca halę produkcyjną lub instalację przemysłową powinna zweryfikować klasyfikację swojego majątku tak samo jak spółka. Termin złożenia deklaracji przez osoby fizyczne to 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego lub zmiany okoliczności.

P: Czy zmiana definicji może oznaczać niższy podatek dla niektórych podatników?

O: Tak, to częste nieporozumienie – nowe przepisy nie działają wyłącznie na niekorzyść podatników. Część obiektów dotychczas kwalifikowanych jako budowle (opodatkowane stawką 2% wartości) może teraz spełniać definicję budynku i być opodatkowana od powierzchni. W zależności od wartości i powierzchni obiektu może to oznaczać niższe zobowiązanie. Weryfikacja w obie strony jest zatem uzasadniona ekonomicznie.

P: Ile kosztuje korekta deklaracji złożonej z błędną klasyfikacją?

O: Sama korekta deklaracji jest bezpłatna. Podatnik zobowiązany jest jednak do zapłaty różnicy w podatku wraz z odsetkami za zwłokę – aktualnie 8% w skali roku. Jeśli kontrola KAS zostanie wszczęta przed złożeniem korekty, organ może nałożyć dodatkową sankcję w postaci podwyższonych odsetek (nawet 16%). Złożenie korekty przed wszczęciem kontroli eliminuje ryzyko sankcji karno-skarbowych.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do doradztwa podatkowego, w tym w zakresie podatku od nieruchomości, KSeF, kontroli KAS oraz cen transferowych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.