M&A nieruchomości w Polsce – struktura i due

Firma deweloperska z Mazowsza złożyła ofertę nabycia kompleksu magazynowego pod Łodzią. Termin zamknięcia transakcji – 90 dni. Kupujący zakładał, że due diligence zajmie dwa tygodnie. W praktyce okazało się, że nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w księdze wieczystej, kilka umów najmu z klauzulami change-of-control i dwa postępowania administracyjne wstrzymane na etapie pozwolenia na użytkowanie. Transakcja opóźniła się o pół roku.

M&A nieruchomości w Polsce to transakcja, która łączy prawo cywilne, administracyjne i podatkowe w jednym procesie. Kupujący może wybrać między nabyciem aktywów (asset deal) a nabyciem udziałów spółki celowej (share deal). Każda ścieżka niesie inny profil ryzyka, inny koszt podatkowy i inny harmonogram – a błędna decyzja na starcie zamyka drogę do korekty bez strat finansowych.

Ten przewodnik przeprowadza przez cztery etapy: wybór struktury, due diligence prawne i techniczne, negocjacje SPA oraz zamknięcie transakcji. Każdy etap zawiera konkretne terminy, koszty i pułapki, które w polskich warunkach powtarzają się najczęściej.

Jak wybrać strukturę transakcji – asset deal czy share deal?

Wybór struktury to pierwsza decyzja i jednocześnie najbardziej kosztowna w razie pomyłki. Asset deal oznacza nabycie nieruchomości wprost – kupujący przejmuje tytuł prawny, ale nie przejmuje historycznych zobowiązań spółki zbywającej. Share deal oznacza nabycie udziałów spółki celowej (SPV), która jest właścicielem nieruchomości – kupujący wchodzi w buty dotychczasowego właściciela wraz ze wszystkimi zobowiązaniami, umowami i potencjalnymi roszczeniami.

W praktyce polskiego rynku komercyjnego dominuje share deal. Powód jest podatkowy: nabycie udziałów w spółce z o.o. podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 1% od wartości udziałów, a nie 2% od wartości nieruchomości. Przy transakcji o wartości PLN 50 mln różnica wynosi PLN 500 000 – i to tylko po stronie PCC.

Asset deal ma jednak jedną zasadniczą zaletę: kupujący nie dziedziczy zobowiązań podatkowych sprzedającego. Zgodnie z art. 116 § 1 Ordynacji podatkowej, zarząd spółki odpowiada za zaległości podatkowe – a w share deal te zaległości zostają w nabywanej spółce. Trzeba je zidentyfikować w due diligence lub wynegocjować odpowiednie zabezpieczenia w SPA.

Dla zagranicznego inwestora spoza EOG dochodzi jeszcze jeden element: zgodnie z ustawą z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości bezpośrednio wymaga zezwolenia MSWiA. Nabycie udziałów w polskiej spółce celowej – co do zasady – tego wymogu nie uruchamia. To jeden z powodów, dla których inwestorzy z Azji czy USA preferują share deal przy wejściu na rynek polski.

Asset deal – niższe ryzyko przejęcia zobowiązań, wyższy PCC (2%)
Share deal – efektywność podatkowa (PCC 1%), ryzyko historycznych zobowiązań SPV
Share deal z zagranicy – brak wymogu zezwolenia MSWiA dla inwestorów spoza EOG
Wybór struktury determinuje zakres due diligence i treść SPA

Decyzja powinna zapaść przed rozpoczęciem due diligence – bo zakres badania zależy właśnie od tego, co kupujemy. W share deal badamy spółkę, jej historię podatkową i korporacyjną. W asset deal badamy nieruchomość i jej obciążenia. Zmiana struktury w połowie procesu kosztuje czas i pieniądze.

Co obejmuje due diligence nieruchomości w Polsce?

Due diligence nieruchomości komercyjnej w Polsce trwa standardowo od 4 do 8 tygodni. Obejmuje cztery obszary: prawny, techniczny, środowiskowy i podatkowy. Pominięcie któregokolwiek obszaru to ryzyko, które ujawnia się po zamknięciu transakcji – kiedy korekta jest już niemożliwa bez strat.

Badanie prawne zaczyna się od księgi wieczystej. Kupujący sprawdza dział II (własność), dział III (ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia, ostrzeżenia) i dział IV (hipoteki). Ostrzeżenie o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym to sygnał alarmowy – oznacza, że ktoś kwestionuje własność lub obciążenie nieruchomości. W takim przypadku rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy działającego w złej wierze.

Kolejny element to dokumentacja administracyjna: pozwolenie na budowę, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Szczegółowe zasady planowania przestrzennego w Polsce – w tym ryzyko braku MPZP i skutki decyzji WZ – opisujemy w osobnym materiale: spatial planning and zoning rules in Poland.

W transakcjach komercyjnych kluczowe są umowy najmu. Kupujący analizuje każdą umowę pod kątem: okresu najmu i opcji przedłużenia, klauzuli change-of-control (która może uprawniać najemcę do wypowiedzenia po zmianie właściciela), indeksacji czynszu i zabezpieczeń. Portfel najmu z kilkoma umowami zawierającymi klauzule change-of-control potrafi obniżyć wartość transakcji o kilkanaście procent – bo kupujący wycenia ryzyko utraty przychodów.

Badanie techniczne i środowiskowe zleca się niezależnemu inżynierowi. Raport techniczny (Technical Due Diligence, TDD) obejmuje stan konstrukcji, instalacji i zgodność z normami budowlanymi. Raport środowiskowy (Phase I/Phase II ESA) bada historię terenu pod kątem zanieczyszczeń. Koszty remediacji gruntu potrafią przekroczyć PLN 5 mln – i nie są widoczne w księdze wieczystej.

W share deal do powyższego dochodzi badanie korporacyjne i podatkowe spółki celowej. Sprawdzamy historię kapitałową, uchwały zgromadzenia wspólników, zobowiązania finansowe i rozliczenia podatkowe za ostatnie 5 lat. Zaległości podatkowe spółki pozostają jej zobowiązaniem – a kupujący, który nie wykrył ich w due diligence, przejmuje je razem z udziałami.

Micro-case: fundusz inwestycyjny z Trójmiasta nabył latem 2024 r. udziały w spółce celowej posiadającej centrum handlowe. Po zamknięciu transakcji urząd skarbowy wszczął kontrolę za okres sprzed akwizycji. Zaległość VAT okazała się sięgać PLN 2,3 mln. Sprzedający objął ochronę SPA – ale postępowanie trwało ponad rok i zamroziło część ceny nabycia w depozycie notarialnym.

Wskazówka praktyczna: każda transakcja share deal powinna zawierać klauzulę indemnification z okresem obowiązywania minimum 5 lat dla ryzyk podatkowych i środowiskowych. Samo zapewnienie sprzedającego (rep & warranty) bez mechanizmu wypłaty jest niewystarczające.

Jak przebiega negocjacja SPA i jakie klauzule są najważniejsze?

Umowa sprzedaży (SPA – Share Purchase Agreement lub Asset Purchase Agreement) to dokument, który alokuje ryzyko między stronami. W polskich transakcjach nieruchomościowych SPA liczy zazwyczaj od 60 do 120 stron. Negocjacje trwają od 3 do 6 tygodni. Kluczowe klauzule decydują o tym, kto ponosi ryzyko zdarzeń, które ujawnią się po zamknięciu.

Representations and warranties (zapewnienia i gwarancje) to oświadczenia sprzedającego o stanie nieruchomości lub spółki. Kupujący negocjuje jak najszerszy zakres – sprzedający dąży do ograniczenia przez tzw. disclosure schedule, czyli ujawnienie znanych problemów, które wyłączają odpowiedzialność. W praktyce: każdy problem zidentyfikowany w due diligence powinien znaleźć się w SPA – albo jako korekta ceny, albo jako indemnification, albo jako warunek zawieszający zamknięcie.

Mechanizm ceny to drugi obszar negocjacji. Strony wybierają między ceną stałą (locked-box) a mechanizmem korekty po zamknięciu (completion accounts). Locked-box jest prostszy i szybszy – cena jest ustalona na podstawie danych bilansowych z określonego dnia. Completion accounts dają kupującemu dokładniejszy obraz, ale generują ryzyko sporu po zamknięciu. Przy transakcjach poniżej PLN 30 mln locked-box jest standardem.

Warunki zawieszające (conditions precedent, CP) to zdarzenia, które muszą nastąpić przed zamknięciem. Typowe CP w polskich transakcjach nieruchomościowych: zgoda antymonopolowa UOKiK (przy dużych transakcjach), zezwolenie MSWiA (jeśli wymagane), uzyskanie zgody najemców (jeśli umowy zawierają prawo pierwokupu lub klauzulę change-of-control), wykreślenie hipotek.

Dla inwestorów zagranicznych wchodzących na rynek polski po raz pierwszy warto przeczytać nasz przewodnik o nabywaniu nieruchomości przez obywateli czeskich: buying property in Poland as a Czech Republic national – zasady dotyczące obywateli EOG stosują się analogicznie do innych państw członkowskich UE.

Escrow i zabezpieczenia: przy transakcjach z odroczoną ceną lub ryzykami pozabilansowymi strony korzystają z depozytu notarialnego lub rachunku escrow w banku. Część ceny (zazwyczaj 10–15%) pozostaje zablokowana przez okres 12–24 miesięcy jako zabezpieczenie roszczeń z tytułu naruszenia zapewnień.

Jakie są koszty i harmonogram typowej transakcji?

Typowa transakcja M&A nieruchomości komercyjnej w Polsce – od podpisania listu intencyjnego (LOI) do zamknięcia – trwa od 3 do 6 miesięcy. Harmonogram zależy od złożoności due diligence, liczby warunków zawieszających i sprawności negocjacji SPA. Poniżej typowy podział na etapy.

Etap 1 – LOI i exclusivity: 1–2 tygodnie. Strony podpisują list intencyjny i ustalają okres wyłączności (standardowo 60–90 dni). LOI nie jest prawnie wiążący w zakresie ceny – ale klauzula poufności i wyłączności jest wiążąca. Naruszenie wyłączności przez sprzedającego może rodzić roszczenia odszkodowawcze.

Etap 2 – Due diligence: 4–8 tygodni. Kupujący zleca badania prawne, techniczne i podatkowe. Koszty po stronie kupującego: honorarium kancelarii prawnej (PLN 50 000–150 000 przy transakcji PLN 30–100 mln), TDD (PLN 20 000–50 000), raport środowiskowy (PLN 15 000–40 000). Łącznie due diligence kosztuje kupującego PLN 85 000–240 000.

Etap 3 – Negocjacje SPA: 3–6 tygodni. Kupujący przekazuje draft SPA, strony negocjują zapewnienia, mechanizm ceny i warunki zawieszające. W tym etapie najczęściej ujawniają się rozbieżności wyceny – i tu transakcje najczęściej upadają.

Etap 4 – Signing i closing: 1–4 tygodnie po podpisaniu. W transakcjach asset deal przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Opłata notarialna (taksa notarialna) jest regulowana i wynosi maksymalnie PLN 10 000 przy wartości powyżej PLN 30 mln – plus VAT. Do tego dochodzi PCC: 2% przy asset deal, 1% przy share deal. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, opłata od pozwu w sporze komercyjnym to 5% wartości przedmiotu sporu – co przy sporach potransakcyjnych potrafi oznaczać PLN 500 000 samej opłaty sądowej.

Micro-case: spółka IT z Krakowa nabyła wiosną 2025 r. biurowiec klasy B w centrum Warszawy w strukturze share deal. Cała transakcja – od LOI do zamknięcia – zajęła 4 miesiące. Due diligence ujawniło trzy umowy najmu z klauzulami change-of-control. Kupujący wynegocjował obniżkę ceny o PLN 1,2 mln i uzyskał pisemne zgody wszystkich trzech najemców przed zamknięciem. Transakcja zamknęła się bez eskalacji.

LOI i wyłączność: 1–2 tygodnie, klauzula poufności wiążąca
Due diligence: 4–8 tygodni, koszt PLN 85 000–240 000 po stronie kupującego
Negocjacje SPA: 3–6 tygodni, ryzyko rozbieżności wyceny
Signing/closing: akt notarialny + PCC (1% lub 2%) + rejestracja KW
Cały proces: 3–6 miesięcy przy standardowej transakcji komercyjnej

Harmonogram wydłuża się, gdy pojawia się wymóg zgody UOKiK (postępowanie trwa do 1 miesiąca w trybie uproszczonym, do 5 miesięcy w trybie zwykłym) lub konieczność uzyskania zezwolenia MSWiA (standardowo 2–3 miesiące). Warto te terminy wbudować w LOI jako warunki zawieszające – żeby nie biec z zegarem po zamknięciu.

Konkretna sytuacja Państwa firmy może wymagać odmiennego harmonogramu – szczególnie gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką bankową, a sprzedający potrzebuje zgody kredytodawcy na release. Każde takie ograniczenie wydłuża closing o kolejne tygodnie i może zamknąć drogę do preferencyjnych warunków finansowania po stronie kupującego.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości komercyjnej o wartości powyżej PLN 10 mln – przeprowadzimy badanie due diligence, opracujemy strukturę transakcji i wynegocjujemy SPA: info@kordeckipartners.com.

Trzy scenariusze biznesowe – producent, fundusz zagraniczny, deweloper

Struktura i przebieg transakcji różnią się istotnie w zależności od profilu kupującego. Poniżej trzy scenariusze, które ilustrują najczęstsze warianty na polskim rynku.

Scenariusz 1 – Producent przemysłowy. Polska spółka produkcyjna nabywa halę magazynową z gruntem w strukturze asset deal. Cel: własna nieruchomość zamiast wynajmu. Kluczowe ryzyka: stan techniczny obiektu (TDD), zgodność z MPZP dla działalności produkcyjnej, pozwolenie na użytkowanie. PCC wynosi 2% od wartości transakcji. Przy wartości PLN 15 mln to PLN 300 000 podatku – kwota, którą warto uwzględnić w modelu finansowym od początku. Harmonogram: 3–4 miesiące.

Scenariusz 2 – Fundusz zagraniczny. Fundusz spoza EOG nabywa portfel nieruchomości biurowych w Warszawie przez share deal z polską SPV. Wymóg zezwolenia MSWiA nie dotyczy nabycia udziałów. Due diligence obejmuje spółkę celową, historię podatkową i umowy najmu. Kluczowe ryzyka: klauzule change-of-control w umowach najmu, zaległości podatkowe SPV, struktury finansowania (pożyczki shareholder). Harmonogram: 4–6 miesięcy. Więcej o wymogach dla pracowników delegowanych przez taki fundusz do polskiej struktury – w naszym materiale o EU Blue Card: EU Blue Card in Poland 2026.

Scenariusz 3 – Deweloper. Deweloper nabywa grunt pod zabudowę mieszkaniową w granicach administracyjnych dużego miasta. Kluczowe ryzyka: brak MPZP (konieczność uzyskania decyzji WZ), warunki zabudowy, służebności gruntowe, roszczenia byłych właścicieli (dekret Bieruta w Warszawie). W tym scenariuszu due diligence administracyjne jest ważniejsze niż techniczne. Harmonogram: 4–8 miesięcy, z uwagi na ryzyko postępowań administracyjnych.

Wspólny mianownik wszystkich trzech scenariuszy: transakcja, która nie ma solidnego due diligence, generuje ryzyko potransakcyjne. Roszczenia z tytułu naruszenia zapewnień w SPA są trudne do wyegzekwowania – zwłaszcza gdy sprzedający jest spółką celową, która po zamknięciu transakcji zostaje zlikwidowana. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zidentyfikowanie problemów przed podpisaniem niż dochodzenie roszczeń po.

Konkretna sytuacja Państwa inwestycji wymaga oceny, zanim warunki rynkowe się zmienią – a dobra nieruchomość komercyjna w Polsce rzadko czeka na kupującego dłużej niż kilka tygodni. Opóźnienie due diligence lub uproszczenie struktury to ryzyko, które może okazać się nieodwracalne po zamknięciu transakcji.

Jeśli Państwa firma planuje akwizycję nieruchomości komercyjnej lub portfela aktywów w Polsce – omówimy strukturę, zakres due diligence i harmonogram na pierwszym spotkaniu: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy kupujący zawsze musi podpisać akt notarialny przy nabyciu nieruchomości w Polsce?

O: Przy asset deal – tak, przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Przy share deal wystarczy umowa pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi (lub zwykła forma pisemna, jeśli umowa spółki nie wymaga więcej). W praktyce strony i tak korzystają z aktu notarialnego przy share deal powyżej PLN 5 mln – dla bezpieczeństwa i ułatwienia ewentualnej egzekucji.

P: Jak długo trwa rejestracja zmiany właściciela w księdze wieczystej?

O: Po zamknięciu transakcji asset deal notariusz składa wniosek o wpis do KW elektronicznie – zazwyczaj w dniu podpisania aktu. Czas oczekiwania na wpis zależy od sądu rejonowego prowadzącego wydział ksiąg wieczystych: w Warszawie wynosi od 1 do 4 miesięcy, w mniejszych miastach bywa krótszy. Do czasu wpisu kupujący jest chroniony wzmianką o złożonym wniosku – która blokuje możliwość wpisania konkurencyjnych roszczeń. W share deal zmiana właściciela nieruchomości nie wymaga wpisu do KW – zmienia się tylko wpis w KRS dotyczący wspólników spółki.

P: Czy powszechnym błędem jest rezygnacja z badania środowiskowego przy nabyciu nieruchomości przemysłowej?

O: Tak – i jest to jeden z najkosztowniejszych błędów w polskich transakcjach. Zanieczyszczenie gruntu nie jest widoczne w księdze wieczystej ani w dokumentach spółki. Obowiązek remediacji spoczywa na aktualnym właścicielu – niezależnie od tego, kto spowodował zanieczyszczenie. Koszt raportu środowiskowego Phase II to PLN 15 000–40 000. Koszt remediacji może przekroczyć PLN 5 mln. Relacja kosztów jest oczywista – a pominięcie tego badania zamyka drogę do roszczeń wobec sprzedającego, jeśli problem nie był ujawniony w SPA.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Piotr Malinowski kieruje praktyką nieruchomości i budownictwa. Jest akredytowanym adjudikatorem FIDIC i prowadził ponad 40 sporów budowlanych, w tym roszczenia przekraczające PLN 100m.