Fundusz private equity z Frankfurtu finalizuje zakup centrum logistycznego pod Wrocławiem. Umowa wstępna podpisana, termin zamknięcia transakcji za 60 dni. W ostatniej chwili due diligence ujawnia nieuregulowany stan prawny działki – brak wpisu w księdze wieczystej, roszczenia reprywatyzacyjne i niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Transakcja upada. Strata: kilka miesięcy pracy i kilkaset tysięcy złotych kosztów doradztwa.

Transakcje M&A na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wymagają wyboru między dwiema strukturami: asset deal (nabycie nieruchomości bezpośrednio) lub share deal (nabycie spółki będącej właścicielem). Każda ścieżka rodzi odmienne skutki podatkowe, rejestrowe i odpowiedzialnościowe. Kluczowe progi i terminy – zezwolenie MSWiA dla inwestorów spoza EOG, 30-dniowy termin na złożenie wniosku o wpis do KRS – muszą być uwzględnione w harmonogramie transakcji.

Ten alert wyjaśnia, jak wybrać właściwą strukturę, jakie ryzyka ujawnia due diligence i jakie działania należy podjąć natychmiast po podpisaniu listu intencyjnego.

Asset deal czy share deal – co wybrać przy zakupie nieruchomości komercyjnej?

Wybór struktury transakcji to pierwsza i najważniejsza decyzja. Asset deal oznacza nabycie samej nieruchomości – prawa własności lub użytkowania wieczystego – aktem notarialnym. Share deal to nabycie udziałów lub akcji spółki celowej (SPV), która nieruchomość posiada. Obie ścieżki są legalne i powszechnie stosowane. Różnice są jednak fundamentalne.

W asset deal nabywca przejmuje nieruchomość bez historycznych zobowiązań spółki zbywającej. To czysty start. Wadą jest wyższy koszt transakcyjny: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, a opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – stanowi 5% wartości przedmiotu wpisu (maksymalnie 200 000 zł). Do tego dochodzi taksa notarialna.

Share deal pozwala uniknąć PCC od nieruchomości – transakcja dotyczy udziałów, nie aktywów. PCC od udziałów wynosi 1% wartości rynkowej. Nabywca przejmuje jednak całą historię spółki: zobowiązania podatkowe, spory sądowe, roszczenia pracownicze. Dlatego due diligence korporacyjne jest tu równie ważne jak due diligence nieruchomościowe.

W praktyce – wiele funduszy zagranicznych preferuje share deal właśnie ze względu na efektywność podatkową. Warunek: SPV musi być czysta, bez ukrytych zobowiązań. Weryfikacja tego stanu zajmuje minimum 4–6 tygodni rzetelnego badania.

Inwestorzy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii muszą uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Czas oczekiwania na decyzję wynosi od 2 do 4 miesięcy. Brak zezwolenia przy asset deal oznacza nieważność umowy – ryzyko, które zamyka drogę do skutecznego nabycia tytułu prawnego.

Jakie ryzyka ujawnia due diligence nieruchomości komercyjnych w Polsce?

Due diligence nieruchomościowe w Polsce obejmuje cztery obszary: stan prawny tytułu własności, obciążenia i ograniczenia, zgodność z przepisami administracyjnymi oraz sytuację komercyjną (commercial lease). Każdy z nich może ujawnić ryzyka blokujące transakcję lub wymagające korekty ceny.

Stan prawny tytułu to fundament. Księga wieczysta ujawnia hipoteki, służebności i roszczenia z rękojmi wiary publicznej. Jednak nie wszystko jest wpisane. Roszczenia reprywatyzacyjne, postępowania administracyjne w toku, nieuregulowane granice działki – to ryzyka niewidoczne w KW. Ich wykrycie wymaga analizy akt administracyjnych, rejestru gruntów i budynków (ewidencja gruntów) oraz historii prawnej nieruchomości.

Obciążenia hipoteczne przy share deal są szczególnie istotne. Nabywca udziałów przejmuje spółkę z hipoteką – bank finansujący zbywcę może mieć prawo do wcześniejszej spłaty kredytu. Warunek zgody banku na transakcję powinien być uregulowany w umowie przedwstępnej, z terminem nie krótszym niż 30 dni.

Zgodność z przepisami administracyjnymi obejmuje: pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy. Brak pozwolenia na użytkowanie przy obiekcie faktycznie użytkowanym to poważna wada prawna. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego może nakazać wstrzymanie użytkowania i nałożyć karę.

Sytuacja komercyjna – commercial lease – to trzeci filar due diligence. Nabywca centrum handlowego lub biurowca przejmuje wszystkie umowy najmu. Należy zweryfikować: okresy wypowiedzenia, klauzule change of control, opcje przedłużenia i prawo pierwokupu najemców. Umowa najmu z klauzulą change of control może uprawniać najemcę do wypowiedzenia umowy po zmianie właściciela – co bezpośrednio uderza w wartość inwestycji. Utrata kluczowego najemcy to nieodwracalna strata przychodów z obiektu.

Spory budowlane – FIDIC disputes – pojawiają się przy nieruchomościach w trakcie budowy lub po niedawnym odbiorze. Roszczenia wykonawców z tytułu robót dodatkowych, kar umownych lub wad ukrytych mogą obciążać SPV przez lata. Przy share deal nabywca przejmuje te spory w całości. Uważamy, że każda transakcja dotycząca nieruchomości w trakcie realizacji lub odebranej w ciągu ostatnich 3 lat powinna obejmować audyt roszczeń budowlanych.

Firma z sektora IT, nabywająca biurowiec w Trójmieście wiosną 2024 r., odkryła w toku due diligence roszczenia generalnego wykonawcy na kwotę przekraczającą 8 mln zł – nieujawnione przez zbywcę. Korekta ceny transakcji wyniosła ostatecznie 11 mln zł. Wcześniejsze badanie zaoszczędziłoby tygodnie negocjacji i znacznie więcej.

Co zrobić natychmiast po podpisaniu listu intencyjnego?

List intencyjny (LOI) to sygnał do uruchomienia pełnego procesu. Każdy dzień zwłoki skraca okno na negocjacje i zwiększa ryzyko zamknięcia transakcji z nierozwiązanymi problemami prawnymi. Poniżej lista działań, które należy podjąć w ciągu pierwszych 14 dni od podpisania LOI.

  • Zamów odpis z księgi wieczystej i ewidencji gruntów – zidentyfikuj hipoteki, służebności i rozbieżności powierzchniowe.
  • Zleć analizę MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy – sprawdź zgodność faktycznego użytkowania z przeznaczeniem.
  • Zweryfikuj umowy najmu pod kątem klauzul change of control i opcji pierwokupu.
  • Oceń konieczność uzyskania zezwolenia MSWiA – jeśli nabywca spoza EOG, złóż wniosek niezwłocznie.
  • Przeprowadź audyt roszczeń budowlanych, jeśli nieruchomość była przedmiotem robót w ciągu ostatnich 3 lat.

Przy transakcjach powyżej 50 mln zł warto rozważyć ubezpieczenie ryzyk transakcyjnych (W&I insurance). Polisa pokrywa straty wynikające z nieujawnionych wad prawnych lub podatkowych. Koszt polisy wynosi zwykle 1–2% sumy ubezpieczenia. To instrument, który coraz częściej pojawia się na polskim rynku nieruchomości komercyjnych – szczególnie przy transakcjach z udziałem funduszy zagranicznych.

Dla inwestorów z Francji i Rumunii – jako obywateli UE – zezwolenie MSWiA co do zasady nie jest wymagane przy nabyciu nieruchomości komercyjnych. Szczegółowe zasady nabycia opisują dedykowane przewodniki: nabycie nieruchomości w Polsce przez obywatela Francji oraz nabycie nieruchomości w Polsce przez obywatela Rumunii. Odrębną kwestią pozostają klauzule zakazu konkurencji w Polsce, które pojawiają się przy transakcjach M&A z elementem biznesowym.

Konkretna sytuacja Państwa transakcji wymaga indywidualnej analizy. Nierozwiązane ryzyka prawne wykryte po zamknięciu transakcji mogą być nieodwracalne – korekta ceny ex post jest możliwa tylko przy odpowiednich klauzulach w umowie. Każdy tydzień bez due diligence to tydzień, w którym zbywca zachowuje przewagę informacyjną.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie nieruchomości komercyjnej w Polsce o wartości powyżej 10 mln zł – przeprowadzimy pełne due diligence prawne, ocenimy strukturę transakcji i przygotujemy dokumentację: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy przy share deal zawsze unikamy PCC od nieruchomości?

O: Co do zasady tak – nabycie udziałów podlega PCC w wysokości 1% wartości rynkowej udziałów, a nie 2% od wartości nieruchomości. Jednak organy podatkowe mogą kwestionować strukturę, jeśli jedynym aktywem SPV jest nieruchomość i transakcja ma charakter pozorny. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie interpretacji indywidualnej przed zamknięciem transakcji – wniosek rozpatrywany jest w terminie 3 miesięcy.

P: Ile trwa uzyskanie zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza EOG?

O: Standardowy czas oczekiwania wynosi od 2 do 4 miesięcy od złożenia kompletnego wniosku. W praktyce Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji może wezwać do uzupełnienia dokumentacji, co wydłuża postępowanie. Wniosek należy złożyć przed podpisaniem umowy przyrzeczonej – nabycie bez zezwolenia jest nieważne z mocy prawa.

P: Czy klauzula zakazu konkurencji w umowie M&A nieruchomościowej jest egzekwowalna w Polsce?

O: Tak, pod warunkiem że jest ograniczona terytorialnie, przedmiotowo i czasowo. Polskie sądy akceptują zakazy konkurencji przy transakcjach M&A trwające do 2 lat. Klauzule bez ograniczeń geograficznych lub dotyczące całej branży nieruchomości są zazwyczaj uznawane za nieważne jako sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Szczegółowe zasady opisuje odrębne opracowanie kancelarii.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji nieruchomościowych, due diligence i sporów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.