Firma logistyczna z Wielkopolski, właściciel magazynu o powierzchni 8 000 m², otrzymała w lutym 2025 r. decyzję podatkową z naliczeniem podatku od nieruchomości według stawki właściwej dla budowli – nie dla budynku. Różnica w zobowiązaniu rocznym: kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przyczyną była zmiana definicji ustawowych, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. i przeklasyfikowała szereg obiektów przemysłowych.

Podatek od nieruchomości w Polsce podlega od 1 stycznia 2025 roku fundamentalnej zmianie. Nowe definicje „budynku" i „budowli" zastąpiły dotychczasowe odesłanie do prawa budowlanego własną, autonomiczną siatką pojęciową w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Skutek jest natychmiastowy: obiekty wcześniej opodatkowane jako budynki mogą dziś być kwalifikowane jako budowle – i odwrotnie. Termin na korektę deklaracji podatkowej upływa wraz z końcem roku podatkowego.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie się zmieniło, kogo dotyczy ryzyko reklasyfikacji i jakie kroki podjąć w ciągu najbliższych tygodni, by uniknąć zaległości podatkowych i odsetek.

Co zmieniły nowe definicje budynku i budowli?

Do końca 2024 r. ustawa o podatkach i opłatach lokalnych odsyłała wprost do prawa budowlanego. Sądy administracyjne – w tym Naczelny Sąd Administracyjny – od lat wskazywały, że takie odesłanie budzi wątpliwości konstytucyjne. Trybunał Konstytucyjny podzielił tę ocenę. Ustawodawca zareagował nowelizacją, która od 1 stycznia 2025 r. wprowadza definicje autonomiczne, niezależne od klasyfikacji prawa budowlanego.

Nowa definicja budynku wymaga spełnienia łącznie czterech przesłanek: trwałe związanie z gruntem, wydzielenie z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadanie fundamentów oraz dachu. Jeśli obiekt nie spełnia choćby jednej z tych przesłanek – przestaje być budynkiem w rozumieniu podatkowym. Staje się budowlą. A budowla jest opodatkowana według stawki 2% wartości, nie według stawki kwotowej od metra kwadratowego powierzchni użytkowej.

Dla podatnika prowadzącego działalność gospodarczą różnica jest zasadnicza. Budynek o powierzchni 5 000 m² przy stawce gminnej 33,10 zł/m² (maksimum na 2025 r.) generuje podatek rzędu 165 500 zł rocznie. Ta sama wartość obiektu wyceniona na 10 mln zł jako budowla to 200 000 zł rocznie. W odwrotnym kierunku reklasyfikacja może przynieść oszczędność – ale tylko jeśli podatnik złoży korektę deklaracji w terminie. Organy podatkowe – urzędy gmin i miast – nie korygują deklaracji z urzędu na korzyść podatnika.

Warto też pamiętać, że nowe przepisy wprost wymieniają kategorie obiektów zaliczanych do budowli. Znalazły się tam m.in. silosy, zbiorniki, maszty, linie kablowe oraz – co istotne dla branży energetycznej i telekomunikacyjnej – wolnostojące urządzenia techniczne. Dla porównania: pod starym reżimem kwalifikacja tych obiektów była przedmiotem sporów trwających latami przed WSA i NSA.

Kogo dotyczy ryzyko reklasyfikacji i jakie są terminy?

Ryzyko reklasyfikacji dotyczy przede wszystkim podatników prowadzących działalność gospodarczą, którzy są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości o charakterze przemysłowym, magazynowym, energetycznym lub infrastrukturalnym. Deklarację podatkową na 2025 r. należało złożyć do 31 stycznia 2025 r. Podatnicy, którzy złożyli deklarację według starych zasad, powinni niezwłocznie zweryfikować jej prawidłowość.

Korekta deklaracji jest możliwa w każdym czasie – do momentu wszczęcia kontroli przez organ podatkowy. Po wszczęciu kontroli prawo do korekty jest zawieszone. Odsetki od zaległości podatkowych wynoszą obecnie 14,5% w skali roku. Przy zaległości 50 000 zł koszt każdego miesiąca zwłoki to ponad 600 zł. Czas działa przeciwko podatnikowi.

Szczególną uwagę powinny zwrócić trzy grupy podmiotów:

  • właściciele obiektów magazynowych i hal produkcyjnych z elementami infrastruktury technicznej wbudowanej w konstrukcję,
  • spółki z branży energetycznej posiadające stacje transformatorowe, zbiorniki i rurociągi,
  • inwestorzy zagraniczni – w tym spółki z kapitałem niemieckim i ukraińskim – którzy nabyli nieruchomości komercyjne w Polsce po 2020 r. i nie aktualizowali kwalifikacji podatkowej.

Spółka z branży IT z Mazowsza, właściciel centrum danych, odkryła wiosną 2025 r., że jej serwerownia – dotychczas opodatkowana jako budynek – po nowych definicjach spełnia przesłanki budowli ze względu na brak wydzielenia przestrzennego jednej ze stref. Korekta deklaracji i dopłata podatku z odsetkami za 4 miesiące zamknęły się kwotą przekraczającą 80 000 zł. Gdyby korekta nastąpiła w lutym, odsetki byłyby zerowe. Przy planowaniu podatkowym – podobnie jak przy wdrożeniu KSeF dla spółek działających w Szwajcarii – liczy się data, nie intencja.

Osobną kwestią jest prawo budowlane a klasyfikacja podatkowa. Nowe przepisy wyraźnie zrywają z tym powiązaniem. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana jako „budynek" nie przesądza już o kwalifikacji podatkowej. Organ podatkowy gminy może dokonać własnej oceny – i coraz częściej to robi, szczególnie przy kontrolach wszczynanych po złożeniu deklaracji za 2025 r.

Jakie działania podjąć natychmiast?

Odpowiedź jest prosta: audyt klasyfikacji każdego obiektu według nowych definicji, przed kontrolą organu. Audyt powinien objąć dokumentację techniczną, projekty budowlane, decyzje administracyjne oraz – co często pomijane – umowy najmu i dzierżawy, które mogą przenosić obowiązek podatkowy na inny podmiot. Prawidłowe ustalenie podatnika to warunek wstępny prawidłowej deklaracji.

Poniżej lista działań priorytetowych:

  • zebranie dokumentacji technicznej wszystkich obiektów budowlanych będących własnością lub w użytkowaniu wieczystym spółki,
  • weryfikacja, czy każdy obiekt spełnia cztery przesłanki definicji budynku według ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w brzmieniu od 1 stycznia 2025 r.,
  • złożenie korekty deklaracji podatkowej, jeśli kwalifikacja uległa zmianie,
  • analiza umów najmu pod kątem klauzul przenoszących ciężar podatku od nieruchomości na najemcę.

Dla spółek posiadających portfel nieruchomości w kilku gminach – a takie struktury są typowe przy polskich holdingach i fundacjach rodzinnych – audyt powinien uwzględniać różne stawki uchwalone przez poszczególne rady gmin. Maksymalne stawki na 2025 r. ogłasza Minister Finansów w obwieszczeniu, ale gminy mogą stosować stawki niższe. Różnica między stawką maksymalną a faktycznie uchwaloną bywa istotna przy dużych portfelach.

Zagadnienia reklasyfikacji nieruchomości przecinają się z innymi obszarami compliance podatkowego. Spółki weryfikujące swoje zobowiązania z tytułu podatku od nieruchomości powinny przy okazji sprawdzić, czy ich struktury nie generują ryzyk z zakresu reklasyfikacji umów B2B lub cen transferowych. Polskie prawo podatkowe – w tym przepisy o IP Box i estońskim CIT – tworzy spójną siatkę naczyń połączonych, gdzie błąd w jednym obszarze ujawnia ryzyko w innym.

Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zlecenie audytu zewnętrznemu doradcy podatkowemu niż opieranie się wyłącznie na ocenie służb finansowo-księgowych spółki. Nowe definicje są technicznie złożone. Organy podatkowe gmin dysponują już interpretacjami Ministerstwa Finansów i będą z nich korzystać przy kontrolach wszczynanych od połowy 2025 r. Podatnik, który nie przeprowadził audytu, stoi przed organem bez argumentów merytorycznych – a strategie unikania kar podatkowych działają tylko wtedy, gdy zostały wdrożone przed kontrolą, nie po jej wszczęciu.

Konkretna sytuacja Państwa spółki – portfel nieruchomości, branża, struktura właścicielska – wymaga indywidualnej analizy. Błędna kwalifikacja obiektu jako budynku zamiast budowli (lub odwrotnie) prowadzi do nieodwracalnych skutków w postaci zaległości podatkowych, odsetek i potencjalnych sankcji karno-skarbowych. Korekta po wszczęciu kontroli jest możliwa, ale kosztowna i nie eliminuje ryzyka dodatkowych ustaleń.

Jeśli Państwa spółka posiada nieruchomości komercyjne lub przemysłowe w Polsce i nie przeprowadziła jeszcze audytu klasyfikacji według definicji obowiązujących od 1 stycznia 2025 r. – przeprowadzimy przegląd dokumentacji, ocenimy ryzyko reklasyfikacji i przygotujemy korektę deklaracji: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy nowe definicje budynku i budowli dotyczą również osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej?

O: Tak, nowe definicje mają charakter powszechny i obowiązują wszystkich podatników podatku od nieruchomości. W praktyce jednak ryzyko reklasyfikacji i związane z nią skutki finansowe są najbardziej dotkliwe dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, ponieważ stawka dla budowli wynosi 2% wartości – co przy obiektach przemysłowych generuje znacznie wyższe zobowiązania niż stawka kwotowa stosowana do budynków mieszkalnych. Osoby fizyczne posiadające wyłącznie domy i mieszkania są w zdecydowanie mniejszym stopniu narażone na zmianę kwalifikacji.

P: Do kiedy można złożyć korektę deklaracji podatkowej na 2025 rok bez ryzyka sankcji?

O: Korektę deklaracji można złożyć w każdym czasie przed wszczęciem kontroli podatkowej przez organ gminy. Złożenie korekty przed wszczęciem kontroli eliminuje ryzyko sankcji karno-skarbowych i ogranicza zobowiązanie do zaległego podatku wraz z odsetkami ustawowymi za zwłokę – aktualnie 14,5% w skali roku. Artykuł 81 Ordynacji podatkowej wprost przyznaje podatnikowi prawo do korekty deklaracji. Nie ma ustawowego terminu granicznego dla korekty, jednak im wcześniej zostanie złożona, tym niższe będą naliczone odsetki.

P: Czy fundacja rodzinna posiadająca nieruchomości w Polsce podlega nowym przepisom o podatku od nieruchomości?

O: Tak. Fundacja rodzinna jako osoba prawna jest podatnikiem podatku od nieruchomości na zasadach ogólnych. Jeśli fundacja prowadzi działalność gospodarczą wykraczającą poza zakres dozwolony ustawą o fundacji rodzinnej, stosuje się do niej stawki właściwe dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą – w tym stawkę 2% dla budowli. Nowe definicje obowiązują fundację rodzinną tak samo jak każdą inną spółkę. Przy tworzeniu portfela nieruchomości w ramach fundacji rodzinnej warto przeprowadzić audyt klasyfikacji podatkowej jeszcze przed przeniesieniem aktywów do fundacji.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do doradztwa podatkowego, w tym w zakresie podatku od nieruchomości, CIT, VAT, cen transferowych oraz wdrożeń KSeF. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Autor: Katarzyna Janowska kieruje praktyką podatkową KORDECKI & Partners. Przez dziewięć lat pracowała w dziale podatkowym firmy Big Four. Specjalizuje się w doradztwie CIT/PIT/VAT, wdrożeniach KSeF, JPK_CIT, Pillar Two, IP Box, cenach transferowych, kontrolach KAS oraz sporach podatkowych przed WSA i NSA. Utworzyła osiem fundacji rodzinnych od wejścia ustawy w życie w maju 2023 r.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.