Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują nowe definicje „budynku" i „budowli" w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Dla właścicieli obiektów przemysłowych, magazynów i hal produkcyjnych zmiana ta oznacza jedno: organy podatkowe mają teraz nowe narzędzie do reklasyfikacji obiektów – i z niego korzystają.

Nowe przepisy zmieniają podstawę opodatkowania dla obiektów, które dotychczas były traktowane jako budynki. Reklasyfikacja na budowlę oznacza przejście z opodatkowania od powierzchni użytkowej na opodatkowanie od wartości – zwykle wyższe o kilkadziesiąt procent. Pierwsze decyzje wymiarowe na podstawie nowych definicji trafiają do podatników już w pierwszym kwartale 2025 r.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie się zmieniło, kto jest w grupie ryzyka i jakie kroki należy podjąć w ciągu najbliższych 14 dni od otrzymania decyzji.

Co się zmieniło i dlaczego reklasyfikacja uderza właśnie teraz?

Nowe definicje, obowiązujące od 1 stycznia 2025 r., są autonomiczne – uniezależnione od Prawa budowlanego. Budowlą jest teraz każdy obiekt niebędący budynkiem, który spełnia określone cechy funkcjonalne. W praktyce wiele obiektów przemysłowych, które płaciły podatek od powierzchni (stawka do 1,17 zł/m²), może zostać przeklasyfikowanych na budowle opodatkowane od wartości według stawki 2% rocznie.

Dla hali produkcyjnej o wartości 5 mln zł różnica wynosi 100 000 zł podatku rocznie. To nie jest teoretyczny scenariusz – pierwsze decyzje reklasyfikacyjne już docierają do firm z Dolnego Śląska i Mazowsza. Organy gminne mają interes fiskalny, by stosować nowe przepisy aktywnie.

Reklasyfikacja dotyczy przede wszystkim: hal magazynowych z lekkimi ścianami, wiat i zadaszeń otwartych, zbiorników i silosów, obiektów infrastruktury technicznej oraz budynków z dominującą funkcją instalacyjną. Właściciele nieruchomości komercyjnych powinni przejrzeć swoje portfolio jeszcze przed złożeniem deklaracji podatkowej.

Kto jest w grupie ryzyka i jakie działania podjąć natychmiast?

Ryzyko reklasyfikacji jest najwyższe dla trzech grup podatników. Po pierwsze – właściciele obiektów przemysłowych i logistycznych, gdzie wartość budowli przekracza 1 mln zł. Po drugie – najemcy komercyjni, którzy na mocy umowy najmu ponoszą ciężar podatku od nieruchomości (klauzule pass-through). Po trzecie – inwestorzy zagraniczni nabywający nieruchomości w Polsce, którzy nie śledzili na bieżąco zmian legislacyjnych.

W sprawie nabycia nieruchomości przez cudzoziemców warto pamiętać, że nowe definicje podatkowe dotyczą wszystkich właścicieli – niezależnie od narodowości. Inwestor z Rumunii, Niemiec czy Ukrainy, który kupił halę produkcyjną przed 2025 r., może otrzymać decyzję wymiarową na zupełnie innych zasadach niż zakładał przy zakupie.

Co zrobić w ciągu najbliższych 30 dni? Poniżej lista kontrolna:

  • Przejrzyj dokumentację techniczną każdego obiektu pod kątem nowych definicji ustawowych.
  • Zweryfikuj złożone lub planowane deklaracje podatkowe za 2025 r.
  • Sprawdź umowy najmu – czy klauzule podatkowe uwzględniają ryzyko reklasyfikacji.
  • W razie otrzymania decyzji: odwołanie do SKO w terminie 14 dni od doręczenia.
  • Rozważ opinię rzeczoznawcy majątkowego co do wartości budowli jako podstawy opodatkowania.

Jeśli Państwa firma otrzymała już decyzję wymiarową, czas jest krytyczny. Odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) należy złożyć w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Przekroczenie tego terminu zamyka drogę do zwykłego trybu odwoławczego. Opłata sądowa w ewentualnym sporze przed WSA wynosi 5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – przy sporach o reklasyfikację dużych obiektów może to być kwota znacząca.

Najemcy powinni równolegle przeanalizować swoje umowy najmu komercyjnego. W wielu przypadkach wzrost podatku od nieruchomości jest przerzucany na najemcę automatycznie. Przegląd kluczowych postanowień umowy najmu pod kątem klauzul podatkowych to działanie, które powinno poprzedzać każdą negocjację z wynajmującym w 2025 r.

Doradztwo podatkowe w sporach reklasyfikacyjnych wymaga połączenia wiedzy z zakresu prawa podatkowego i prawa nieruchomości. Szczegółowe informacje o naszej praktyce podatkowej znajdą Państwo w dziale doradztwa podatkowego dla Polski.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – wartość obiektu, jego funkcja techniczna, treść umów najmu – decyduje o tym, czy reklasyfikacja jest zasadna i czy można jej skutecznie przeciwdziałać. Zaniechanie działania w terminie 14 dni od decyzji może zamknąć drogę do odwołania w trybie zwykłym i prowadzić do nieodwracalnego wzrostu obciążeń podatkowych.

Jeśli Państwa spółka otrzymała decyzję reklasyfikacyjną lub chce ocenić ryzyko przed złożeniem deklaracji za 2025 r. – przeprowadzimy analizę dokumentacji technicznej, ocenimy zasadność reklasyfikacji i przygotujemy odwołanie lub stanowisko negocjacyjne: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy nowe definicje budynku i budowli dotyczą wszystkich właścicieli nieruchomości, czy tylko przedsiębiorców?

O: Nowe przepisy obowiązują od 1 stycznia 2025 r. i dotyczą wszystkich podatników podatku od nieruchomości – zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych posiadających obiekty niemieszkalne. W praktyce największe ryzyko reklasyfikacji dotyczy jednak właścicieli obiektów przemysłowych, logistycznych i infrastrukturalnych, gdzie różnica między opodatkowaniem budynku a budowli jest finansowo istotna. Osoby fizyczne posiadające wyłącznie nieruchomości mieszkalne są w zasadzie poza obszarem ryzyka.

P: Ile czasu mam na odwołanie od decyzji wymiarowej i czy mogę zawiesić jej wykonanie?

O: Termin na odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Wniesienie odwołania wstrzymuje wykonanie decyzji z mocy prawa – podatnik nie musi płacić kwestionowanej kwoty do czasu rozstrzygnięcia przez SKO. Jeśli SKO utrzyma decyzję w mocy, kolejnym krokiem jest skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w terminie 30 dni od doręczenia decyzji SKO.

P: Czy reklasyfikacja obiektu wpływa na postanowienia umowy najmu komercyjnego?

O: To zależy od treści konkretnej umowy. Większość umów najmu komercyjnego zawiera klauzule zobowiązujące najemcę do pokrycia podatku od nieruchomości lub jego wzrostu. Jeśli umowa odwołuje się do „podatku od nieruchomości naliczonego przez organ podatkowy" bez górnego limitu, wzrost wynikający z reklasyfikacji może zostać automatycznie przerzucony na najemcę. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest renegocjacja takich klauzul przed upływem roku podatkowego, zanim organ wyda decyzję ostateczną.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do sporów o podatek od nieruchomości i reklasyfikację obiektów budowlanych. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.