Firma budowlana z Mazowsza odkrywa w połowie realizacji kontraktu, że inwestor wstrzymał płatności za trzy kolejne przejściowe świadectwa płatności. Łączna kwota: ponad 4,2 mln PLN. Termin zakończenia robót zbliża się nieubłaganie. Każdy tydzień zwłoki to rosnące koszty finansowania i ryzyko utraty podwykonawców.

Adjudykacja w kontrakcie FIDIC to procedura rozwiązywania sporów, która daje wykonawcy wiążącą decyzję w ciągu 84 dni od złożenia wniosku. Podstawą jest klauzula 20 Warunków Kontraktu FIDIC (Czerwona lub Żółta Księga). Decyzja Dispute Adjudication Board jest natychmiast wykonalna – nawet jeśli strona wnosi odwołanie do arbitrażu.

Ten artykuł omawia anonimizowaną sprawę z polskiego rynku budowlanego. Opisujemy tło sporu, przyjętą strategię, przebieg postępowania i wnioski, które można zastosować w każdym kontrakcie FIDIC realizowanym w Polsce.

Tło sprawy – wstrzymane płatności i zbliżający się termin

Kontrakt dotyczył budowy centrum logistycznego pod Warszawą. Wartość kontraktu przekraczała 85 mln PLN. Inwestor – spółka celowa zarejestrowana w KRS – powoływał się na rzekome wady robót jako podstawę do wstrzymania płatności. Wykonawca kwestionował tę ocenę. Inżynier Kontraktu nie wydał żadnej formalnej decyzji w terminie przewidzianym klauzulą 3.5 FIDIC.

Sytuacja była klasyczna dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestor blokuje płatności, wykonawca traci płynność, a inżynier – działający na zlecenie inwestora – zwleka z rozstrzygnięciem. W praktyce wiele firm budowlanych w tej sytuacji albo schodzi z budowy (co rodzi roszczenia wzajemne), albo kontynuuje roboty bez zapłaty, licząc na ugodę.

Żadne z tych wyjść nie było korzystne. Nasza kancelaria nieruchomości zaproponowała trzecią drogę: natychmiastowe wszczęcie adjudykacji zgodnie z klauzulą 20.4 Warunków Kontraktu.

Jaką strategię przyjęto w postępowaniu adjudykacyjnym?

Strategia opierała się na trzech filarach. Po pierwsze – szybkości. Wniosek do DAB (Dispute Adjudication Board) złożono w ciągu 14 dni od decyzji o wszczęciu postępowania. Po drugie – dokumentacji. Zebraliśmy kompletną historię korespondencji z inżynierem, wszystkie przejściowe świadectwa płatności oraz raporty z inspekcji robót. Po trzecie – presji proceduralnej. Równolegle do adjudykacji złożono formalne zawiadomienie o zamiarze wszczęcia arbitrażu – co wyraźnie sygnalizowało inwestorowi powagę sytuacji.

Warto pamiętać, że adjudykacja FIDIC nie wymaga wyczerpania drogi sądowej. Nie jest też zależna od uzyskania pozwolenia na budowę ani innych aktów administracyjnych. To postępowanie czysto kontraktowe – szybsze i tańsze niż arbitraż, ale tak samo wiążące na etapie wykonania.

Przygotowanie wniosku zajęło zespołowi 11 dni roboczych. Objęło analizę 340 dokumentów, sporządzenie memorandum faktycznego oraz wyznaczenie arbitra-adjudikatora przez stronę wykonawcy. Inwestor wyznaczył swojego adjudikatora w ustawowym terminie 28 dni.

Łączny koszt przygotowania po stronie wykonawcy wyniósł około 65 000 PLN – ułamek wartości sporu. Dla porównania: opłata sądowa od pozwu o 4,2 mln PLN wyniosłaby ponad 210 000 PLN (5% wartości przedmiotu sporu zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Jak przebiegało postępowanie przed DAB?

DAB przeprowadził wizję lokalną na terenie budowy w 21. dniu od złożenia wniosku. Adjudykatorzy przesłuchali przedstawicieli obu stron oraz niezależnego inspektora technicznego. Inwestor przedstawił opinię prywatnego rzeczoznawcy wskazującą na wady. Wykonawca – kontropinię oraz protokoły odbioru robót podpisane przez inżyniera.

Kluczowy moment nastąpił w 45. dniu postępowania. DAB wydał decyzję wstępną (interim ruling), wzywając inwestora do udzielenia pisemnych wyjaśnień w ciągu 7 dni. Inwestor odpowiedział, ale odpowiedź okazała się wewnętrznie sprzeczna. Protokoły odbioru podpisane przez inżyniera przeczyły twierdzeniom o wadach.

Decyzja końcowa zapadła w 76. dniu – 8 dni przed upływem 84-dniowego terminu z klauzuli 20.4. DAB nakazał inwestorowi zapłatę 3,8 mln PLN w ciągu 28 dni. Kwota była nieco niższa od żądanej, ponieważ DAB uznał część zarzutów dotyczących jednej pozycji kosztorysowej. Mimo to wynik był jednoznacznym sukcesem dla wykonawcy.

Inwestor złożył notice of dissatisfaction – co otwierało drogę do arbitrażu – ale nie wniósł o wstrzymanie wykonania decyzji. W rezultacie przelał 3,8 mln PLN w wyznaczonym terminie, a postępowanie arbitrażowe nigdy nie zostało wszczęte.

Jakie wnioski płyną z tej sprawy dla polskich kontraktów FIDIC?

Pierwsze i najważniejsze: adjudykacja działa, jeśli jest wszczęta szybko i z pełną dokumentacją. Opóźnienie wniosku o nawet 30 dni może oznaczać, że inwestor zdąży skonstruować alternatywną narrację. Czas to zasób, którego nie można odzyskać.

Drugie: klauzula 20 FIDIC wymaga, by DAB był powołany przed powstaniem sporu – nie po. W tej sprawie DAB był ustanowiony od początku kontraktu, co skróciło czas reakcji o kilka tygodni. Firmy, które zaniedbują ten krok przy podpisaniu kontraktu, tracą tę przewagę. To typowy przykład straconej szansy na rynku nieruchomości komercyjnych.

Trzecie: adjudykacja to nie alternatywa dla arbitrażu – to jego poprzednik. Decyzja DAB jest wykonalna natychmiast, nawet gdy sprawa trafia do arbitrażu. Dla płynności finansowej wykonawcy to różnica między przetrwaniem a upadłością.

  • Ustanów DAB przy podpisaniu kontraktu – nie czekaj na spór.
  • Dokumentuj każdą decyzję inżyniera i każde opóźnienie w płatności na bieżąco.
  • Złóż wniosek do DAB w ciągu 14 dni od decyzji o sporze – nie po miesiącach negocjacji.
  • Równolegle zabezpiecz roszczenie – notice of arbitration działa jako sygnał dla inwestora.
  • Sprawdź, czy kontrakt podlega polskiemu prawu budowlanemu i czy zapisy FIDIC są zgodne z k.c.

Dodatkowy kontekst: polskie prawo nie przewiduje odrębnej regulacji adjudykacji budowlanej. Procedura opiera się wyłącznie na zapisach kontraktowych. Dlatego jakość klauzuli 20 w konkretnym kontrakcie FIDIC decyduje o skuteczności całego mechanizmu. Wiele polskich inwestorów modyfikuje standardowe warunki FIDIC – niekiedy w sposób, który faktycznie wyłącza adjudykację lub ją paraliżuje. Weryfikacja tych zapisów przed podpisaniem kontraktu to inwestycja, która zwraca się wielokrotnie. Więcej o strukturze spółek celowych w projektach budowlanych można znaleźć w artykule o rejestracji sp. z o.o. przez S24. Kompleksowe wsparcie w transakcjach nieruchomościowych i sporach budowlanych oferuje nasza praktyka real estate w Polsce.

Konkretna sytuacja Państwa firmy może różnić się od opisanego przypadku. Każdy kontrakt FIDIC ma swoją specyfikę – inne zapisy klauzuli 20, inny DAB, inne ryzyka. Brak szybkiej reakcji na wstrzymanie płatności może nieodwracalnie zamknąć drogę do odzyskania należności.

Jeśli Państwa spółka realizuje kontrakt FIDIC i napotyka spory o płatności lub zakres robót – przeprowadzimy analizę klauzuli 20, ocenimy szanse w adjudykacji i przygotujemy wniosek do DAB: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy decyzja DAB jest wiążąca, jeśli inwestor wniesie notice of dissatisfaction?

O: Tak. Decyzja Dispute Adjudication Board jest natychmiast wykonalna niezależnie od złożenia notice of dissatisfaction. Strona niezadowolona może wszcząć arbitraż, ale nie może wstrzymać wykonania decyzji, chyba że uzyska stosowne postanowienie zabezpieczające – co w praktyce jest trudne do osiągnięcia. Oznacza to, że wykonawca może egzekwować płatność jeszcze w trakcie trwającego postępowania arbitrażowego.

P: Ile kosztuje adjudykacja w kontrakcie FIDIC w Polsce?

O: Koszty zależą od wartości sporu i liczby adjudykatorów. W typowej sprawie o wartości kilku milionów złotych całkowite koszty po stronie wnioskodawcy – honoraria adjudykatorów, koszty prawne i techniczne – mieszczą się w przedziale 60 000–120 000 PLN. To wielokrotnie mniej niż opłata sądowa od pozwu o tę samą kwotę (5% wartości przedmiotu sporu według artykułu 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Czas postępowania to maksymalnie 84 dni od złożenia wniosku.

P: Czy adjudykacja FIDIC zastępuje postępowanie sądowe w Polsce?

O: Nie zastępuje, ale skutecznie je poprzedza lub eliminuje potrzebę jego wszczęcia. Decyzja DAB nie jest orzeczeniem sądu – jest rozstrzygnięciem kontraktowym. Jeśli dłużnik nie wykonuje decyzji dobrowolnie, wierzyciel musi dochodzić jej wykonania przed sądem powszechnym lub w arbitrażu. W praktyce jednak większość inwestorów wykonuje decyzje DAB dobrowolnie, ponieważ niewykonanie naraża ich na odsetki i eskalację sporu do kosztownego arbitrażu międzynarodowego.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do sporów budowlanych, transakcji nieruchomościowych i kontraktów FIDIC. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.