Projekt budowlany utknął w martwym punkcie. Wykonawca żąda dodatkowego wynagrodzenia za roboty zamienne, zamawiający odmawia zapłaty, a termin oddania obiektu mija za osiem tygodni. Taka sytuacja – coraz częstsza na polskich placach budowy – dotyka zarówno inwestorów prywatnych, jak i podmioty realizujące kontrakty infrastrukturalne. Warunki kontraktowe FIDIC przewidują własny, wielostopniowy system rozwiązywania sporów. Znajomość tego systemu decyduje o tym, czy roszczenie zostanie skutecznie wyegzekwowane, czy bezpowrotnie przepadnie.

Spory FIDIC w Polsce rozwiązuje się według procedury wielostopniowej: inżynier kontraktu wydaje decyzję, strony mogą ją zakwestionować przed Dispute Adjudication Board (DAB) lub Dispute Avoidance/Adjudication Board (DAAB), a następnie – w drodze arbitrażu lub postępowania sądowego. Każdy etap jest odrębnie terminowany: powiadomienie o roszczeniu należy złożyć co do zasady w ciągu 28 dni od zdarzenia. Pominięcie tego terminu może zamknąć drogę do dochodzenia należności.

Poniższy przewodnik opisuje każdy etap procedury, wskazuje typowe błędy i przedstawia trzy scenariusze biznesowe – dla inwestora prywatnego, generalnego wykonawcy i zagranicznego inwestora wchodzącego na polski rynek nieruchomości.

Jak działa wielostopniowa procedura FIDIC?

Warunki kontraktowe FIDIC (Czerwona Książka, Żółta Książka, Srebrna Książka) opierają się na zasadzie, że spór powinien być rozwiązany jak najwcześniej – najlepiej zanim przerodzi się w wieloletni arbitraż. Dlatego procedura jest podzielona na etapy. Każdy z nich ma własne terminy i skutki prawne.

Pierwszy etap to powiadomienie o roszczeniu. Strona poszkodowana – najczęściej wykonawca – musi poinformować inżyniera kontraktu w ciągu 28 dni od dnia, w którym dowiedziała się o zdarzeniu uzasadniającym roszczenie. To termin zawity. Jego przekroczenie skutkuje wygaśnięciem roszczenia na gruncie kontraktu. W praktyce – wiele firm o tym zapomina – powiadomienie bywa odkładane do czasu, gdy szkoda jest już w pełni skalkulowana. To błąd, który może kosztować miliony złotych.

Inżynier ma następnie 42 dni na wydanie decyzji. Jeśli żadna ze stron nie zakwestionuje tej decyzji w ciągu kolejnych 28 dni, staje się ona wiążąca dla obu stron. Zakwestionowanie decyzji uruchamia etap DAB lub DAAB – zależnie od edycji kontraktu (1999 lub 2017).

Spory w ramach zamówień publicznych podlegają dodatkowo nadzorowi KIO oraz przepisom ustawy Prawo zamówień publicznych. Organy takie jak GDDKiA i PKP PLK stosują standardy FIDIC przy kontraktach infrastrukturalnych. Sądy powszechne – w tym Sąd Okręgowy w Warszawie jako sąd właściwy dla wielu dużych kontraktów – mają jednak własną interpretację niektórych klauzul, co tworzy ryzyko rozbieżności.

Czym jest DAB i DAAB – i kiedy z nich skorzystać?

Dispute Adjudication Board (DAB) w edycji 1999 i Dispute Avoidance/Adjudication Board (DAAB) w edycji 2017 to panel jednego lub trzech niezależnych ekspertów. Ich zadaniem jest wydanie wiążącej decyzji w ciągu 84 dni od złożenia wniosku. Decyzja jest natychmiast wykonalna – nawet jeśli strona zapowiada dalsze kwestionowanie. Zasada „pay now, argue later" chroni wykonawcę przed utratą płynności finansowej w trakcie projektu.

W Polsce DAB/DAAB jest stosowany głównie przy dużych kontraktach infrastrukturalnych – autostradach, liniach kolejowych, elektrowniach. Przy mniejszych projektach deweloperskich strony nierzadko rezygnują z DAB, zastępując go bezpośrednim arbitrażem. To może być błąd. Pominięcie etapu DAB często oznacza, że sąd arbitrażowy uzna skargę za przedwczesną.

Mikroprzedsiębiorstwo budowlane z Podkarpacia – wiosna 2024 r. – złożyło wniosek do DAB z pominięciem wcześniejszej decyzji inżyniera. Panel odrzucił wniosek jako niedopuszczalny. Firma straciła kilka miesięcy i poniosła koszty postępowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Sekwencja proceduralna jest tu bezwzględna.

Edycja 2017 wprowadza istotną nowość: DAAB może działać prewencyjnie, wydając nieformalne rekomendacje jeszcze przed powstaniem formalnego sporu. To narzędzie szczególnie przydatne przy kontraktach wieloletnich, gdzie napięcia narastają stopniowo. Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem jest powołanie DAAB na początku kontraktu, a nie dopiero po eskalacji konfliktu.

Arbitraż i sąd powszechny – która droga jest szybsza?

Jeśli decyzja DAB/DAAB zostanie zakwestionowana lub strony nie powołały panelu, spór trafia do arbitrażu albo przed sąd powszechny. Wybór zależy od klauzuli kontraktowej. Większość polskich kontraktów FIDIC wskazuje arbitraż ICC lub Sąd Arbitrażowy przy KIG w Warszawie. Postępowanie przed Sądem Arbitrażowym przy KIG trwa przeciętnie 12–18 miesięcy. Arbitraż ICC – zwłaszcza w sporach transgranicznych – może trwać dwa do trzech lat.

Sąd powszechny jest tańszy w zakresie opłat wstępnych, ale wolniejszy. Opłata sądowa wynosi 5% wartości przedmiotu sporu – zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy roszczeniu o wartości 10 mln PLN oznacza to opłatę 500 000 PLN. Arbitraż bywa droższy, ale wyrok arbitrażowy jest łatwiej egzekwowalny za granicą – dzięki Konwencji Nowojorskiej.

Generalny wykonawca z Mazowsza – jesień 2023 r. – wybrał arbitraż ICC dla kontraktu z inwestorem z Niemiec. Wartość sporu przekraczała 30 mln PLN. Postępowanie zakończono ugodą po 14 miesiącach. Koszty arbitrażu wyniosły około 2% wartości sporu – mniej niż przewidywała strona zamawiająca. Alternatywna ścieżka przez sąd powszechny oznaczałaby co najmniej cztery lata postępowania.

Przy sporach dotyczących zamówień publicznych warto również sprawdzić, czy nie przysługuje odwołanie do KIO. Procedurę odwoławczą i terminy omawia szczegółowo nasz przewodnik po odwołaniach do KIO. To odrębna ścieżka, ale nierzadko szybsza niż arbitraż przy mniejszych wartościach kontraktów.

Jakie błędy najczęściej eliminują roszczenie FIDIC?

Na placu budowy nie ma czasu na teorię. Błędy proceduralne eliminują roszczenia skuteczniej niż merytoryczne kontrargumenty zamawiającego. Poniżej cztery najczęstsze pułapki.

  • Przekroczenie terminu 28 dni na powiadomienie o roszczeniu – najczęstszy błąd, skutkujący wygaśnięciem roszczenia.
  • Brak szczegółowego uzasadnienia roszczenia w ciągu 42 dni od powiadomienia – inżynier może odrzucić roszczenie jako niekompletne.
  • Pominięcie etapu inżyniera i próba bezpośredniego skierowania sprawy do DAB – panel uzna skargę za niedopuszczalną.
  • Brak pisemnego sprzeciwu wobec decyzji inżyniera lub DAB w terminie 28 dni – decyzja staje się wiążąca i nie podlega dalszemu kwestionowaniu.
  • Nieodpowiednia dokumentacja – brak dziennika budowy, protokołów korespondencji i raportów postępu prac uniemożliwia wykazanie szkody.

Zagraniczny inwestor realizujący projekt deweloperski w Polsce powinien pamiętać, że nabycie nieruchomości przez podmiot spoza EOG wymaga zezwolenia MSWiA na podstawie ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na budowę lub zezwolenia MSWiA mogą uruchamiać klauzule siły wyższej – ale tylko wtedy, gdy zostały prawidłowo notyfikowane inżynierowi kontraktu.

Warto też zwrócić uwagę na kwestię najmu komercyjnego. Kontrakty deweloperskie często zawierają zobowiązania do zawarcia umów najmu komercyjnego po zakończeniu inwestycji. Opóźnienia wynikające ze sporów FIDIC mogą naruszać te zobowiązania. Szczegółowe omówienie warunków umów najmu komercyjnego znajdą Państwo w naszym artykule o najmie komercyjnym w Polsce.

Często zadawane pytania

P: Czy można pominąć etap DAB i od razu skierować sprawę do arbitrażu?

O: Co do zasady – nie. Większość kontraktów FIDIC uzależnia dopuszczalność arbitrażu od uprzedniego wyczerpania procedury DAB lub DAAB. Pominięcie tego etapu skutkuje odrzuceniem pozwu arbitrażowego jako przedwczesnego. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy strony nie powołały panelu mimo obowiązku kontraktowego – wówczas możliwe jest bezpośrednie skierowanie sprawy do arbitrażu, ale wymaga to odrębnej analizy konkretnego kontraktu.

P: Ile kosztuje postępowanie przed DAB w Polsce?

O: Koszty zależą od liczby arbitrów (jeden lub trzech) i wartości sporu. Wynagrodzenie adjudikatora wynosi zazwyczaj od kilku do kilkudziesięciu tysięcy euro za całe postępowanie. Przy wartości sporu 5 mln PLN koszty DAB są wielokrotnie niższe niż koszty arbitrażu ICC. Termin wydania decyzji wynosi 84 dni od złożenia wniosku – co przy sprawach pilnych jest istotną przewagą nad sądem powszechnym.

P: Czy decyzja DAB jest od razu wykonalna, nawet jeśli strona ją kwestionuje?

O: Tak – i to jest jeden z fundamentów systemu FIDIC. Zasada „pay now, argue later" oznacza, że strona zobowiązana musi wykonać decyzję DAB niezwłocznie, nawet jeśli złożyła powiadomienie o niezadowoleniu i zamierza kwestionować decyzję w arbitrażu. Niewykonanie decyzji DAB uprawnia drugą stronę do rozwiązania kontraktu lub dochodzenia wykonania na drodze sądowej. Mechanizm ten chroni płynność finansową wykonawców przez cały okres realizacji projektu.

Przed przystąpieniem do postępowania warto przygotować dokumentację. Oto lista kontrolna:

  • Kompletna korespondencja z inżynierem kontraktu – e-maile, pisma, protokoły narad.
  • Dziennik budowy z wpisami potwierdzającymi zdarzenia uzasadniające roszczenie.
  • Kalkulacja szkody wraz z kosztorysami i fakturami podwykonawców.
  • Dokumentacja fotograficzna i geodezyjne obmiary robót dodatkowych.
  • Harmonogram kontraktowy z zaznaczonymi opóźnieniami i ich przyczynami.

Trzy scenariusze biznesowe ilustrują różne podejścia do sporów FIDIC. Inwestor prywatny realizujący obiekt komercyjny powinien skupić się na etapie inżyniera – szybka decyzja chroni harmonogram. Generalny wykonawca przy kontrakcie infrastrukturalnym powinien powołać DAAB od pierwszego dnia realizacji. Zagraniczny inwestor z poza EOG musi uwzględnić czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę i ewentualnego zezwolenia MSWiA – opóźnienia administracyjne mogą uruchamiać klauzule roszczeń, które wymagają natychmiastowej notyfikacji.

Reformy użytkowania wieczystego z 2025 r. upraszczają przekształcenia gruntów pod inwestycje deweloperskie. Zmiana statusu gruntu w trakcie realizacji kontraktu może jednak wpłynąć na zakres robót i harmonogram – co z kolei generuje potencjalne roszczenia FIDIC. Każda taka zmiana powinna być niezwłocznie notyfikowana inżynierowi.

Konkretna sytuacja Państwa firmy – roszczenie o dodatkowe wynagrodzenie, spór z inżynierem kontraktu, ryzyko przekroczenia terminu notyfikacji – wymaga natychmiastowej oceny prawnej. Zwłoka o kilka dni może mieć nieodwracalne skutki dla możliwości dochodzenia należności. Każdy dzień bez działania zbliża do wygaśnięcia roszczenia.

Jeśli Państwa spółka realizuje kontrakt FIDIC i stoi przed decyzją o złożeniu roszczenia lub odpowiedzi na roszczenie drugiej strony – przeprowadzimy analizę dokumentacji kontraktowej, ocenimy zasadność roszczenia i przygotujemy strategię na każdym etapie procedury: info@kordeckipartners.com.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do sporów budowlanych i kontraktów FIDIC. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.