Firma deweloperska z Mazowsza podpisała umowę przedwstępną sprzedaży mieszkań na etapie dziury w ziemi. Nabywcy wpłacili zaliczki. Kilka miesięcy później okazało się, że pozwolenie na budowę zostało zaskarżone przez sąsiada działki. Inwestycja stanęła. Środki nabywców były zablokowane, a deweloper nie miał mechanizmu wyjścia z umów.

Umowy deweloperskie łączą kilka ryzyk jednocześnie: ryzyko administracyjne związane z pozwoleniem na budowę, ryzyko finansowe wynikające z braku rachunku powierniczego, oraz ryzyko kontraktowe ukryte w klauzulach waloryzacyjnych i odbioru. Ustawa deweloperska z 2021 roku wzmocniła ochronę nabywców, ale nie wyeliminowała pułapek po stronie dewelopera ani inwestora instytucjonalnego. Termin na dochodzenie roszczeń z rękojmi wynosi pięć lat od wydania nieruchomości.

Poniżej opisujemy anonimizowaną sprawę, którą prowadziliśmy dla klienta instytucjonalnego. Pokazuje ona, jak struktura umowy deweloperskiej decyduje o tym, czy projekt zakończy się sukcesem, czy sporami sądowymi.

Tło sprawy – co poszło nie tak?

Klient – fundusz nieruchomości działający przez polską spółkę z o.o. – nabył od dewelopera pakiet 24 lokali mieszkalnych w inwestycji na obrzeżach Warszawy. Umowy deweloperskie zostały zawarte w formie aktów notarialnych, co formalnie spełniało wymogi ustawowe. Problem leżał jednak w szczegółach.

Po pierwsze, umowy nie zawierały precyzyjnego harmonogramu rzeczowego. Deweloper zobowiązał się do oddania lokali „w IV kwartale roku następnego" – bez etapowania, bez kar umownych za opóźnienie, bez prawa odstąpienia po przekroczeniu określonego terminu. W praktyce takie sformułowanie daje deweloperowi niemal nieograniczoną elastyczność. Klient dowiedział się o tym dopiero, gdy budowa opóźniła się o osiem miesięcy.

Po drugie, rachunek powierniczy był otwarty – nie zamknięty. Oznaczało to, że deweloper miał dostęp do środków na bieżąco, po spełnieniu każdego etapu budowy. Jednak weryfikacja etapów opierała się wyłącznie na oświadczeniu dewelopera, bez niezależnego nadzoru inwestorskiego. Środki klienta finansowały więc inne inwestycje dewelopera. To klasyczny scenariusz ryzyka płynności w strukturze deweloperskiej.

Instytucja nadzorująca – Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – wszczęła postępowanie wobec dewelopera w związku z klauzulami abuzywnymiw umowach z konsumentami. Nasz klient nie był konsumentem, ale analogiczne klauzule znalazły się w jego umowach. Różnica była istotna: brak statusu konsumenta oznaczał brak automatycznej ochrony z ustawy deweloperskiej w zakresie wzorców umownych.

Strategia prawna – jak odzyskać kontrolę nad inwestycją?

Pierwszym krokiem była analiza całości dokumentacji. Sprawdziliśmy status pozwolenia na budowę w rejestrze GUNB, historię działki w księdze wieczystej oraz stan rachunku powierniczego. Okazało się, że pozwolenie zostało zaskarżone do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez właściciela sąsiedniej nieruchomości. Postępowanie trwało już trzy miesiące, a deweloper nie poinformował o tym klienta.

Zidentyfikowaliśmy podstawę do odstąpienia od umów. Umowa zawierała klauzulę dotyczącą „istotnych zmian projektu" – i właśnie tę ścieżkę wybraliśmy. Zaskarżenie pozwolenia na budowę i faktyczne wstrzymanie prac uznaliśmy za zmianę istotną w rozumieniu umowy. Deweloper kwestionował tę interpretację. Spór trafił na drogę mediacji przed Sądem Polubownym przy Związku Banków Polskich.

Równolegle złożyliśmy wniosek o zabezpieczenie roszczenia na podstawie art. 730 k.p.c. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił wniosek i nakazał wpisanie ostrzeżenia do ksiąg wieczystych wszystkich 24 lokali. To zablokowało możliwość sprzedaży lokali osobom trzecim na czas sporu – kluczowe zabezpieczenie przy nieruchomościach deweloperskich.

W toku mediacji deweloper zgodził się na rozwiązanie umów za porozumieniem stron oraz zwrot zaliczek z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Całość postępowania – od pierwszej analizy do zwrotu środków – trwała siedem miesięcy. Bez szybkiego zabezpieczenia w księdze wieczystej wynik mógł być zupełnie inny. Koszty postępowania sądowego w sprawach o roszczenia z umów deweloperskich to 5% wartości roszczenia zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – przy 24 lokalach kwota opłaty sądowej byłaby znacząca.

Dla klientów instytucjonalnych zainteresowanych optymalizacją podatkową przy podobnych inwestycjach – warto sprawdzić, czy projekt kwalifikuje się do ulg opisanych w materiale o IP Box dla firm IT. Przy inwestycjach w nieruchomości komercyjne istotne jest również śledzenie zmian w podatku od nieruchomości – nowe definicje budynku i budowli od 2025 roku tworzą ryzyko reklasyfikacyjne, które może zmienić obciążenia podatkowe całego portfela.

Uważamy, że bezpieczniejszym rozwiązaniem dla inwestorów instytucjonalnych jest negocjowanie zamkniętego rachunku powierniczego oraz niezależnego nadzoru inwestorskiego jako warunków sine qua non każdej umowy deweloperskiej powyżej PLN 5 mln.

Jakie lekcje wynikają z tej sprawy dla przyszłych inwestycji deweloperskich?

Sprawa pokazuje trzy obszary ryzyka, które powtarzają się w niemal każdej inwestycji deweloperskiej na rynku polskim. Pierwsze to ryzyko administracyjne – pozwolenie na budowę może zostać zaskarżone nawet po uprawomocnieniu. Inwestor powinien żądać klauzuli umownej, która uprawnia go do odstąpienia w przypadku wszczęcia postępowania zaskarżającego pozwolenie.

Drugie ryzyko to finansowanie deweloperskie. Otwarty rachunek powierniczy bez niezależnej weryfikacji etapów to proszenie się o kłopoty. W 2025 roku reformy użytkowania wieczystego zmieniły warunki dla projektów na gruntach Skarbu Państwa – deweloperzy budujący na takich działkach mogą mieć zmienioną strukturę kosztów, co przekłada się na ich płynność finansową i terminowość realizacji.

Trzecie ryzyko to klauzule odbioru i rękojmi. W analizowanej sprawie umowy przewidywały odbiór lokalu „po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie" – bez terminu maksymalnego. Przy spornym pozwoleniu na budowę data odbioru stawała się całkowicie nieokreślona. Prawidłowo skonstruowana umowa powinna zawierać termin maksymalny oraz automatyczne prawo odstąpienia po jego przekroczeniu.

W praktyce – wiele firm o tym zapomina – klauzule waloryzacyjne cen stanowią osobną pułapkę. Deweloperzy często wprowadzają waloryzację powiązaną z wskaźnikiem GUS dla kosztów budowy. Wzrost tego wskaźnika o 15% w ciągu 18 miesięcy może oznaczać istotny wzrost ceny końcowej lokalu. Nabywca instytucjonalny powinien negocjować maksymalny pułap waloryzacji lub jej całkowite wyłączenie.

Na koniec – kwestia najmu komercyjnego w projektach mixed-use. Jeśli deweloper planuje lokale usługowe na parterze, umowy z najemcami komercyjnymi powinny być negocjowane równolegle z umowami deweloperskimi. Brak najemców w dniu odbioru lokali komercyjnych to ryzyko dla całego projektu finansowania bankowego.

Checklist dla inwestora przed podpisaniem umowy deweloperskiej:

  • Status pozwolenia na budowę – weryfikacja w rejestrze GUNB i KRS dewelopera
  • Rodzaj rachunku powierniczego – zamknięty z niezależnym nadzorem inwestorskim
  • Klauzula odstąpienia – precyzyjny termin maksymalny i automatyczne prawo wyjścia
  • Waloryzacja ceny – maksymalny pułap lub wyłączenie klauzuli waloryzacyjnej
  • Zabezpieczenie w księdze wieczystej – ostrzeżenie lub hipoteka na zabezpieczenie

Konkretna struktura umowy deweloperskiej decyduje o tym, czy inwestor zachowa kontrolę nad projektem w przypadku kryzysu. Brak precyzyjnych klauzul odstąpienia i zabezpieczenia może oznaczać zamrożenie kapitału na lata – a to ryzyko nieodwracalne w warunkach rynku nieruchomości.

Jeśli Państwa spółka planuje nabycie lokali deweloperskich lub negocjuje umowę z deweloperem przy inwestycji powyżej PLN 2 mln – przeprowadzimy przegląd umowy, identyfikację ryzyk i negocjacje kluczowych klauzul: info@kordeckipartners.com.

Często zadawane pytania

P: Czy inwestor instytucjonalny ma taką samą ochronę jak konsument przy umowie deweloperskiej?

O: Nie. Ustawa deweloperska z 2021 roku przyznaje szczególną ochronę wyłącznie osobom fizycznym nabywającym lokal na własne potrzeby mieszkaniowe. Inwestor instytucjonalny – spółka lub fundusz – negocjuje wyłącznie na podstawie ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że klauzule abuzywne, które byłyby nieważne w umowie konsumenckiej, pozostają wiążące w umowie z podmiotem profesjonalnym. Dlatego przegląd prawny umowy przed podpisaniem jest dla inwestorów instytucjonalnych absolutnie niezbędny.

P: Ile kosztuje postępowanie sądowe o zwrot zaliczki z umowy deweloperskiej?

O: Opłata sądowa w sprawach o roszczenia majątkowe wynosi 5% wartości roszczenia zgodnie z artykułem 13 ustęp 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy zaliczce w wysokości PLN 500,000 opłata wyniesie PLN 25,000. Do tego dochodzą koszty pełnomocnika i ewentualnego biegłego. Mediacja lub negocjacje prowadzone przed wytoczeniem powództwa mogą znacząco obniżyć całkowity koszt sporu.

P: Czy można zaskarżyć pozwolenie na budowę już po podpisaniu umowy deweloperskiej?

O: Tak. Pozwolenie na budowę może zostać zaskarżone przez strony postępowania administracyjnego – w tym przez właścicieli sąsiednich nieruchomości – nawet po jego uprawomocnieniu, jeśli pojawią się nowe okoliczności lub zostanie złożony wniosek o wznowienie postępowania. Prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska powinna zawierać klauzulę, która uprawnia nabywcę do odstąpienia w przypadku wszczęcia postępowania podważającego podstawę prawną inwestycji. Brak takiej klauzuli oznacza, że nabywca ponosi ryzyko administracyjne bez możliwości wyjścia z umowy.

KORDECKI & Partners to kancelaria prawna z siedzibą w Warszawie i Krakowie, doradzająca klientom biznesowym w 30 jurysdykcjach. Zespół łączy doświadczenie w prawie polskim i międzynarodowym z praktycznym podejściem do transakcji na rynku nieruchomości, sporów budowlanych i kontraktów deweloperskich. Pracujemy z polskimi przedsiębiorcami, inwestorami zagranicznymi i działami prawnymi korporacji. W sprawie Państwa sytuacji: info@kordeckipartners.com.

Zastrzeżenie: Niniejsza publikacja służy wyłącznie celom informacyjnym i nie stanowi porady prawnej. Informacje zawarte w materiale nie powinny być traktowane jako substytut profesjonalnej porady prawnej dostosowanej do konkretnych okoliczności. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie treści tego materiału. W sprawie porady dotyczącej Państwa konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.