Bułgarski rynek nieruchomości i aktywów korporacyjnych jest dostępny przez kilka rejestrów urzędowych. Przed oceną zabezpieczenia należy ustalić, co każdy z nich ujawnia — i gdzie łańcuch informacji się urywa. Poniżej opisano mechanizmy dostępu, granice każdego źródła oraz zakres trzech poziomów raportu.
- Co pokazuje rejestr nieruchomości
- Wpisy własnościowe, obciążenia hipoteczne i służebności. Źródło: Агенция по вписванията (Агенция по вписванията) — bułgarska Agencja Rejestrów. Dostęp przez portal imot.registryagency.bg. Sверено: lipiec 2026.
- Co pokazuje rejestr handlowy
- Dane rejestrowe spółek, wspólnicy, kapitał zakładowy, zmiany statutowe. Źródło: Търговски регистър и регистър на ЮЛНЦ — trade.registryagency.bg. Sверено: lipiec 2026.
- Warunek dostępu
- Wyszukiwanie podstawowe jest jawne. Pełne dokumenty rejestrowe wymagają identyfikacji lub opłaty rejestratorowi — mechanizm taryfowy podlega weryfikacji przez lokalnego konsultanta.
- Czego nie pokazuje
- Żaden z tych rejestrów nie ujawnia bezpośrednio rzeczywistego beneficjenta końcowego po wyroku TSUE C-37/20. Dostęp do danych beneficjentów jest ograniczony.
Zabezpieczenie na aktywach bułgarskich — co weryfikacja ustala
Ocena wartości zabezpieczenia wymaga ustalenia trzech elementów: tytułu własności, istniejących obciążeń oraz kondycji podmiotu będącego właścicielem. Każdy z tych elementów pochodzi z innego rejestru. Brak wpisu w jednym źródle nie zastępuje weryfikacji w pozostałych.
Nieruchomości w Bułgarii są wpisywane do ksiąg wieczystych prowadzonych przez Agencję Rejestrów. Hipoteki, zastawy i służebności figurują w tym samym rejestrze. Wyszukiwanie możliwe jest po numerze identyfikacyjnym nieruchomości lub danych podmiotu — nie po adresie w formacie europejskim. Uzyskanie właściwego identyfikatora przez zagranicznego wnioskodawcę wymaga dodatkowego kroku: weryfikacji w katastrze (Кадастрална карта).
Spółki bułgarskie figurują w Търговски регистър. Portal udostępnia podstawowe dane bez rejestracji. Pełna dokumentacja — umowy spółki, uchwały, bilanse złożone dobrowolnie — wymaga pobrania pliku. Struktura własnościowa ujawniana jest do poziomu bezpośredniego wspólnika. Dalszy łańcuch — jeśli wspólnikiem jest podmiot zagraniczny — wymaga weryfikacji w rejestrze kraju siedziby tego podmiotu.
Zastawy i obciążenia ruchomości
Zastawy na ruchomościach i wierzytelnościach rejestrowane są w odrębnym rejestrze — Централен регистър на особените залози (ЦРОЗ). Jest to odpowiednik polskiego rejestru zastawów, prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Obciążenie nieruchomości i obciążenie ruchomości to dwa różne rejestry — pełny profil zabezpieczenia wymaga obu.
Rejestr ЦРОЗ jest jawny. Wyszukiwanie odbywa się po numerze identyfikacyjnym podmiotu lub po opisie przedmiotu zastawu. Brak wpisu nie oznacza braku zastawu umownego — zastaw niezarejestrowany może być ważny między stronami, lecz nie skuteczny wobec osób trzecich. Ta różnica ma znaczenie przy ocenie priorytetu zabezpieczenia.
Niewypłacalność i postępowania sądowe
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne ogłaszane są w Държавен вестник — oficjalnym dzienniku urzędowym Bułgarii. Wyszukiwanie jest jawne i bezpłatne. Zakres czasowy ogłoszeń dostępnych online podlega weryfikacji — nie wszystkie historyczne wpisy są zindeksowane cyfrowo.
Bułgarski system sądowniczy prowadzi portal Единен портал за електронно правосъдие (e-usługi wymiaru sprawiedliwości). Dostęp do akt sprawy przez zagranicznego wnioskodawcę jest ograniczony — wymagana jest identyfikacja elektroniczna zgodna z bułgarskim standardem lub pełnomocnik krajowy. Negatywny wynik wyszukiwania w portalu nie gwarantuje braku toczącego się postępowania.
Granica tego, co pozwalają źródła
Dostęp do bułgarskich rejestrów dla zagranicznego wnioskodawcy jest ograniczony na kilku poziomach. Po pierwsze — identyfikacja nieruchomości: wyszukiwanie wymaga lokalnego numeru identyfikacyjnego, nie adresu. Uzyskanie tego numeru to osobny krok przez kataster. Po drugie — dokumenty spółki: pełne pliki rejestrowe wymagają pobrania i interpretacji w języku bułgarskim; brak tłumaczenia urzędowego utrudnia weryfikację treści. Po trzecie — beneficjent końcowy: po wyroku TSUE C-37/20 rejestr beneficjentów rzeczywistych nie jest publicznie dostępny jako standard. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu przed organem krajowym.
Łańcuch własności ustala się do poziomu bezpośredniego właściciela lub wspólnika. Jeśli na tym poziomie figuruje podmiot zagraniczny, weryfikacja wymaga sięgnięcia do rejestru jego kraju siedziby — to odrębne zlecenie i odrębny koszt. Raport wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego.
Historyczne postępowania sądowe i egzekucyjne sprzed cyfryzacji systemu mogą nie być dostępne przez portal. Brak wpisu w źródle elektronicznym nie jest równoznaczny z brakiem postępowania.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rejestr nieruchomości i kataster prowadzone są przez różne jednostki organizacyjne Agencji Rejestrów. Zdarzają się rozbieżności między opisem nieruchomości w księdze wieczystej a jej granicami w katastrze. Rozbieżność taka jest sama w sobie wynikiem weryfikacji — wskazuje na ryzyko sporu granicznego lub nieaktualizowany wpis.
Dane o kapitale zakładowym w rejestrze handlowym mogą różnić się od wartości aktywów netto wynikającej ze sprawozdania finansowego złożonego do rejestru. Złożenie sprawozdania jest obowiązkowe, lecz egzekwowanie tego obowiązku bywa nieskuteczne. Brak sprawozdania jest informacją — wskazuje na podmiot, którego kondycja finansowa nie jest publicznie weryfikowalna.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Weryfikacja wpisu własnościowego w rejestrze nieruchomości lub danych rejestrowych spółki. Sprawdzenie obciążeń hipotecznych lub zastawów w ЦРОЗ. Wyszukiwanie w Държавен вестник pod kątem postępowań upadłościowych. Raport w języku polskim z przypisanymi źródłami i datami pobrania. | Weryfikacja łańcucha własności powyżej poziomu bezpośredniego. Analiza dokumentów wewnętrznych spółki. Kataster i identyfikacja nieruchomości po adresie. Tłumaczenie dokumentów źródłowych. |
| Standardowy | €990 | Zakres Sygnału plus: weryfikacja w katastrze i uzyskanie numeru identyfikacyjnego nieruchomości. Pobranie i analiza dokumentów rejestrowych spółki (umowa, uchwały, zmiany). Sprawdzenie portalu e-wymiaru sprawiedliwości pod kątem toczących się postępowań. Identyfikacja rozbieżności między źródłami. | Weryfikacja podmiotów zagranicznych w łańcuchu własności. Analiza prawna ustalonych faktów. Wycena aktywa. |
| Rozszerzony | €2200 | Zakres Standardowego plus: weryfikacja podmiotów zagranicznych w łańcuchu własności (do dwóch jurysdykcji). Tłumaczenie kluczowych dokumentów źródłowych. Zestawienie wszystkich obciążeń z priorytetem wierzytelności. Narracyjne podsumowanie ryzyk faktograficznych z oznaczeniem granicy każdego źródła. | Opinia prawna. Wycena aktywa. Reprezentacja przed organami bułgarskimi. Weryfikacja beneficjenta końcowego wymagająca postępowania przed organem krajowym. |
Najczęstsze pytania
Czy rejestr nieruchomości w Bułgarii jest jawny?
Podstawowe wyszukiwanie w rejestrze Agencji Rejestrów jest jawne. Pełna dokumentacja — wpisy, historia obciążeń — wymaga identyfikacji lub opłaty. Mechanizm taryfowy podlega weryfikacji lokalnej przed zleceniem.
Czy można ustalić beneficjenta końcowego bułgarskiej spółki?
Po wyroku TSUE C-37/20 rejestr beneficjentów rzeczywistych nie jest dostępny publicznie jako standard. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu. Raport wskazuje strukturę do poziomu bezpośredniego wspólnika i opisuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa.
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Termin zależy od złożoności aktywa i liczby weryfikowanych podmiotów. Orientacyjny czas podawany jest po przyjęciu zlecenia i weryfikacji dostępności źródeł dla konkretnego obiektu.
Co jeśli spółka ma wspólnika zagranicznego?
Weryfikacja podmiotu zagranicznego wymaga sięgnięcia do rejestru jego kraju siedziby. Poziom Rozszerzony obejmuje do dwóch jurysdykcji. Większa liczba wymaga odrębnej wyceny.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.