Wpis o egzekucji w rejestrze publicznym zmienia wartość zabezpieczenia natychmiast i nieodwracalnie — do czasu jego wykreślenia. Raport ustala, co ten wpis faktycznie obciąża, w jakiej kolejności, i ile zabezpieczenia pozostaje po uwzględnieniu wcześniejszych roszczeń. To jest pytanie o kolateral, nie o procedurę.
Kąt analizy to collateral: ile realnie warte jest aktywo jako zabezpieczenie i co je już obciąża. Odpowiedź na to pytanie wymaga zestawienia wpisów z co najmniej dwóch niezależnych rejestrów, ponieważ żaden pojedynczy rejestr nie pokazuje pełnego obrazu obciążeń.
- Co pokazuje analiza
- Wpisy egzekucyjne, zastawy rejestrowe, zastawy skarbowe, hipoteki przymusowe — każde z osobna i w kolejności pierwszeństwa.
- Ile rejestrów
- Minimum dwa niezależne systemy: rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości i rejestr zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów. Są to odrębne bazy bez wspólnego interfejsu.
- Czego nie pokazuje żaden rejestr
- Roszczeń nieujawnionych, postępowań wszczętych przed datą graniczną systemu, obciążeń wynikających z umów niepodlegających wpisowi.
- Warunek dostępu
- Część rejestrów wymaga podania identyfikatora krajowego podmiotu lub numeru KW; bez niego wyszukiwanie nie zwraca wyników.
Czym jest wpis o egzekucji jako obciążenie kolateralu
Wpis egzekucyjny to formalne pierwszeństwo wierzyciela egzekwującego przed wierzycielami późniejszymi. Nie jest informacją — jest obciążeniem. Jego skutek zależy od rodzaju aktywa, rodzaju egzekucji i momentu wpisu względem innych obciążeń.
Hipoteka przymusowa powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Zajęcie ruchomości — z chwilą protokołu zajęcia. Zajęcie wierzytelności — z chwilą doręczenia. Każdy z tych momentów tworzy inną pozycję w kolejce zaspokojenia.
Analiza kolateralu musi ustalić nie tylko czy wpis istnieje, lecz kiedy powstał i co było przed nim. Wartość zabezpieczenia to różnica między wartością aktywa a sumą wszystkich wcześniejszych roszczeń z pierwszeństwem.
| Rodzaj wpisu | Rejestr | Moment powstania obciążenia | Co ustala raport |
|---|---|---|---|
| Hipoteka przymusowa | Księga wieczysta (KW) | Data wpisu w KW | Numer KW, dział IV, kolejność hipotek |
| Zastaw rejestrowy | Rejestr zastawów — MS | Data wpisu w rejestrze | Przedmiot zastawu, wierzyciel, suma |
| Zastaw skarbowy | Rejestr zastawów skarbowych — MF | Data wpisu w rejestrze | Podmiot, przedmiot, organ podatkowy |
| Zajęcie komornicze | Akta komornicze / KRZ | Data protokołu lub doręczenia | Sygnatura, komornik, rodzaj roszczenia |
| Postępowanie restrukturyzacyjne | KRZ (od 01.12.2021) | Data otwarcia postępowania | Sąd, rodzaj postępowania, nadzorca |
Dwa rejestry zastawów — dlaczego oba są konieczne
W Polsce działają dwa odrębne systemy rejestracji zastawów. Rejestr zastawów prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości obejmuje zastawy rejestrowe ustanowione na podstawie umowy. Rejestr zastawów skarbowych prowadzony przez Ministerstwo Finansów obejmuje zastawy powstałe z mocy prawa jako zabezpieczenie należności podatkowych i celnych.
Systemy te nie są ze sobą połączone. Wynik negatywny w jednym nie oznacza braku wpisu w drugim. Analiza kolateralu wymagająca pełnego obrazu obciążeń wymaga sprawdzenia obu rejestrów oddzielnie.
Rejestr zastawów MS jest jawny. Rejestr zastawów skarbowych MF jest jawny. Oba wymagają podania właściwego identyfikatora podmiotu lub opisu przedmiotu zastawu — bez tego wyszukiwanie nie zwraca wyników. Dla zagranicznego nabywcy ustalenie krajowego identyfikatora podmiotu jest pierwszym krokiem przed jakimkolwiek zapytaniem.
Księgi Wieczyste — ograniczenie wyszukiwania
Elektroniczny dostęp do Ksiąg Wieczystych jest możliwy wyłącznie po podaniu numeru KW. Wyszukiwanie po adresie lub po danych właściciela nie jest dostępne w systemie centralnym.
Legalna ścieżka to: kataster (ewidencja gruntów i budynków) → numer działki → numer KW. Dla zagranicznego nabywcy, który zna adres nieruchomości, ale nie zna numeru KW, krok pośredni przez kataster jest konieczny.
Dział IV księgi wieczystej zawiera hipoteki. Kolejność wpisów w dziale IV określa kolejność zaspokojenia. Hipoteka przymusowa wpisana po hipotece umownej jest zaspokajana później — ale istnieje i obciąża aktywo.
KRZ — zakres czasowy i jego konsekwencje
Krajowy Rejestr Zadłużonych zawiera postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne wszczęte od 1 grudnia 2021 roku. Postępowania wcześniejsze nie są w nim widoczne.
Brak wpisu w KRZ nie oznacza braku postępowania. To obowiązkowe zastrzeżenie, nie szczegół techniczny. Weryfikacja pełna wymaga sprawdzenia akt sądowych właściwego sądu rejonowego dla postępowań sprzed daty granicznej systemu.
Ogłoszenia o upadłości i restrukturyzacji od grudnia 2021 są publikowane w KRZ, nie w MSiG. Poszukiwanie w MSiG za tym okresem nie przyniesie wyników dla tych kategorii.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry publiczne pokazują wpisy — nie pokazują roszczeń, które nie zostały ujawnione. Wierzytelność nieujawniona w rejestrze może stać się podstawą egzekucji po nabyciu aktywa. Raport ustala to, co jest widoczne w rejestrach na datę pobrania.
KRZ zawiera postępowania od 01.12.2021. Postępowania wcześniejsze wymagają kwerendy w aktach sądowych — nie ma do nich centralnego dostępu elektronicznego. Raport wskazuje tę granicę i podaje, który sąd rejonowy jest właściwy dla danego dłużnika.
- Roszczenia nieujawnione w żadnym rejestrze — poza zakresem analizy.
- Umowy zastawu niepodlegające wpisowi — poza zakresem analizy.
- Postępowania egzekucyjne sprzed 01.12.2021 — wymagają kwerendy w aktach sądowych, nie w KRZ.
- Wartość rynkowa aktywa — raport nie zawiera wyceny; ustala obciążenia, nie wartość.
- Skutki prawne ustalonych faktów — raport nie zawiera oceny prawnej.
Raport kończy się na ustaleniu faktów. Co te fakty oznaczają dla konkretnej transakcji — to pytanie do prawnika znającego okoliczności sprawy.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rejestr zastawów MS i rejestr zastawów skarbowych MF mogą wskazywać różne obciążenia tego samego aktywa. Żaden z nich nie widzi wpisów drugiego. Rozbieżność między nimi nie jest błędem — jest strukturalną cechą systemu.
Księga wieczysta może wskazywać właściciela innego niż ten, kto figuruje w umowie sprzedaży. Rozbieżność między KW a umową jest sama w sobie wynikiem analizy — niezależnie od jej przyczyny.
KRZ może nie zawierać postępowania, które jest widoczne w aktach sądowych. Brak wpisu w KRZ przy istniejącym postępowaniu wcześniejszym to rozbieżność wymagająca odnotowania w raporcie.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Sprawdzenie KRZ (postępowania od 01.12.2021); sprawdzenie rejestru zastawów MS; sprawdzenie rejestru zastawów skarbowych MF; identyfikacja wpisów egzekucyjnych widocznych w rejestrach centralnych; zestawienie w raporcie z datami pobrania. | Kwerenda w aktach sądowych dla postępowań sprzed 01.12.2021; analiza Ksiąg Wieczystych; weryfikacja kolejności pierwszeństwa wpisów; analiza CRBR. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał; analiza działu IV Księgi Wieczystej (hipoteki, w tym przymusowe) po ustaleniu numeru KW przez kataster; zestawienie kolejności pierwszeństwa wpisów w KW; sprawdzenie CRBR w zakresie struktury właścicielskiej. | Kwerenda w aktach sądowych dla postępowań sprzed 01.12.2021; wycena aktywa; ocena prawna ustalonych faktów; weryfikacja roszczeń nieujawnionych w rejestrach. |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy; kwerenda w aktach sądowych właściwego sądu rejonowego dla postępowań egzekucyjnych sprzed 01.12.2021; zestawienie obciążeń z wszystkich sprawdzonych źródeł z mapą pierwszeństwa; raport z oznaczeniem granic każdego źródła i braków w dostępie. | Wycena aktywa; ocena prawna ustalonych faktów; weryfikacja roszczeń z umów niepodlegających wpisowi; reprezentacja w postępowaniu. |
Najczęściej zadawane pytania
Czy jeden wpis egzekucyjny wyklucza nabycie aktywa?
Raport ustala, co jest wpisane i w jakiej kolejności. Nie zawiera oceny, czy nabycie jest możliwe lub celowe — to pytanie do prawnika znającego okoliczności transakcji.
Jak długo trwa sporządzenie raportu?
Czas zależy od dostępności rejestrów i kompletności danych wejściowych. Po otrzymaniu zlecenia i niezbędnych identyfikatorów podmiotu lub aktywa podajemy szacowany termin.
Co jeśli aktywo jest zarejestrowane za granicą?
Raport obejmuje rejestry właściwe dla jurysdykcji aktywa. Dla aktywów zagranicznych ścieżka dostępu, warunki i terminy zależą od lokalnych przepisów — są opisane w raporcie przed dokonaniem płatności.
Czy raport zastępuje due diligence prawne?
Raport to zestawienie faktów z rejestrów urzędowych. Nie zawiera oceny prawnej. Due diligence prawne to oddzielna usługa wymagająca znajomości całości okoliczności transakcji.
Jakie dane są potrzebne do zlecenia?
Dla nieruchomości: numer KW lub adres i numer działki. Dla podmiotu: NIP lub KRS. Dla ruchomości: opis przedmiotu lub numer rejestracyjny. Brak identyfikatora wydłuża czas lub uniemożliwia zapytanie do rejestru.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.
Zlecić raport o obciążeniach aktywa
Kontakt: info@kordeckipartners.com