Nieruchomość w Austrii jest zabezpieczeniem o konkretnej wartości rejestrowej — albo nie jest. Grundbuch, austriacka księga wieczysta, rejestruje każde obciążenie: hipoteki, służebności, prawa pierwokupu i ograniczenia rozporządzania. Raport collateral ustala, ile z wartości aktywa pozostaje wolne od roszczeń — i które wpisy skutecznie blokują przeniesienie własności.
- Co pokazuje Grundbuch
- Właściciela, powierzchnię, wartość szacunkową, wszystkie hipoteki z kwotami i wierzycielem, służebności, prawa pierwokupu i zakazy zbycia. Źródło: Grundbuch (JustizOnline) · stan na 29.07.2026
- Dostęp
- Pełny wyciąg (Grundbuchauszug) jest płatny. Aktueller Teilauszug dostępny po zalogowaniu przez JustizOnline; pełny Firmenbuchauszug — przez autoryzowane Verrechnungsstellen, koszt €4,63–4,89 netto; przy sądzie €19. Źródło: JustizOnline · stan na 29.07.2026
- Rejestr niewypłacalności
- Ediktsdatei — bezpłatna baza ogłoszeń upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Brak wpisu nie wyklucza postępowania wszczętego przed wprowadzeniem elektronicznego rejestru.
- Czego nie pokazuje
- Grundbuch nie ujawnia rzeczywistych beneficjentów właściciela będącego spółką. Łańcuch własności kończy się na podmiocie wpisanym w księdze — nie na osobie fizycznej stojącej za strukturą.
Struktura zabezpieczenia — co rejestr ujawnia krok po kroku
Austriacka księga wieczysta jest prowadzona przez sądy rejonowe (Bezirksgerichte) i dostępna centralnie przez JustizOnline. Każda nieruchomość ma odrębny numer działki (Einlagezahl) w obrębie gminy katastralnej (Katastralgemeinde). Wyciąg dzieli się na trzy arkusze: A (opis nieruchomości i ograniczenia publicznoprawne), B (własność) i C (obciążenia — hipoteki, służebności, prawa pierwokupu).
Arkusz C jest kluczowy dla oceny zabezpieczenia. Każda hipoteka (Pfandrecht) wpisana jest z kwotą, walutą, wierzycielem i datą ustanowienia. Służebności (Dienstbarkeiten) mogą ograniczać możliwość zabudowy lub użytkowania. Zakaz zbycia (Veräußerungsverbot) i prawo pierwokupu (Vorkaufsrecht) blokują swobodne przeniesienie własności — i muszą być rozpatrzone przed wyceną collateral.
| Arkusz | Zawartość | Znaczenie dla collateral |
|---|---|---|
| A | Opis nieruchomości, powierzchnia, ograniczenia administracyjne | Weryfikacja tożsamości aktywa, strefy ochronne, prawa górnicze |
| B | Właściciel, udział, podstawa nabycia | Potwierdzenie tytułu, historia przeniesień własności |
| C | Hipoteki z kwotami, służebności, zakazy zbycia, prawa pierwokupu | Suma obciążeń, kolejność zaspokojenia, blokady transferu |
Rejestr spółek — właściciel będący podmiotem prawnym
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest spółka austriacka, Firmenbuch (rejestr spółek) ujawnia jej formę prawną, siedzibę, kapitał zakładowy, zarząd i prokurentów. Dostęp jest płatny: pełny Firmenbuchauszug kosztuje €4,63–4,89 netto przez autoryzowane Verrechnungsstellen lub €19 przy sądzie. Aktueller Teilauszug jest dostępny po zalogowaniu przez JustizOnline bez dodatkowej opłaty za sam podgląd.
Firmenbuch nie ujawnia rzeczywistych beneficjentów (UBO). Beneficjenci spółek austriackich są rejestrowani w Wirtschaftliche Eigentümer Register (WiEReG), jednak po wyroku TSUE C-37/20 dostęp publiczny do tego rejestru jest ograniczony — wymaga wykazania uzasadnionego interesu i jest rozpatrywany indywidualnie. Raport standardowy nie obejmuje WiEReG; jest to element raportu rozszerzonego.
Rejestr niewypłacalności — Ediktsdatei
Ediktsdatei jest bezpłatną bazą ogłoszeń sądowych prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Zawiera ogłoszenia o wszczęciu postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego, dane dłużnika oraz sąd prowadzący sprawę. Brak wpisu w Ediktsdatei nie wyklucza istnienia postępowania wszczętego przed cyfryzacją rejestru ani postępowania prowadzonego w innej jurysdykcji.
Dla kompletnej oceny collateral sprawdzany jest zarówno właściciel nieruchomości, jak i podmiot zamawiający raport — jeżeli planuje ustanowić hipotekę jako zabezpieczenie własnego zobowiązania. Postępowanie upadłościowe właściciela wpływa bezpośrednio na możliwość zbycia i obciążenia nieruchomości.
Granica tego, co pozwalają źródła
Grundbuch rejestruje obciążenia wpisane — nie ustala wartości rynkowej nieruchomości. Kwota hipoteki w księdze to kwota wierzytelności zabezpieczonej, nie aktualna wartość długu. Różnica między sumą hipotek a wartością rynkową wymaga wyceny rzeczoznawcy; raport factograficzny jej nie zastępuje.
Łańcuch własności kończy się na podmiocie wpisanym w arkuszu B. Jeżeli właścicielem jest spółka, raport ustala dane tej spółki z Firmenbuch. Beneficjent rzeczywisty stojący za spółką nie jest widoczny w Grundbuch ani w Firmenbuch — dostęp do WiEReG wymaga wykazania uzasadnionego interesu i jest przedmiotem odrębnej procedury.
Obciążenia administracyjnoprawne (strefy ochrony środowiska, zakazy zabudowy, prawa górnicze) mogą być ujawnione w arkuszu A lub w odrębnych rejestrach gminnych i administracyjnych. Raport standardowy obejmuje arkusz A Grundbuch; weryfikacja w rejestrach administracyjnych jest elementem raportu rozszerzonego.
Gdzie źródła się rozchodzą
Grundbuch i kataster (Kataster) prowadzą odrębne ewidencje gruntów. Powierzchnia działki w Grundbuch może różnić się od powierzchni w katastrze — wynika to z historycznych aktualizacji. Rozbieżność między oboma rejestrami jest sama w sobie wynikiem raportu i wymaga wyjaśnienia przez właściciela lub notariusza przed zawarciem transakcji.
Wartość szacunkowa (Einheitswert) wpisana w arkuszu A pochodzi z wyceny podatkowej i zazwyczaj znacznie odbiega od wartości rynkowej. Jej funkcją jest podstawa opodatkowania, nie wycena collateral. Porównanie Einheitswert z ceną nabycia ujawnioną w aktach notarialnych może wskazać na istotne odchylenie wymagające wyjaśnienia.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena (EUR, netto) | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Wyciąg z Grundbuch (arkusze A, B, C) z tłumaczeniem kluczowych wpisów; identyfikacja właściciela; lista obciążeń z kwotami; sprawdzenie Ediktsdatei dla właściciela | Dane Firmenbuch właściciela będącego spółką; WiEReG; obciążenia administracyjnoprawne spoza arkusza A; wycena rynkowa |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał; pełny Firmenbuchauszug właściciela; weryfikacja zarządu i prokury; sprawdzenie Ediktsdatei dla spółki-właściciela i jej zarządu; zestawienie rozbieżności Grundbuch–Kataster | WiEReG (beneficjent rzeczywisty); rejestr zastawów skarbowych; obciążenia w rejestrach administracyjnych gminnych; wycena rynkowa |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy; wniosek o dostęp do WiEReG z wykazaniem uzasadnionego interesu; weryfikacja w dostępnych rejestrach administracyjnych (strefy ochronne, zakazy zabudowy); sprawdzenie struktury właścicielskiej do drugiego poziomu; raport rozbieżności z oceną ryzyka dla każdego ustalonego wpisu | Wycena rynkowa nieruchomości; opinia prawna; reprezentacja przed organami; gwarancja uzyskania dostępu do WiEReG (decyzja należy do organu) |
Zamówienie przyjmowane jest drogą mailową: info@kordeckipartners.com. Do zamówienia należy podać numer działki (Einlagezahl) i gminę katastralną (Katastralgemeinde) lub adres nieruchomości. Czas realizacji raportu Sygnał wynosi zazwyczaj 3–5 dni roboczych; Standardowego i Rozszerzonego — do 10 dni roboczych.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Grundbuch jest jawny dla zagranicznego podmiotu?
Tak. Dostęp do Grundbuch nie wymaga austriackiego obywatelstwa ani siedziby w Austrii. Pełny wyciąg jest płatny i dostępny przez JustizOnline lub autoryzowane Verrechnungsstellen. Koszt wyciągu wynosi €4,63–4,89 netto przez Verrechnungsstellen lub €19 przy sądzie. Źródło: JustizOnline · stan na 29.07.2026.
Co to jest Verrechnungsstelle i dlaczego cena jest wyższa niż w sądzie?
Verrechnungsstellen to autoryzowani pośrednicy (głównie kancelarie notarialne i adwokackie) uprawnieni do pobierania wyciągów z Grundbuch i Firmenbuch. Cena €4,63–4,89 to opłata sądowa netto — pośrednik dolicza własną marżę za obsługę. Dostęp przez Verrechnungsstelle jest szybszy i nie wymaga osobistej wizyty w sądzie. Źródło: JustizOnline · stan na 29.07.2026.
Czy brak wpisu w Ediktsdatei oznacza brak postępowania upadłościowego?
Nie. Ediktsdatei zawiera ogłoszenia z okresu prowadzenia elektronicznego rejestru. Postępowania wszczęte wcześniej mogą nie być widoczne. Brak wpisu jest wynikiem przeszukania — nie gwarancją braku postępowania. Raport wskazuje datę przeszukania i zakres czasowy bazy.
Czy raport obejmuje wycenę nieruchomości?
Żaden z poziomów nie obejmuje wyceny rynkowej. Raport ustala fakty rejestrowe: obciążenia, właściciela, wpisy ograniczające zbycie. Einheitswert z arkusza A jest wartością podatkową — nie rynkową. Wycena wymaga zaangażowania certyfikowanego rzeczoznawcy.
Czym różni się raport collateral od raportu due diligence?
Raport collateral koncentruje się na jednym pytaniu: ile z wartości aktywa jest wolne od roszczeń i co blokuje jego transfer. Nie ocenia spółki jako podmiotu gospodarczego ani jej kondycji finansowej. To węższy, szybszy i tańszy produkt — przeznaczony dla etapu wstępnej weryfikacji zabezpieczenia, nie dla pełnego due diligence transakcyjnego.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.