Nieruchomość w Holandii stanowi zabezpieczenie tylko wtedy, gdy wiadomo, co już ją obciąża. Kadaster rejestruje każdą hipotekę, każde prawo pierwszeństwa i każdą służebność — a dostęp do tych danych jest płatny, lecz otwarty dla zagranicznego zamawiającego przez sklep internetowy operatora. Raport ustala aktualny stan obciążeń, wartość odniesienia i kondycję właściciela przed podjęciem decyzji o przyjęciu lub odrzuceniu zabezpieczenia.
- Co pokazuje rejestr gruntów
- Dane właściciela, obciążenia hipoteczne i prawa rzeczowe na konkretnej działce. Źródło: kadaster.nl · pobrano sierpień 2026
- Koszt wyciągu Eigendomsinformatie
- €3,70 za nieruchomość (PDF, sklep internetowy kadaster.nl). Wyciąg Hypotheekinformatie — oddzielnie, również €3,70. Źródło: kadaster.nl · pobrano sierpień 2026
- Warunek dostępu dla zagranicznego zamawiającego
- Zamawianie przez webwinkel jest otwarte. Zaświadczenie z urzędowym podpisem elektronicznym wymaga DigiD — holenderskiego identyfikatora — i odbioru pocztą (€22,25); zagraniczny zamawiający potrzebuje krajowego przedstawiciela.
- Rejestr upadłości i restrukturyzacji
- insolventies.rechtspraak.nl (CIR) — bezpłatny, w tym bezpłatny webservice dla subskrybentów. Obejmuje wyłącznie holenderskie postępowania. Wpisy WSNP (oddłużenie osób fizycznych) są anonimizowane po 5 latach od zakończenia postępowania. Źródło: insolventies.rechtspraak.nl · pobrano sierpień 2026
- Rejestr przedsiębiorców
- Kamer van Koophandel (KVK) — wyciągi płatne. Ujawnia strukturę spółki i dane rejestrowe. Źródło: kvk.nl · pobrano sierpień 2026
Zabezpieczenie hipoteczne — co rejestr ujawnia
Kadaster prowadzi pełen rejestr hipotek (hypotheken) i ograniczonych praw rzeczowych (beperkte rechten) dla każdej nieruchomości zidentyfikowanej numerem działki. Wyciąg Hypotheekinformatie pokazuje wierzyciela hipotecznego, kwotę wierzytelności zabezpieczonej i datę wpisu. Wyciąg Eigendomsinformatie ujawnia aktualnego właściciela i historię przeniesień własności.
Każdy z tych wyciągów zamawiany jest osobno i kosztuje €3,70 w sklepie internetowym kadaster.nl. Płaci się za PDF wygenerowany z systemu operatora — nie za dostęp do bazy jako takiej. Zamawiający spoza Holandii nie potrzebuje konta DigiD ani holenderskiego adresu, by pobrać wersję PDF. Zaświadczenie z kwalifikowanym podpisem elektronicznym — wymagane w niektórych postępowaniach sądowych — można uzyskać wyłącznie z DigiD i odbiorem pocztą na adres w Holandii, co w praktyce oznacza działanie przez miejscowego przedstawiciela.
| Wyciąg | Co zawiera | Cena (webwinkel) | Warunek dostępu |
|---|---|---|---|
| Eigendomsinformatie | Właściciel, historia przeniesień własności | €3,70 / działka | Brak — sklep otwarty |
| Hypotheekinformatie | Wierzyciel hipoteczny, kwota, data wpisu | €3,70 / działka | Brak — sklep otwarty |
| Zaświadczenie z podpisem urzędowym | Jak wyżej, z kwalifikowanym podpisem | €22,25 | DigiD + adres w Holandii |
Stan postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych
Centralny Rejestr Insolwencji (CIR) prowadzony przez Rechtspraak jest bezpłatny i dostępny bez rejestracji pod adresem insolventies.rechtspraak.nl. Rejestr obejmuje postępowania upadłościowe (faillissement), zawieszenie płatności (surseance van betaling) oraz oddłużenie osób fizycznych (WSNP). Wpisy WSNP są anonimizowane po 5 latach od zakończenia postępowania — brak wpisu nie wyklucza zakończonego postępowania sprzed tego okresu.
CIR obejmuje wyłącznie postępowania otwarte w Holandii. Właściciel nieruchomości będący podmiotem zagranicznym może być objęty postępowaniem w innej jurysdykcji, które nie pojawi się w holenderskim rejestrze. To ograniczenie jest strukturalne, nie proceduralne — żaden rejestr holenderski go nie przezwycięży.
Struktura właściciela — dane z KVK
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest spółka holenderska, Kamer van Koophandel ujawnia formę prawną, datę rejestracji, zarejestrowanych reprezentantów i — w przypadku spółek akcyjnych — złożone sprawozdania finansowe. Wyciągi są płatne. Numer KVK jest wymagany do precyzyjnego wyszukania podmiotu.
Rejestr beneficjentów rzeczywistych (UBO-register) w Holandii jest prowadzony przez KVK, lecz po wyroku TSUE w sprawie C-37/20 dostęp publiczny do danych osobowych beneficjentów jest ograniczony. Podmioty zobowiązane w rozumieniu przepisów AML — w tym prawnicy i notariusze — zachowują dostęp w ramach weryfikacji. Osoba fizyczna spoza tej kategorii nie uzyska danych beneficjenta przez sklep internetowy. To ograniczenie dotyczy całej Unii Europejskiej i nie jest specyfiką holenderską.
Dwie niezależne ścieżki weryfikacji — wartość i obciążenia
Weryfikacja zabezpieczenia wymaga dwóch równoległych ścieżek. Pierwsza: stan prawny nieruchomości — właściciel, hipoteki, prawa rzeczowe — z Kadaster. Druga: kondycja właściciela — postępowania insolwencyjne z CIR, struktura korporacyjna z KVK. Obie ścieżki są niezależne; wynik jednej nie zastępuje wyniku drugiej.
Wartość rynkowa nieruchomości nie wynika z żadnego z tych rejestrów. Kadaster publikuje historyczne ceny transakcyjne (koopsom) dla zrealizowanych transakcji — to punkt odniesienia, nie wycena. Formalna wycena (taxatierapport) sporządzana jest przez certyfikowanego rzeczoznawcę (taxateur) i nie jest elementem raportu rejestrowego.
Granica tego, co pozwalają źródła
Kadaster ujawnia hipoteki wpisane do rejestru. Nie ujawnia: nieformalnych umów zastawniczych zawartych poza rejestrem, roszczeń wynikających z postępowań sądowych w toku (beslag) nieujętych jeszcze w rejestrze, ani zobowiązań podatkowych właściciela wobec Belastingdienst — te ostatnie są niewidoczne dla osób trzecich do momentu wpisu.
CIR obejmuje wyłącznie holenderskie postępowania insolwencyjne. Właściciel z siedzibą za granicą lub z równoległą działalnością w innej jurysdykcji może być objęty postępowaniem, które w CIR nie istnieje. Raport nazywa ten punkt wprost i nie sugeruje kompletności tam, gdzie jej nie ma.
UBO-register nie jest dostępny publicznie po wyroku C-37/20. Raport ustala łańcuch własności korporacyjnej do poziomu, który rejestr ujawnia, i wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i z jakiego powodu.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Wyciąg Eigendomsinformatie i Hypotheekinformatie z Kadaster (do 3 działek); weryfikacja w CIR dla właściciela; podstawowe dane rejestrowe z KVK | Sprawozdania finansowe spółki; weryfikacja postępowań zagranicznych; historia transakcji (koopsom); struktura UBO |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał; wyciągi dla do 10 działek; analiza złożonych sprawozdań finansowych KVK (ostatnie 3 lata); historia transakcji z Kadaster (koopsom); weryfikacja postępowań w dostępnych rejestrach zagranicznych dla podmiotów UE | Formalna wycena nieruchomości (taxatierapport); weryfikacja postępowań poza UE; dane beneficjentów rzeczywistych (UBO) niedostępne publicznie; opinia prawna |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy; nieograniczona liczba działek w ramach jednego aktywa; analiza struktury korporacyjnej właściciela (do 3 poziomów); weryfikacja postępowań w rejestrach poza UE (wybrane jurysdykcje); zestawienie rozbieżności między źródłami z komentarzem analitycznym; raport w języku polskim i angielskim | Formalna wycena nieruchomości; reprezentacja prawna; opinia prawna; dane UBO niedostępne publicznie po wyroku C-37/20 |
Gdzie źródła się rozchodzą
Kadaster rejestruje przeniesienia własności na podstawie aktu notarialnego. KVK rejestruje zmiany w strukturze spółki na podstawie zgłoszeń zarządu. Terminy tych zgłoszeń są różne — rozbieżność między datą przeniesienia własności w Kadaster a datą aktualizacji w KVK jest typowa i nie oznacza nieprawidłowości. Raport odnotowuje tę rozbieżność i wskazuje jej możliwe przyczyny.
Historyczne ceny transakcyjne (koopsom) z Kadaster dotyczą zrealizowanych transakcji — mogą odbiegać od aktualnej wartości rynkowej w zależności od daty transakcji i zmian na rynku. Raport zestawia dostępne dane transakcyjne, lecz nie zastępuje wyceny rzeczoznawcy.
Często zadawane pytania
Czy zamawiający spoza Holandii może samodzielnie pobrać wyciąg z Kadaster?
Wyciąg PDF (Eigendomsinformatie, Hypotheekinformatie) można zamówić przez webwinkel kadaster.nl bez DigiD i bez holenderskiego adresu. Zaświadczenie z kwalifikowanym podpisem elektronicznym wymaga DigiD — holenderskiego identyfikatora cyfrowego — i doręczenia pocztą na adres w Holandii. Zagraniczna osoba fizyczna uzyska je wyłącznie przez miejscowego przedstawiciela.
Czy brak wpisu w CIR oznacza brak postępowania upadłościowego?
Brak wpisu w CIR oznacza brak holenderskiego postępowania insolwencyjnego w rejestrze. Wpisy WSNP są anonimizowane po 5 latach od zakończenia — wcześniejsze postępowanie może być niewidoczne. Postępowania otwarte w innych jurysdykcjach nie są widoczne w CIR. Raport wskazuje te ograniczenia wprost.
Czy raport obejmuje wycenę nieruchomości?
Raport nie zawiera formalnej wyceny (taxatierapport). Kadaster udostępnia historyczne ceny transakcyjne dla zrealizowanych transakcji — raport zestawia te dane jako punkt odniesienia. Formalna wycena jest odrębnym zleceniem, wykonywanym przez certyfikowanego rzeczoznawcę (taxateur) na podstawie oględzin.
Co się dzieje, gdy właścicielem nieruchomości jest spółka zagraniczna?
Kadaster rejestruje właściciela zgodnie z aktem notarialnym — może to być podmiot zagraniczny. KVK nie zawiera danych o spółkach zagranicznych. Weryfikacja struktury i kondycji zagranicznego właściciela wymaga sięgnięcia do rejestrów jego jurysdykcji macierzystej. Poziom Rozszerzony obejmuje weryfikację w wybranych jurysdykcjach zagranicznych.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.