Certidão permanente — centralny dokument portugalszczyzny rejestrowej — ujawnia aktualny stan prawny nieruchomości lub spółki w ciągu kilku minut od zamówienia online. To, czego nie ujawnia, jest równie ważne: stan zadłużeń podatkowych, historia egzekucji komorniczych i skład masy upadłościowej żyją w osobnych rejestrach, do których certidão nie daje wglądu. Raport KORDECKI & Partners łączy te źródła w jeden obraz zabezpieczenia przed decyzją o finansowaniu.
- Co pokazuje Registo Comercial
- Zarząd, wspólnicy, kapitał zakładowy, hipoteki i obciążenia wpisane do rejestru. Źródło: certidão permanente, IRN/Registo Comercial · weryfikacja: 12.06.2026
- Koszt certidão permanente
- Przeglądanie po kodzie certidão — bezpłatne. Zamówienie certidão — płatne; taryfa IRN publikowana na irn.mj.pt. Źródło: IRN · weryfikacja: 12.06.2026
- Rejestr nieruchomości
- Certidão permanente predial: 15 € online (20 € w konserwatorium), dostęp przez 6 miesięcy po kodzie. Zamawiający bez portugalskiego NIF musi działać przez przedstawiciela. Źródło: predialonline.justica.gov.pt · weryfikacja: 12.06.2026
- Rejestr niewypłacalności
- Citius (CIRE): bezpłatny, wyszukiwanie po NIF/NIPC. Domyślne okno — 30 dni. Bez wyboru opcji „Todos" wynik negatywny jest fałszywy. Źródło: citius.mj.pt · weryfikacja: 13.06.2026
- Czego nie pokazuje żaden z tych rejestrów
- Zaległości podatkowe AT, historia kredytowa w Banco de Portugal (Central de Responsabilidades de Crédito) oraz lista egzekucji komorniczych (Lista Pública de Execuções) — to trzy osobne źródła, niedostępne przez certidão.
Wartość zabezpieczenia: co rejestr potwierdza, a co pomija
Zabezpieczenie na aktywach portugalskich ma wartość tylko wtedy, gdy obciążenia wpisane do rejestru są kompletne. Certidão permanente ujawnia hipoteki i zastawy zarejestrowane w Registo Predial lub Registo Comercial. Nie ujawnia natomiast zaległości podatkowych wobec Autoridade Tributária e Aduaneira — a te mają pierwszeństwo przed wierzycielami prywatnymi z mocy prawa. Nabywca, który oparł się wyłącznie na certidão, może przejąć aktywo razem z długiem uprzywilejowanym.
Drugi niewidoczny element to historia egzekucji. Lista Pública de Execuções rejestruje dłużników, wobec których komornik prowadzi lub prowadził postępowanie egzekucyjne. Rejestr jest prowadzony przez Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução i nie jest częścią Citius. Nieobecność w Citius nie oznacza nieobecności na Liście Pública.
| Źródło | Co ujawnia | Dostęp | Koszt | Limit |
|---|---|---|---|---|
| Registo Predial (predialonline) | Własność, hipoteki, służebności, obciążenia wpisane do KW | Online, bez rejestracji; NIF wymagany przy zamówieniu | 15 € online / 20 € w konserwatorium | Zaległości podatkowe AT — poza rejestrem |
| Registo Comercial (certidão permanente) | Zarząd, wspólnicy, kapitał, obciążenia na udziałach | Online; przeglądanie po kodzie — bezpłatne | Zamówienie — taryfa IRN | Beneficjent rzeczywisty — osobny rejestr RCBE |
| Citius — CIRE (insolvência) | Postępowania: insolvência, PER, PEAP, PEVE; wyszukiwanie po NIF/NIPC | Bezpłatny; wymagane wybranie „Todos" (nie „30 dni") | Bezpłatny | Skład masy upadłościowej — art. 152 CIRE, osobna sekcja |
| IES / depósito de contas (IRN) | Roczne sprawozdania finansowe spółek; certidão de contas anuais | Online; papierowa 55 €, elektroniczna — taryfa IRN | Taryfa IRN (elektroniczna niższa) | Spółki zwolnione z obowiązku deponowania — luka w danych |
| Lista Pública de Execuções | Dłużnicy objęci egzekucją komorniczą | Osobny rejestr OSAE; nie jest częścią Citius | Bezpłatny | Egzekucje zamknięte mogą być usunięte po upływie terminu |
Struktura własnościowa i beneficjent rzeczywisty
Certidão permanente spółki ujawnia udziałowców wpisanych do rejestru handlowego. Beneficjent rzeczywisty figuruje w osobnym rejestrze — Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE). Po wyroku TSUE C-37/20 dostęp publiczny do RCBE jest ograniczony: wymagane jest wykazanie uzasadnionego interesu. Dla zagranicznego zamawiającego bez portugalskiego NIF uzyskanie danych z RCBE wymaga działania przez przedstawiciela lub złożenia wniosku z dokumentacją interesu faktycznego.
Raport na poziomie Rozszerzony obejmuje weryfikację struktury własnościowej do poziomu, który RCBE i Registo Comercial pozwalają ustalić. Poziom, na którym łańcuch się urywa, jest wskazany wprost — wraz z przyczyną.
Sprawozdania finansowe jako wskaźnik wypłacalności
IES (Informação Empresarial Simplificada) to portugalszczyzna odpowiednika KRS finansowego. Spółki z obowiązkiem deponowania składają sprawozdania do IRN. Certidão de contas anuais można zamówić online: wersja papierowa kosztuje 55 €, wersja elektroniczna — według taryfy IRN (niższa). Oficjalny FAQ IRN potwierdza możliwość uzyskania danych w języku angielskim.
Luka: spółki zwolnione z obowiązku deponowania lub te, które go nie dopełniły, nie figurują w bazie IES. Brak certidão de contas nie oznacza braku spółki — oznacza brak danych finansowych z tego źródła.
Granica tego, co pozwalają źródła
Registo Predial i Registo Comercial pokazują obciążenia wpisane. Nie pokazują zaległości podatkowych AT — a te wyprzedzają hipoteki prywatne w kolejności zaspokojenia. Citius obejmuje postępowania niewypłacalnościowe, ale domyślne okno 30 dni daje fałszywy wynik negatywny bez wyboru „Todos". Lista Pública de Execuções to osobny rejestr, niepowiązany z Citius. Central de Responsabilidades de Crédito Banco de Portugal — historia kredytowa — jest dostępna wyłącznie dla instytucji finansowych i samego dłużnika.
Skład masy upadłościowej reguluje art. 152 CIRE i ujawniany jest w osobnej sekcji postępowania — nie w głównym wyniku wyszukiwania Citius. Beneficjent rzeczywisty z RCBE wymaga wykazania uzasadnionego interesu; dla zagranicznego zamawiającego bez NIF — działania przez przedstawiciela.
Raport KORDECKI & Partners wskazuje każdy punkt, w którym źródło się urywa, i podaje przyczynę. To jest wynik — nie tylko to, co udało się ustalić, ale też to, czego ustalić się nie da i dlaczego.
Gdzie źródła się rozchodzą
Najczęstsze rozbieżności w profilu portugalszczyzny aktywa:
- Registo Predial ujawnia hipotekę na nieruchomości — IES wykazuje aktywa bez obciążeń. Rozbieżność może oznaczać błąd w ewidencji lub celowe pominięcie w bilansie.
- Certidão permanente spółki nie wskazuje postępowania egzekucyjnego — Lista Pública de Execuções zawiera aktywny wpis. Oba stany mogą istnieć jednocześnie, bo źródła są niepowiązane.
- Citius nie wykazuje postępowania przy oknie 30 dni — wykazuje je przy wyborze „Todos". To nie jest rozbieżność między rejestrami; to błąd operacyjny przy pobieraniu.
Każda rozbieżność jest opisana w raporcie jako osobna obserwacja — z podaniem źródła, daty pobrania i możliwego wyjaśnienia.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Certidão permanente predial lub comercial (jeden obiekt). Weryfikacja statusu w Citius (CIRE) z wyborem „Todos". Sprawdzenie Listy Pública de Execuções. Raport jednostronicowy z datami pobrania i wskazaniem limitów źródeł. | Sprawozdania finansowe IES. Weryfikacja RCBE (beneficjent rzeczywisty). Analiza rozbieżności między źródłami. Wiele obiektów lub podmiotów. |
| Standardowy | €990 | Zakres Sygnał plus: certidão de contas anuais (IES) za ostatnie dostępne okresy. Weryfikacja struktury własnościowej z Registo Comercial. Porównanie danych rejestrowych z danymi finansowymi. Raport z sekcją rozbieżności i wskazaniem punktów przerwania łańcucha. | Weryfikacja RCBE (beneficjent rzeczywisty). Analiza więcej niż jednej spółki powiązanej. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów źródłowych. |
| Rozszerzony | €2200 | Zakres Standardowy plus: weryfikacja RCBE z wykazaniem uzasadnionego interesu (przez przedstawiciela z NIF). Analiza struktury własnościowej do poziomu, który rejestry pozwalają ustalić — z jawnym wskazaniem punktu przerwania. Weryfikacja do trzech podmiotów powiązanych. Citius — pełna historia postępowań. Raport z tabelą obciążeń, sekcją rozbieżności i rekomendacją dalszych kroków weryfikacyjnych. | Central de Responsabilidades de Crédito (dostęp wyłącznie dla instytucji finansowych i dłużnika). Zaległości podatkowe AT (niedostępne dla podmiotów zewnętrznych). Tłumaczenie przysięgłe dokumentów źródłowych — na odrębne zlecenie. |
Zamówienia przyjmowane są wyłącznie mailowo: info@kordeckipartners.com. Zakres raportu jest ustalony przed realizacją.
Najczęściej zadawane pytania
Czy certidão permanente wystarczy do oceny zabezpieczenia?
Certidão permanente ujawnia obciążenia wpisane do rejestru. Nie ujawnia zaległości podatkowych AT, historii egzekucji komorniczych ani historii kredytowej w Banco de Portugal. Pełna ocena zabezpieczenia wymaga co najmniej czterech osobnych źródeł.
Jak uzyskać certidão predial bez portugalskiego NIF?
Zamówienie przez predialonline.justica.gov.pt wymaga NIF lub NIPC przy składaniu wniosku. Zagraniczna osoba fizyczna lub podmiot bez NIF działa przez przedstawiciela z NIF lub kancelarię z siedzibą w Portugalii.
Co oznacza domyślne okno 30 dni w Citius?
Citius domyślnie wyświetla postępowania z ostatnich 30 dni. Bez ręcznego wyboru opcji „Todos" wynik negatywny nie oznacza braku postępowania — oznacza brak postępowania w ostatnim miesiącu. To najczęstszy błąd operacyjny przy samodzielnym sprawdzaniu.
Czy beneficjent rzeczywisty jest publicznie dostępny w Portugalii?
Po wyroku TSUE C-37/20 dostęp publiczny do RCBE jest ograniczony. Wymagane jest wykazanie uzasadnionego interesu. Dostęp bez NIF — przez przedstawiciela. Raport Rozszerzony obejmuje tę ścieżkę.
Ile trwa realizacja raportu?
Sygnał — do 3 dni roboczych. Standardowy — do 5 dni roboczych. Rozszerzony — do 8 dni roboczych. Termin liczony od potwierdzenia zakresu i danych identyfikacyjnych obiektu.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.