Raport o aktywie przed finansowaniem zabezpieczonym ustala, ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża — zanim transakcja zostanie zamknięta. Wynik nie jest oceną prawną. Jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych, które kredytodawca i nabywca mogą zweryfikować niezależnie.
Kąt analizy to collateral: priorytet i zakres istniejących obciążeń, ciągłość tytułu, zdolność aktywu do ustanowienia nowego zabezpieczenia. Te informacje są dostępne z rejestrów — jeśli wiadomo, które rejestry odpytać i w jakiej kolejności.
- Co ustala raport
- Istniejące obciążenia, hipoteki, zastawy, prawa osób trzecich — z rejestrów właściwych dla jurysdykcji aktywu. Zakres zależy od jurysdykcji i rodzaju aktywu.
- Warunek dostępu
- W zależności od rejestru: identyfikator krajowy, rejestracja, oświadczenie o uzasadnionym interesie lub pełnomocnictwo. Nie każdy rejestr jest dostępny bezpośrednio dla zagranicznego wnioskodawcy.
- Czego raport nie zawiera
- Oceny prawnej ustalonych faktów. Raport nie odpowiada na pytanie, co ustalenia oznaczają dla konkretnej pozycji nabywcy lub kredytodawcy.
- Kontakt
- info@kordeckipartners.com
Jak działa analiza zabezpieczenia na aktywie zagranicznym
Aktywo zagraniczne podlega prawu miejsca swojego położenia. Obciążenia rejestruje się w rejestrach właściwych dla tej jurysdykcji — nie w Polsce. Polski nabywca lub kredytodawca, który opiera się wyłącznie na dokumentach dostarczonych przez zbywcę, nie widzi pełnego obrazu.
Raport ustala, które rejestry są właściwe, odpytuje je w kolejności wynikającej z prawa miejscowego i dokumentuje wynik. Każde ustalenie jest opatrzone źródłem i datą pobrania.
| Warstwa | Co ustala | Typowe źródło |
|---|---|---|
| Tytuł | Kto jest formalnym właścicielem; ciągłość nabycia | Rejestr własności / księga wieczysta właściwa dla jurysdykcji |
| Obciążenia hipoteczne | Hipoteki, zastawy rejestrowe, prawa pierwszeństwa | Rejestr hipoteczny lub odpowiednik |
| Obciążenia podatkowe i administracyjne | Zastawy skarbowe, zajęcia egzekucyjne | Rejestr zastawów skarbowych lub rejestr egzekucyjny |
| Postępowania upadłościowe właściciela | Aktywne lub zakończone postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe | Rejestr niewypłacalności właściwy dla jurysdykcji |
| Prawa osób trzecich | Służebności, użytkowania, prawa pierwokupu | Rejestr własności lub oddzielny rejestr praw rzeczowych |
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Weryfikacja tytułu w rejestrze właściwym dla jurysdykcji aktywu. Identyfikacja istniejących obciążeń hipotecznych z rejestru. Wynik: raport faktograficzny z datowanymi źródłami. | Analiza obciążeń podatkowych i egzekucyjnych. Weryfikacja postępowań upadłościowych właściciela. Prawa osób trzecich inne niż hipoteki. |
| Standardowy | €990 | Zakres Sygnału plus: weryfikacja zastawów skarbowych i zajęć egzekucyjnych, sprawdzenie rejestru niewypłacalności właściciela, identyfikacja służebności i praw pierwokupu ujawnionych w rejestrze. | Analiza dokumentów źródłowych spoza rejestrów publicznych. Wycena aktywu. Ocena prawna ustalonych faktów. |
| Rozszerzony | €2200 | Zakres Standardowego plus: analiza dokumentów rejestrowych (akty notarialne, umowy ujawnione w rejestrze), weryfikacja struktury właścicielskiej do poziomu dostępnego w rejestrach, raport zbiorczy z mapą obciążeń i chronologią tytułu. | Wycena aktywu. Opinia prawna. Badanie dokumentów niepublicznych. Weryfikacja faktów poza rejestrami urzędowymi. |
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe rejestrują to, co zostało do nich wpisane. Nie rejestrują umów zawartych poza rejestrem, obciążeń ustanowionych w innej jurysdykcji niż jurysdykcja aktywu, ani praw wynikających z posiadania lub umowy, które nie podlegają obowiązkowi wpisu.
Raport ustala granicę i ją nazywa. Jeśli rejestr nie ujawnia konkretnej kategorii obciążeń — na przykład zastawów skarbowych jako odrębnego rejestru — raport wskazuje ten fakt wprost. Brak wpisu w rejestrze nie jest tożsamy z brakiem obciążenia.
Rejestry UBO w krajach UE są co do zasady zamknięte dla publicznego dostępu po wyroku TSUE C-37/20. Dostęp do danych o beneficjencie rzeczywistym wymaga wykazania uzasadnionego interesu i podlega decyzji właściwego organu. Raport dokumentuje wynik wniosku — nie gwarantuje jego pozytywnego rozpatrzenia.
- Raport nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów.
- Raport nie zawiera wyceny aktywu.
- Raport nie bada dokumentów niepublicznych dostarczonych przez strony transakcji.
- Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością — nie po jej dokonaniu.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między danymi z rejestru a dokumentami dostarczonymi przez zbywcę jest sama w sobie wynikiem analizy. Raport dokumentuje rozbieżność — nie rozstrzyga jej.
Typowe rozbieżności: obciążenie wpisane do rejestru, które zbywca przedstawia jako wykreślone; data nabycia tytułu inna w rejestrze niż w umowie; właściciel formalny różny od strony transakcji. Każda z tych sytuacji jest odnotowana z datowanym źródłem.
Jurysdykcje i rejestry
Raport jest dostępny dla aktywów w 30 jurysdykcjach objętych siecią analityczną KORDECKI & Partners. Właściwy rejestr, warunki dostępu i zakres danych różnią się w zależności od jurysdykcji. Przy zamówieniu podawana jest jurysdykcja aktywu — na tej podstawie określany jest właściwy rejestr i warunki dostępu.
Nie każdy rejestr jest dostępny bezpośrednio dla zagranicznego wnioskodawcy. W przypadku rejestrów wymagających krajowego identyfikatora, rejestracji lub pełnomocnictwa — raport obejmuje uzyskanie dostępu jako część zakresu zlecenia.
Najczęstsze pytania
Czy raport zastępuje due diligence prawne?
Raport jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych. Nie zastępuje due diligence prawnego ani opinii prawnej. Ustala, co rejestry pokazują — i gdzie się kończą.
Ile trwa przygotowanie raportu?
Czas zależy od jurysdykcji aktywu i dostępności rejestru. Orientacyjny termin jest podawany po określeniu zakresu zlecenia — przed jego przyjęciem.
Co jest potrzebne do zamówienia?
Identyfikator aktywu właściwy dla jurysdykcji: numer księgi wieczystej lub odpowiednik, adres nieruchomości albo numer rejestrowy — w zależności od rodzaju aktywu i rejestru. Szczegóły są ustalane przy przyjęciu zlecenia.
Czy raport obejmuje aktywa inne niż nieruchomości?
Tak. Raport jest dostępny dla nieruchomości, udziałów w spółkach, maszyn i urządzeń, wierzytelności oraz innych aktywów — w zakresie, w jakim właściwy rejestr ujawnia obciążenia dla danej kategorii aktywu.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.