Zakup nieruchomości za granicą wiąże się z ryzykiem, którego polskie rejestry nie pokryją. Wartość zabezpieczenia — hipoteki, zastawu, prawa pierwokupu — zależy od tego, co już na nim ciąży w kraju, gdzie aktywo leży. Raport ustala stan obciążeń z lokalnych rejestrów urzędowych, zanim dojdzie do transakcji.
Kąt analizy to collateral: ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża. Ten sam obiekt analizowany pod kątem tytułu własności, kondycji dłużnika czy licencji — to osobne raporty, osobne rejestry, osobna ścieżka.
- Przedmiot raportu
- Obciążenia na zagranicznym aktywie nieruchomym — hipoteki, zastawy, służebności, prawa pierwokupu. Ustalane z rejestrów urzędowych kraju, w którym aktywo leży.
- Zakres jurysdykcyjny
- 30 jurysdykcji w ofercie. Konkretna jurysdykcja ustalana na etapie zamówienia.
- Warunek dostępu do rejestrów
- Zależy od kraju: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga rejestracji, krajowego identyfikatora lub oświadczenia o uzasadnionym interesie.
- Czego raport nie ustala
- Oceny prawnej obciążeń, skutków procesowych ani zdolności egzekucyjnej wierzyciela. To odrębna usługa prawna.
Jakie obciążenia ustala raport
Rejestr nieruchomości w każdej jurysdykcji działa inaczej. Wspólna zasada: wpis do rejestru tworzy lub ujawnia obciążenie. Raport ustala, co jest wpisane, kto jest wpisany jako wierzyciel i od kiedy obciążenie figuruje w rejestrze.
W zależności od jurysdykcji raport obejmuje:
- hipoteki i zastawy rejestrowe na nieruchomości
- służebności i ograniczone prawa rzeczowe ujawnione w rejestrze
- prawa pierwokupu i pierwokup ustawowy, jeśli są wpisywalne
- roszczenia zabezpieczone na aktywie, jeśli rejestr je ujawnia
- ograniczenia rozporządzania wynikające z postępowań sądowych lub administracyjnych
Raport nie ocenia, które z tych obciążeń jest egzekwowalne i w jakiej kolejności. Ustala fakty rejestrowe — co jest wpisane i kto wpisał.
Skąd biorą się dane
Dane pochodzą wyłącznie z rejestrów urzędowych. Nie korzystamy ze źródeł komercyjnych ani z agregatów danych, które nie podają swojego źródła pierwotnego. Każde ustalenie w raporcie ma przypisane źródło z datą pobrania.
W wielu jurysdykcjach rejestr nieruchomości jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację w systemie, krajowy identyfikator nieruchomości, tłumaczenie, podpis elektroniczny lub oświadczenie o uzasadnionym interesie. Tam, gdzie rejestr pobiera opłatę za wydruk lub poświadczony odpis, koszt jest przenoszony na zleceniodawcę bez narzutu.
Identyfikacja nieruchomości w zagranicznym rejestrze wymaga lokalnego numeru działki, numeru księgi lub innego krajowego identyfikatora. Bez niego zapytanie do rejestru zwraca pusty wynik — nie dlatego, że obciążeń nie ma, ale dlatego, że obiekt nie został znaleziony. Zleceniodawca dostarcza adres lub numer; identyfikację w rejestrze wykonujemy w ramach raportu.
Gdzie źródła się rozchodzą
W części jurysdykcji równolegle działają dwa lub więcej rejestrów, które mogą pokazywać różne stany. Rejestr nieruchomości ujawnia hipotekę wpisaną przed pięcioma laty. Rejestr zastawów skarbowych ujawnia zajęcie podatkowe sprzed roku. Oba są urzędowe, oba są aktualne, żaden nie odsyła do drugiego.
Rozbieżność między rejestrami jest sama w sobie wynikiem. Raport ją opisuje i wskazuje, z którego rejestru pochodzi każde ustalenie. Nie rozstrzyga, które obciążenie ma pierwszeństwo — to kwestia prawna poza zakresem raportu faktograficznego.
Podobna sytuacja dotyczy daty aktualności danych. Część rejestrów aktualizuje się w czasie rzeczywistym. Część publikuje stan na koniec dnia lub tygodnia. Raport podaje datę i godzinę pobrania danych z każdego źródła.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestr urzędowy pokazuje to, co zostało do niego wpisane. Nie pokazuje obciążeń umownych, które strony zawarły, ale nie ujawniły w rejestrze — w jurysdykcjach, gdzie wpis nie jest konstytutywny, takie obciążenia mogą być skuteczne między stronami mimo braku wpisu.
Raport nie ustala, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła, czy wierzyciel zrzekł się zabezpieczenia poza rejestrem, ani czy toczy się postępowanie o wykreślenie. Ustala stan rejestru na datę pobrania — nie stan prawny stosunku, który wpis dokumentuje.
W jurysdykcjach, gdzie dostęp do rejestru wymaga wykazania uzasadnionego interesu, zapytanie może zostać odrzucone lub ograniczone do danych ogólnych. Raport wskazuje, na jakim poziomie dostępu dane zostały pozyskane i co z tego poziomu nie wynika.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Weryfikacja jednego rejestru nieruchomości w wybranej jurysdykcji. Identyfikacja obiektu po adresie lub numerze krajowym. Wykaz wpisanych obciążeń z datami i podmiotami wpisanymi jako wierzyciele. Źródło i data pobrania przy każdym ustaleniu. | Równoległe rejestry zastawów i rejestr skarbowy. Analiza dokumentów źródłowych (aktów, umów). Tłumaczenie przysięgłe odpisów. Ocena prawna obciążeń. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał. Dodatkowo: weryfikacja w rejestrze zastawów i rejestrze egzekucyjnym (jeśli prowadzone odrębnie w danej jurysdykcji). Sprawdzenie ograniczeń rozporządzania z postępowań sądowych i administracyjnych. Zestawienie rozbieżności między rejestrami. | Analiza dokumentów hipotecznych i umów zastawniczych. Tłumaczenie przysięgłe. Historia transakcyjna nieruchomości. Ocena prawna. |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy. Dodatkowo: weryfikacja rejestru podatkowego i celnego w zakresie zastawów skarbowych (tam, gdzie dostępne). Sprawdzenie wpisów z postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych powiązanych z właścicielem aktywa. Raport zbiorczy z oceną kompletności danych rejestrowych i wskazaniem luk informacyjnych. Dostępność do 10 dni roboczych. | Opinia prawna o skutkach obciążeń. Reprezentacja w postępowaniach rejestrowych. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów źródłowych powyżej 10 stron. |
Najczęściej zadawane pytania
Czy raport zastępuje due diligence prawne?
Nie. Raport ustala fakty rejestrowe — co jest wpisane, w jakim rejestrze, z jaką datą. Due diligence prawne ocenia skutki tych faktów dla konkretnej transakcji. To dwa odrębne produkty o różnym zakresie odpowiedzialności.
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Poziom Sygnał i Standardowy — do 5 dni roboczych od potwierdzenia zlecenia i dostarczenia danych identyfikacyjnych nieruchomości. Poziom Rozszerzony — do 10 dni roboczych. Terminy dotyczą jurysdykcji, w których rejestry udostępniają dane elektronicznie. W przypadku rejestrów wymagających zapytania pisemnego termin jest ustalany indywidualnie.
Co jest potrzebne do złożenia zlecenia?
Adres nieruchomości lub krajowy numer identyfikacyjny działki. W niektórych jurysdykcjach wymagany jest także numer księgi lub numer katastralny — jeśli zleceniodawca go nie zna, identyfikację wykonujemy w ramach raportu na podstawie adresu.
Czy raport jest dostępny dla każdej z 30 jurysdykcji?
Zakres jurysdykcyjny jest ustalany na etapie kontaktu. Nie wszystkie poziomy raportu są dostępne w każdej jurysdykcji — zależy to od struktury rejestrów lokalnych i warunków dostępu. Informacja o dostępności jest przekazywana przed złożeniem zlecenia.
Co jeśli rejestr w danym kraju nie ujawnia wszystkich obciążeń?
Raport wskazuje, które rejestry zostały sprawdzone i co z nich wynika. Jeśli lokalny system rejestrowy ma strukturalne luki — na przykład nie rejestruje zastawów umownych — raport opisuje tę lukę i jej zakres. Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.
Zamówić raport o obciążeniach zagranicznego aktywa
Kontakt w sprawie zlecenia: info@kordeckipartners.com. Zakres i jurysdykcja ustalane przed wystawieniem zlecenia.