Wierzytelność zabezpieczona austriackim aktywem — nieruchomością, udziałami w spółce, należnością handlową — ma realną wartość tylko wtedy, gdy zabezpieczenie jest czyste. Raport ustala, co ciąży na aktywach, kto jest rzeczywistym właścicielem i czy nie toczy się postępowanie upadłościowe. Wszystkie dane pobierane są z rejestrów publicznych przed zleceniem, nie po.
- Co pokazuje Firmenbuch
- Pełny Firmenbuchauszug: wspólnicy, udziały, zarząd, wpisy historyczne, dokumenty finansowe. Dostęp przez JustizOnline — wyciąg podstawowy (aktueller Teilauszug) bezpłatnie po logowaniu; pełny wyciąg €4,63–4,89 netto przez autoryzowane Verrechnungsstellen. Źródło: JustizOnline · dane z rejestru, stan na 12.06.2026.
- Co pokazuje Grundbuch
- Właściciel nieruchomości, obciążenia hipoteczne, służebności, ostrzeżenia. Dostęp ograniczony — wymagane uzasadnienie prawnego interesu. Źródło: Grundbuch Austria · stan na 12.06.2026.
- Co pokazuje Ediktsdatei
- Ogłoszenia o postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Rejestr bezpłatny i jawny. Źródło: Ediktsdatei · stan na 12.06.2026.
- Czego żaden rejestr nie pokazuje
- Nieformalnych cesji wierzytelności, zastawów umownych niezgłoszonych do rejestru, zobowiązań pozabilansowych. Granica jest opisana przed płatnością.
Zabezpieczenie wierzytelności w Austrii — co obciąża aktywo
Collateral w austriackim obrocie prawnym podlega kilku równoległym reżimom. Hipoteka (Pfandrecht) wpisywana jest do Grundbuch i ma pierwszeństwo według daty wpisu. Zastaw na udziałach spółki z o.o. (GmbH) wymaga formy notarialnej i wpisu do Firmenbuch. Cesja wierzytelności na zabezpieczenie (Sicherungsabtretung) nie jest rejestrowana w żadnym rejestrze publicznym — jej istnienie widać wyłącznie w dokumentach kontraktowych.
Raport weryfikuje obciążenia z rejestrów. Nieujawnione obciążenia umowne wymagają analizy dokumentacji — ich wykrycie jest poza zakresem każdego rejestru publicznego. Granica ta jest opisana explicite przed zleceniem.
Firmenbuch — udziały i zarząd spółki
Austriacki rejestr spółek (Firmenbuch) prowadzony jest przez sądy rejonowe i dostępny centralnie przez JustizOnline. Pełny wyciąg (Firmenbuchauszug) zawiera: firmę, siedzibę, wspólników z udziałami procentowymi, zarząd i prokurentów, datę wpisu każdej zmiany, złożone sprawozdania finansowe (Jahresabschluss).
Koszt wyciągu: €4,63–4,89 netto przez autoryzowane Verrechnungsstellen, lub €19 przy złożeniu wniosku bezpośrednio w sądzie. Zalogowanie się do JustizOnline i identyfikacja krajowym numerem jest warunkiem dostępu do pełnego wyciągu. Dla zagranicznego wnioskodawcy bez austriackiego identyfikatora droga prowadzi przez Verrechnungsstelle lub pełnomocnika.
Grundbuch — nieruchomości i hipoteki
Grundbuch jest podzielony na trzy działy: właściciel (Eigentumsblatt), obciążenia (Lastenblatt) i służebności (Dienstbarkeiten). Każda hipoteka, zastaw lub ostrzeżenie sądowe (Anmerkung) widoczne jest w Lastenblatt z datą i wierzycielem. Wpis ma charakter konstytutywny — brak wpisu oznacza brak skuteczności wobec osób trzecich.
Dostęp do Grundbuch jest ograniczony. Wymagane jest wykazanie uzasadnionego interesu prawnego (rechtliches Interesse). Dla polskiego nabywcy weryfikującego zabezpieczenie hipoteczne oznacza to konieczność złożenia wniosku przez pełnomocnika lub notariusza w Austrii albo wykazanie interesu w formie zaakceptowanej przez sąd wieczystoksięgowy.
Ediktsdatei — postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne
Ediktsdatei to centralny rejestr ogłoszeń sądowych, w tym wszystkich postępowań upadłościowych (Insolvenzverfahren) i restrukturyzacyjnych (Sanierungsverfahren). Rejestr jest bezpłatny i jawny — bez logowania, bez opłaty.
Wynik negatywny (brak wpisu) nie wyklucza złożonego wniosku o wszczęcie postępowania, który nie otrzymał jeszcze numeru sprawy. Ediktsdatei pokazuje ogłoszenia — nie wnioski w toku. To obowiązkowa ostrożność przy każdej weryfikacji.
Granica tego, co pozwalają źródła
Firmenbuch pokazuje strukturę właścicielską i udziały na poziomie zarejestrowanym. Nie pokazuje: umów wspólników (Gesellschaftervereinbarungen) zawartych poza rejestrem, opcji na udziały, zastawów umownych niezgłoszonych notarialnie, cichych udziałowców (stille Gesellschaft). Rejestr beneficjentów rzeczywistych (Wirtschaftliches Eigentümer Registergesetz — WiEReG) istnieje, lecz dostęp dla podmiotów spoza UE jest ograniczony i wymaga wykazania uzasadnionego interesu.
Grundbuch ujawnia obciążenia wpisane. Sicherungsabtretung — cesja wierzytelności na zabezpieczenie — nie podlega wpisowi i nie jest widoczna w żadnym rejestrze. Jej istnienie można stwierdzić wyłącznie na podstawie dokumentów kontraktowych lub oświadczenia dłużnika.
Ediktsdatei rejestruje ogłoszenia, nie wnioski. Postępowanie zainicjowane, lecz jeszcze nieogłoszone, nie jest widoczne. Granica ta jest opisana w raporcie — nie w przypisie, lecz w treści głównej.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między Firmenbuch a Jahresabschluss jest sygnałem. Jeśli zarejestrowany udział wspólnika wynosi 50%, a sprawozdanie finansowe wskazuje na inne proporcje podziału zysku — różnica wymaga wyjaśnienia w dokumentach wewnętrznych spółki. Raport odnotowuje tę rozbieżność jako fakt, nie jako ocenę prawną.
Rozbieżność między wartością wpisanej hipoteki a aktualną wyceną nieruchomości jest typowa dla starszych wpisów. Grundbuch podaje kwotę wpisaną — nie aktualną wartość rynkową. Zestawienie obu wymaga odrębnej wyceny.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Wyciąg z Firmenbuch (aktualny stan); sprawdzenie Ediktsdatei pod podmiot i powiązane osoby; zestawienie wpisów w formie raportu PDF; opis granicy źródeł. | Grundbuch; Jahresabschluss; WiEReG; weryfikacja cesji wierzytelności; analiza dokumentów kontraktowych. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał; pełny Firmenbuchauszug z historią wpisów; Jahresabschluss za ostatni dostępny rok; zapytanie do Grundbuch (jeśli wykazano interes prawny); zestawienie rozbieżności między rejestrami. | WiEReG (dostęp warunkowy); weryfikacja umów wspólników; wycena rynkowa nieruchomości; analiza Sicherungsabtretung. |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy; zapytanie do WiEReG z wykazaniem uzasadnionego interesu; Grundbuch pełny (Lastenblatt + historia wpisów); Jahresabschluss za dwa ostatnie dostępne lata; zestawienie struktury właścicielskiej do poziomu możliwego do ustalenia z rejestrów; raport rozbieżności z wnioskami faktograficznymi. | Umowy wspólników niezłożone do rejestru; Sicherungsabtretung; cisi udziałowcy; wycena rynkowa; opinia prawna. |
Najczęstsze pytania
Czy rejestr beneficjentów rzeczywistych (WiEReG) jest dostępny dla polskiego nabywcy?
WiEReG dostępny jest dla podmiotów wykazujących uzasadniony interes zgodnie z austriacką ustawą o rejestrze beneficjentów. Dla zagranicznego wnioskodawcy wymaga to złożenia wniosku z dokumentacją interesu. Poziom Rozszerzony obejmuje ten krok — wynik zależy od decyzji organu, nie od zlecającego.
Czy negatywny wynik w Ediktsdatei oznacza brak postępowania?
Nie. Ediktsdatei rejestruje ogłoszenia po wydaniu postanowienia sądu. Wniosek złożony i nierozpoznany nie jest widoczny. Raport każdorazowo opisuje tę granicę jako fakt, nie jako wyjątek.
Czy Firmenbuch ujawnia wszystkich wspólników GmbH?
Tak — zarejestrowanych. Umowy powiernicze, opcje i ciche uczestnictwo nie są rejestrowane. Raport wskazuje wpisy rejestrowe i odnotowuje, że struktura umowna jest poza zakresem rejestrów.
Jak wygląda dostęp do Grundbuch dla zagranicznego podmiotu?
Grundbuch wymaga wykazania interesu prawnego. W praktyce oznacza to działanie przez pełnomocnika lub notariusza w Austrii albo złożenie wniosku z dokumentacją transakcji. Raport poziomów Standardowy i Rozszerzony uwzględnia ten krok w zakresie, w jakim interes prawny jest wykazalny na podstawie dokumentów zlecającego.
Co to jest Sicherungsabtretung i dlaczego nie jest widoczna w rejestrach?
Sicherungsabtretung to cesja wierzytelności na zabezpieczenie — instrument umowny, który nie podlega żadnemu wpisowi rejestrowemu w Austrii. Jej istnienie można stwierdzić wyłącznie z dokumentów kontraktowych lub oświadczenia stron. Żaden poziom raportu nie obejmuje weryfikacji nieujawnionych umów — jest to granica rejestrów, nie zakres usługi.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.