Raport o aktywie zagranicznym ustala, co rejestry urzędowe pokazują o konkretnym składniku majątku — nieruchomości, udziałach, znaku towarowym, pojeździe lub innej wartości — zanim dojdzie do transakcji lub zabezpieczenia wierzytelności. Kąt analizy to wartość zabezpieczenia: ile realnie warte jest aktywo i co je już obciąża.
Zakres i granice każdego raportu są podane przed płatnością. Poniżej opisano, co można ustalić, z jakich źródeł, za ile i gdzie kończy się to, co źródło pokazuje.
- Co ustala raport
- Wpisy dotyczące własności, obciążeń i postępowań z rejestrów urzędowych jurysdykcji, w której aktywo jest zlokalizowane lub zarejestrowane.
- Kąt analizy
- Collateral: realna wartość zabezpieczenia i istniejące obciążenia — zastawy, hipoteki, zajęcia, postępowania upadłościowe i egzekucyjne.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, inne wymagają identyfikatora krajowego, rejestracji lub oświadczenia o uzasadnionym interesie. Każde ograniczenie jest opisane przed zamówieniem.
- Czego raport nie zawiera
- Oceny prawnej ustalonych faktów. Kwalifikacja prawna jest wyłączona z zakresu tego materiału.
Czym jest kąt collateral i dlaczego ma znaczenie
Aktywo zagraniczne jako zabezpieczenie wierzytelności podlega prawu jurysdykcji, w której jest zlokalizowane. Rejestr tej jurysdykcji pokazuje, czy aktywo jest już obciążone — hipoteką, zastawem, zajęciem komorniczym lub postępowaniem restrukturyzacyjnym. Brak weryfikacji przed zawarciem umowy oznacza, że nabywca lub wierzyciel może nie wiedzieć o istniejącej kolejności zaspokojenia.
Raport w kącie collateral odpowiada na pytanie: co rejestry mówią o tym aktywie dziś, w tej jurysdykcji, w tym stanie wpisów. Nie odpowiada na pytanie, jakie prawa przysługują zamawiającemu — to zakres odrębnej analizy prawnej.
Zakres źródeł według kategorii aktywów
Każda kategoria aktywów ma własną ścieżkę rejestrową. Poniższa tabela pokazuje, które rejestry są sprawdzane w standardowym raporcie i co z nich wynika.
| Kategoria aktywa | Typowe rejestry | Co pokazuje | Typowe ograniczenie |
|---|---|---|---|
| Nieruchomość | Księga wieczysta lub odpowiednik zagraniczny, kataster | Właściciel, hipoteki, służebności, zajęcia | Wyszukiwanie po numerze — nie po nazwisku właściciela |
| Udziały / akcje | Rejestr handlowy jurysdykcji | Wspólnicy, kapitał, zastawy na udziałach | Część jurysdykcji nie ujawnia wspólników LLC |
| Znak towarowy / IP | EUIPO, USPTO, WIPO lub rejestr krajowy | Właściciel, licencje, postępowania sprzeciwowe | Licencje nieujawnione w rejestrze nie są widoczne |
| Pojazd | Rejestr pojazdów jurysdykcji, HPI lub odpowiednik | Dane techniczne, zastawy, historia szkodowa | Dane właściciela często niedostępne dla osób prywatnych |
| Wierzytelność / umowa | Rejestr zastawów, rejestr upadłościowy | Cesje, zastawy finansowe, postępowania | Zastawy umowne mogą nie być ujawnione w rejestrze |
Jak działa ścieżka dostępu do rejestru zagranicznego
Rejestry zagraniczne różnią się warunkami dostępu. Część jest jawna i bezpłatna — wyszukiwanie jest otwarte bez rejestracji. Płaci się wtedy za zdjętą drogę: krajowy identyfikator obiektu, tłumaczenie, podpis elektroniczny lub oświadczenie o uzasadnionym interesie wymagane przez rejestr.
Inne rejestry wymagają rejestracji lokalnej, wniesienia opłaty w walucie krajowej lub fizycznej obecności. W takich przypadkach raport opisuje mechanizm dostępu i to, czego nie udało się uzyskać — z wyjaśnieniem przyczyny.
Każde ograniczenie dostępu jest opisane przed zamówieniem raportu, a nie po jego dostarczeniu.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe pokazują stan wpisów na dzień wyciągu. Nie pokazują zdarzeń nieujawnionych — umów niezarejestrowanych, zastawów ustanowionych poza rejestrem, postępowań wszczętych i niezakończonych wpisem. Brak wpisu w rejestrze nie jest dowodem braku obciążenia.
W jurysdykcjach, gdzie beneficjent rzeczywisty nie jest ujawniany publicznie — co po wyroku TSUE C-37/20 dotyczy większości rejestrów UBO w UE — raport ustala łańcuch własności do poziomu, na którym rejestr się urywa, i wskazuje, na którym ogniwie i dlaczego.
Rejestr niewypłacalności obejmuje tylko postępowania, które zostały w nim ujawnione. Wcześniejsze postępowania lub postępowania toczące się w innych jurysdykcjach mogą nie być widoczne. To obowiązkowe zastrzeżenie — nie szczegół.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest wynikiem samym w sobie. Jeśli rejestr handlowy wskazuje jednego właściciela udziałów, a rejestr zastawów — inny podmiot jako zastawnika, raport opisuje oba wpisy i datę każdego z nich. Interpretacja tej rozbieżności nie leży w zakresie raportu faktograficznego.
Rozbieżność między deklarowaną wartością aktywa a wpisami w rejestrze obciążeń — na przykład suma hipotek przekraczająca wartość rynkową — jest wskazywana jako fakt liczbowy, bez oceny prawnej.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Wyciąg z jednego rejestru urzędowego właściwego dla kategorii aktywa. Stan wpisów dotyczących własności i podstawowych obciążeń na dzień wyciągu. Identyfikacja numeru rejestrowego i ścieżki dostępu. Opis granicy źródła. | Krzyżowa weryfikacja w rejestrach dodatkowych. Rejestr upadłościowy. Rejestry sankcyjne. Tłumaczenie dokumentów źródłowych. |
| Standardowy | €990 | Wyciąg z rejestru własności i rejestru obciążeń lub zastawów. Sprawdzenie rejestru upadłościowego jurysdykcji. Weryfikacja w rejestrach sankcyjnych (OFAC, UE, ONZ) dla podmiotu powiązanego z aktywem. Opis rozbieżności między źródłami. | Weryfikacja struktury beneficjentów rzeczywistych powyżej poziomu ujawnionego w rejestrze. Analiza umów niezarejestrowanych. Tłumaczenie przysięgłe. |
| Rozszerzony | €2200 | Pełna ścieżka rejestrowa: własność, obciążenia, zastawy, postępowania upadłościowe i egzekucyjne. Łańcuch własności do poziomu ujawnionego przez rejestry. Weryfikacja sankcyjna dla wszystkich zidentyfikowanych podmiotów. Opis każdego ogniwa, na którym łańcuch się urywa, z podaniem przyczyny. Raport w języku polskim z oznaczeniem źródeł i dat wyciągów. | Ocena prawna ustalonych faktów. Wycena aktywa. Fizyczna inspekcja. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów źródłowych. |
Najczęstsze pytania
Czy raport zastępuje badanie due diligence prowadzone przez prawnika?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów urzędowych i opisuje granice źródeł. Ocena prawna tych faktów — co wynika z danego wpisu dla konkretnej pozycji zamawiającego — leży poza zakresem raportu faktograficznego.
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Termin zależy od jurysdykcji i kategorii aktywa. Część rejestrów udostępnia wyciągi w trybie online w ciągu jednego dnia roboczego. Inne wymagają wniosku pisemnego lub lokalnego pośrednika — czas oczekiwania jest wtedy dłuższy. Szacowany termin jest podawany po identyfikacji aktywu i jurysdykcji.
Co się dzieje, gdy rejestr nie ujawnia żądanych danych?
Raport opisuje, czego nie udało się ustalić, z jakiego rejestru i z jakiego powodu — ograniczenie dostępu, brak wpisu lub brak rejestru w danej jurysdykcji. Negatywny wynik jest wynikiem.
Czy raport obejmuje aktywa w wielu jurysdykcjach jednocześnie?
Każda jurysdykcja jest traktowana jako oddzielna ścieżka rejestrowa. Raport Rozszerzony może obejmować więcej niż jedną jurysdykcję — zakres jest ustalany przed zamówieniem. Kontakt w tej sprawie: info@kordeckipartners.com.
Skąd wiem, jaki poziom raportu wybrać?
Sygnał jest właściwy, gdy potrzebny jest szybki wyciąg z jednego rejestru — na przykład potwierdzenie stanu hipoteki przed wstępną decyzją. Standardowy obejmuje krzyżową weryfikację i rejestr upadłościowy. Rozszerzony jest właściwy przy pełnym badaniu przed transakcją lub przy strukturze wielopodmiotowej.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.