Kontrahent proponuje hipotekę na nieruchomości jako zabezpieczenie transakcji. Zanim zostanie zaakceptowana, należy ustalić trzy rzeczy: ile nieruchomość jest realnie warta, co już ją obciąża i czy dłużnik nie jest w stanie, który czyni egzekucję iluzoryczną. Te trzy pytania to rdzeń analizy zabezpieczenia hipotecznego.
Wartość zabezpieczenia to nie cena ofertowa nieruchomości. To kwota, którą wierzyciel odzyska po zaspokojeniu wcześniejszych hipotek, kosztów postępowania i opłat egzekucyjnych. Analiza collateral zaczyna się od tego rachunku, nie od wyceny.
- Co ustala raport
- Stan wpisów w księdze wieczystej: hipoteki, służebności, roszczenia — na dzień pobrania odpisu. Źródło: Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) · swerzone 2026-07-13.
- Warunek dostępu do KW
- Numer księgi wieczystej jest wymagany. Bez numeru KW odpis jest niedostępny. Ścieżka: kataster (ewidencja gruntów i budynków) → numer KW.
- Rejestr zastawów
- Rejestr Zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości ujawnia zastawy rejestrowe na ruchomościach i prawach. Źródło: rejestrzastawow.ms.gov.pl · swerzone 2026-07-13.
- Zastawy skarbowe
- Zastawy podatkowe prowadzi Ministerstwo Finansów w odrębnym rejestrze. Pełny obraz obciążeń wymaga sprawdzenia obu systemów — rejestr MS i rejestr MF są od siebie niezależne.
- Stan postępowań restrukturyzacyjnych i upadłościowych
- Krajowy Rejestr Zadłużonych (KRZ) obejmuje postępowania otwarte od 1 grudnia 2021 r. Źródło: krz.ms.gov.pl · swerzone 2026-07-13.
Co obciąża nieruchomość — dział IV księgi wieczystej
Dział IV księgi wieczystej ujawnia hipoteki. Każdy wpis wskazuje wierzyciela, kwotę i walutę, typ hipoteki oraz kolejność zaspokojenia. Priorytet hipoteki wynika z daty wpisu — wcześniejsza hipoteka zaspokajana jest pierwsza. Jeżeli suma wcześniejszych hipotek zbliża się do wartości rynkowej nieruchomości, proponowane zabezpieczenie ma wartość marginalną lub zerową.
Dział III ksiegi wieczystej ujawnia ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka: służebności gruntowe, służebności przesyłu, prawa dożywocia, roszczenia z umów deweloperskich, ostrzeżenia o niezgodności treści KW z rzeczywistym stanem prawnym. Każde z tych wpisów może obniżać rynkową i egzekucyjną wartość nieruchomości.
Dział II ujawnia właściciela lub użytkownika wieczystego. Raport weryfikuje, czy osoba proponująca zabezpieczenie jest ujawniona jako właściciel. Nieruchomość, której właścicielem jest osoba trzecia, nie może skutecznie obciążyć transakcji.
| Dział KW | Co ujawnia | Znaczenie dla collateral |
|---|---|---|
| I-O / I-Sp | Oznaczenie nieruchomości, budynki, lokale | Identyfikacja przedmiotu zabezpieczenia |
| II | Właściciel / użytkownik wieczysty | Weryfikacja, czy dłużnik jest właścicielem |
| III | Służebności, roszczenia, ostrzeżenia | Obciążenia obniżające wartość egzekucyjną |
| IV | Hipoteki — wierzyciel, kwota, kolejność | Priorytet i suma wcześniejszych roszczeń |
Dwie niezależne bazy zastawów
W Polsce działają dwa odrębne, niezintegrowane rejestry obciążeń na ruchomościach i prawach. Pominięcie któregokolwiek z nich daje niepełny obraz.
Rejestr Zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości ujawnia zastawy rejestrowe ustanowione na podstawie ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów. Wpis obejmuje przedmiot zastawu, wierzyciela zastawniczego i kwotę wierzytelności zabezpieczonej.
Rejestr Zastawów Skarbowych Ministerstwa Finansów ujawnia zastawy powstałe z mocy prawa podatkowego — na majątku dłużnika podatkowego. Zastaw skarbowy nie wymaga wpisu konstytutywnego; powstaje z chwilą doręczenia decyzji określającej zaległość. Jego obecność oznacza, że Skarb Państwa ma pierwszeństwo przed wierzycielami prywatnymi w zakresie objętych składników majątkowych.
Stan dłużnika — KRZ i wcześniejsze postępowania
Krajowy Rejestr Zadłużonych zawiera postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe otwarte od 1 grudnia 2021 r. Otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego nie oznacza automatycznie zakazu ustanawiania zabezpieczeń, ale wpływa na skuteczność czynności dokonanych po dacie otwarcia. Ogłoszenie upadłości powoduje, że majątek dłużnika wchodzi do masy upadłości — ustanowienie hipoteki po tej dacie może być bezskuteczne z mocy prawa.
KRZ nie obejmuje postępowań zakończonych przed 1 grudnia 2021 r. Wcześniejsze upadłości i układy ujawnione były w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Brak wpisu w KRZ nie wyklucza historycznego postępowania — to obowiązkowa ostrożność przy każdym raporcie.
| Źródło | Zakres czasowy | Co ujawnia | Ograniczenie |
|---|---|---|---|
| KRZ (krz.ms.gov.pl) | Od 01.12.2021 | Upadłość, restrukturyzacja, zakaz prowadzenia działalności | Brak starszych postępowań |
| MSiG (imsig.pl) | Do 30.11.2021 | Historyczne ogłoszenia o upadłości i układach | Brak strukturyzowanego wyszukiwania po nazwie dłużnika |
| KRS (ekrs.ms.gov.pl) | Aktualny + historia | Reprezentacja, kapitał, zmiany struktury | Nie ujawnia postępowań egzekucyjnych |
| Rejestr Zastawów MF | Aktualny | Zaległości podatkowe skutkujące zastawem | Nie ujawnia kwoty zaległości |
Granica tego, co pozwalają źródła
Księga wieczysta ujawnia to, co zostało wpisane. Hipoteka ustanowiona, lecz jeszcze nie wpisana, nie jest widoczna — wniosek złożony do sądu wieczystoksięgowego oczekuje na rozpoznanie. W takim przypadku dział III może zawierać wzmiankę o wniosku, lecz nie wpis. Raport odnotowuje wzmianki jako sygnał niedomkniętego stanu prawnego.
KRZ obejmuje tylko postępowania od 1 grudnia 2021 r. Raport nie pozwala stwierdzić, że dłużnik nie był w upadłości przed tą datą — jedynie że nie ma wpisu w KRZ. Weryfikacja historyczna wymaga przeszukania MSiG i akt sądowych.
Wartość rynkowa nieruchomości nie wynika z żadnego rejestru. Rejestr ujawnia obciążenia; wartość ustala rzeczoznawca majątkowy. Raport zestawia dane rejestrowe i opisuje mechanizm priorytetu — nie zastępuje operatu szacunkowego.
Gdzie źródła się rozchodzą
Numer działki w ewidencji gruntów i budynków (kataster) oraz oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinny być tożsame. W praktyce zdarzają się rozbieżności wynikające z podziałów, scaleń lub błędów geodezyjnych. Rozbieżność między katastrem a KW jest sama w sobie wynikiem analizy — sygnalizuje ryzyko sporu o przedmiot zabezpieczenia.
Dane w KRS dotyczące reprezentacji spółki mogą być nieaktualne, jeżeli zmiana zarządu nie została jeszcze ujawniona. Czynność prawna dokonana przez osobę nieuprawnioną jest nieważna lub bezskuteczna. Raport zestawia datę wpisu zmiany w KRS z datą dokumentów transakcji.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Odpis z księgi wieczystej (działy I–IV); zestawienie wpisów hipotecznych z kolejnością zaspokojenia; sprawdzenie KRZ pod kątem aktywnych postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych; sprawdzenie Rejestru Zastawów MS; raport w języku polskim z tabelą obciążeń. | Rejestr Zastawów Skarbowych MF; weryfikacja historyczna w MSiG; sprawdzenie katastru pod kątem rozbieżności z KW; dane z KRS dotyczące reprezentacji; wycena nieruchomości. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał plus: Rejestr Zastawów Skarbowych MF; weryfikacja reprezentacji w KRS i porównanie z datą dokumentów; przeszukanie katastru i zestawienie rozbieżności z KW; historyczne przeszukanie MSiG (postępowania do 30.11.2021); raport z sekcją rozbieżności między źródłami. | Operat szacunkowy nieruchomości; analiza prawna skutków ustaleń; weryfikacja zagranicznych rejestrów powiązanych podmiotów; sprawdzenie list sankcyjnych. |
| Rozszerzony | €2 200 | Wszystko z poziomu Standardowy plus: sprawdzenie list sankcyjnych (UE, OFAC, ONZ) dla dłużnika i ujawnionych wierzycieli; weryfikacja zagranicznych rejestrów spółek powiązanych (do dwóch jurysdykcji); analiza struktury własności do poziomu ujawnionego w dostępnych rejestrach; zestawienie rozbieżności między wszystkimi źródłami z opisem mechanizmu każdej z nich; raport końcowy z tabelą priorytetów i opisem granic ustaleń. | Operat szacunkowy nieruchomości; porada prawna i kwalifikacja prawna ustaleń; reprezentacja w postępowaniach; weryfikacja rzeczywistych beneficjentów poza zakresem ujawnionym w rejestrach publicznych. |
Najczęściej zadawane pytania
Jak uzyskać numer księgi wieczystej, jeżeli kontrahent go nie podał?
Numer KW można ustalić przez ewidencję gruntów i budynków (kataster) prowadzoną przez starostę lub prezydenta miasta. Wniosek o wypis z ewidencji składa się z podaniem numeru działki lub adresu nieruchomości. Raport na poziomie Standardowym i Rozszerzonym obejmuje tę ścieżkę.
Czy brak wpisu w KRZ oznacza, że dłużnik nie jest w upadłości?
Brak wpisu w KRZ oznacza, że nie ma postępowania otwartego po 1 grudnia 2021 r. Postępowania wcześniejsze nie są widoczne w KRZ. Raport opisuje tę granicę i wskazuje, jakie źródła pokrywają okres przed tą datą.
Co to jest zastaw skarbowy i dlaczego jest ważny?
Zastaw skarbowy powstaje z mocy prawa podatkowego na majątku dłużnika podatkowego. Nie wymaga wpisu konstytutywnego — istnieje od chwili doręczenia decyzji. Jego ujawnienie w rejestrze MF jest deklaratoryjne. Zastaw skarbowy ma pierwszeństwo przed większością wierzycieli prywatnych w zakresie objętych składników. Pominięcie tego rejestru oznacza niepełną analizę zabezpieczenia.
Czy raport zastępuje operat szacunkowy nieruchomości?
Nie. Raport ustala obciążenia rejestrowe i stan dłużnika. Wartość rynkową nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Oba dokumenty są komplementarne: bez raportu rejestrowego operat nie pokazuje, ile z ceny pochłoną wcześniejsze hipoteki.
Ile czasu zajmuje przygotowanie raportu?
Czas realizacji zależy od dostępności numerów identyfikacyjnych i obciążenia rejestrów. Po otrzymaniu kompletu danych identyfikacyjnych raport Sygnał jest zwykle gotowy w ciągu dwóch dni roboczych. Poziom Rozszerzony — do pięciu dni roboczych. Dokładny termin jest potwierdzany przy przyjęciu zlecenia.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.