Raport o dłużniku weryfikuje, ile realnie warte jest zabezpieczenie na nieruchomości w Czechach — i co je już obciąża. Czeski rejestr gruntów, rejestr spółek oraz rejestr niewypłacalności są jawne i bezpłatne. Wartość raportu polega na tym, że wszystkie trzy źródła są skrzyżowane, wynik opisany po polsku i podpisany elektronicznie przez adwokata.
- Co pokazuje rejestr spółek
- Dane identyfikacyjne dłużnika, wpisy o kapitale i organach. Źródło: or.justice.cz i ARES · stan na 05.06.2026
- Co pokazuje rejestr gruntów
- Właściciela parceli, obciążenia (zástavní právo, věcné břemeno) i historię wpisów. Źródło: nahlizenidokn.cuzk.cz · stan na 05.06.2026
- Co pokazuje rejestr niewypłacalności
- Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne od momentu wszczęcia. Źródło: isir.justice.cz · stan na 05.06.2026
- Koszt dostępu do rejestrów
- Przeglądanie bezpłatne i bez rejestracji. Oficjalny výpis z KN — płatny przez Czech POINT (~100 CZK).
- Czego nie pokazuje żaden rejestr
- Zastawów podatkowych z innych jurysdykcji, roszczeń nieujawnionych w postępowaniu oraz nieujawnionych powiązań własnościowych dłużnika.
Zabezpieczenie na nieruchomości w Czechach — co obciąża wartość
Kąt collateral oznacza jedno pytanie: ile warte jest zabezpieczenie po uwzględnieniu wszystkiego, co je już obciąża. Czeski rejestr gruntów (Katastr nemovitostí) ujawnia zástavní právo — prawo zastawu na nieruchomości — z oznaczeniem wierzyciela, kwoty i kolejności wpisu. Każde obciążenie widoczne w rejestrze pomniejsza wartość dostępną dla nowego nabywcy lub kolejnego wierzyciela.
Poza zastawem rejestr ujawnia věcné břemeno — służebność — oraz zakazy zbycia i obciążenia wynikające z toczących się postępowań. Wpis ostrzeżenia (poznámka) pojawia się niezwłocznie po złożeniu wniosku do sądu lub organu administracji. Oznacza to, że nieruchomość może być obciążona zanim dłużnik zdąży ujawnić ten fakt nabywcy.
Rejestr niewypłacalności — ISIR i granica pięciu lat
Rejestr ISIR (isir.justice.cz) jest bezpłatny i dostępny bez rejestracji. Wyszukiwanie możliwe po imieniu i nazwisku lub numerze IČO. Wpis pozostaje widoczny przez pięć lat od zakończenia postępowania. W przypadku oddłużenia (oddlužení) zakończonego po październiku 2024 termin ten wynosi trzy lata.
Brak wpisu w ISIR nie wyklucza wcześniejszego postępowania. Wpisy starsze niż pięć lat znikają z rejestru automatycznie. Raport opisuje ten stan explicite: albo postępowanie jest widoczne, albo nie ma go w oknie czasowym rejestru — i to rozróżnienie jest częścią wyniku, nie przypisem.
Rejestr spółek i sprawozdania finansowe — ARES i Sbírka listin
Czeski rejestr spółek dostępny jest przez or.justice.cz oraz agregator ARES. Oba bezpłatne, bez rejestracji. Sbírka listin — zbiór dokumentów rejestrowych — zawiera złożone sprawozdania finansowe, umowy spółki i protokoły z walnych zgromadzeń. Dostęp do dokumentów jest bezpłatny.
Spółki zobowiązane do złożenia sprawozdań finansowych i nieskładające ich są widoczne w rejestrze jako podmioty z zaległościami. Brak sprawozdań za kolejne lata to sygnał, który raport opisuje ze wskazaniem, których lat dotyczy.
Rejestr gruntów — dostęp dla nabywcy zagranicznego
Przeglądanie Katastru Nemovitostí przez nahlizenidokn.cuzk.cz jest bezpłatne i nie wymaga rejestracji. Wyszukiwanie po numerze parceli lub adresie ujawnia właściciela, obciążenia i historię wpisów. Oficjalny výpis z KN — dokument z podpisem elektronicznym organu — jest płatny i dostępny przez Czech POINT lub portal z Identita občana.
Wyszukiwanie po osobie (přehled vlastnictví) wymaga uwierzytelnienia przez Identita občana. Dla zagranicznego nabywcy oznacza to konieczność działania przez przedstawiciela z czeskim dostępem. Raport obejmuje pobranie přehled vlastnictví dla wskazanego dłużnika — to element, którego nabywca zagraniczny nie pozyska samodzielnie.
Granica tego, co pozwalają źródła
Czeski Katastr Nemovitostí ujawnia obciążenia wpisane do rejestru. Nie ujawnia zastawów podatkowych z innych jurysdykcji, roszczeń zgłoszonych w postępowaniach zagranicznych ani umów zastawniczych nieujawnionych przez strony. Jeśli dłużnik posiada nieruchomości w kilku krajach, każdy rejestr krajowy pokazuje tylko swój zasób.
ISIR pokazuje postępowania z ostatnich pięciu lat (trzy lata dla oddłużeń po październiku 2024). Postępowania starsze znikają z widoku rejestru — ich brak nie jest potwierdzeniem czystej historii kredytowej dłużnika.
Powiązania własnościowe dłużnika — udział w innych spółkách czeskich lub zagranicznych — nie wynikają bezpośrednio z żadnego z powyższych rejestrów. Raport opisuje granicę łańcucha: do którego ogniwa dotarł i dlaczego tam się urywa.
Gdzie źródła się rozchodzą
Wartość nieruchomości w rejestrze gruntów to wartość wpisana — nie rynkowa. Kwota zástavní právo to kwota zabezpieczenia wierzytelności, nie aktualne saldo zadłużenia. Rozbieżność między kwotą wpisu a rzeczywistym saldem jest możliwa i typowa przy długotrwałych kredytach hipotecznych. Raport opisuje tę rozbieżność, gdy jest widoczna.
Sprawozdania finansowe w Sbírka listin mogą być złożone z opóźnieniem lub nie złożone wcale. Dane z ARES o przychodach i zobowiązaniach mogą dotyczyć roku sprzed kilku lat. Gdy dane finansowe są nieaktualne, raport wskazuje, za jaki okres są dostępne i czego brakuje.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Sprawdzenie dłużnika w ISIR (okno 5-letnie). Weryfikacja wpisu w rejestrze spółek (or.justice.cz / ARES). Wykaz obciążeń nieruchomości w Katastrze Nemovitostí po numerze parceli. Raport PDF po polsku z opisem granicy źródeł. | Přehled vlastnictví po osobie. Analiza sprawozdań finansowych z Sbírka listin. Weryfikacja powiązań własnościowych dłużnika. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał. Přehled vlastnictví — wykaz nieruchomości dłużnika w Czechach. Analiza złożonych sprawozdań finansowych (Sbírka listin) za dostępne lata. Identyfikacja zaległości w składaniu sprawozdań. Oficjalny výpis z KN dla wskazanej parceli. | Weryfikacja powiązań w spółkach zagranicznych. Analiza zastawów podatkowych spoza Czech. Wycena rynkowa nieruchomości. |
| Rozszerzony | €2 200 | Wszystko z poziomu Standardowy. Mapowanie powiązań własnościowych dłużnika — spółki czeskie i dostępne zagraniczne. Weryfikacja w zagranicznych rejestrach niewypłacalności (dostępne jurysdykcje wskazane w raporcie). Opis rozbieżności między źródłami. Opinia adwokata o granicach ustaleń. | Wycena rynkowa nieruchomości. Postępowania sądowe nieujawnione w ISIR. Zastawy z jurysdykcji bez jawnych rejestrów. |
Najczęstsze pytania
Czy czeski rejestr niewypłacalności jest dostępny po polsku?
Interfejs ISIR jest wyłącznie w języku czeskim. Raport zawiera wyniki przetłumaczone na język polski z opisem każdego znalezionego wpisu i jego znaczenia dla weryfikowanego aktywa.
Jak długo trwa sporządzenie raportu?
Poziom Sygnał — do 3 dni roboczych. Poziom Standardowy — do 5 dni roboczych. Poziom Rozszerzony — do 10 dni roboczych. Termin liczony od momentu potwierdzenia zlecenia i przekazania danych identyfikacyjnych dłużnika.
Co jest potrzebne do zlecenia raportu?
Dla dłużnika będącego osobą fizyczną: imię, nazwisko, data urodzenia lub numer identyfikacyjny. Dla podmiotu prawnego: nazwa i numer IČO. Dla nieruchomości: numer parceli (parcelní číslo) lub adres. Im więcej danych wyjściowych, tym pełniejszy wynik.
Czy brak wpisu w ISIR oznacza brak postępowania upadłościowego?
Nie. ISIR pokazuje postępowania z ostatnich pięciu lat (trzy lata dla oddłużeń po październiku 2024). Postępowania starsze zostały usunięte z rejestru automatycznie. Raport opisuje to rozróżnienie wprost.
Czy raport zastępuje poradę prawną?
Nie. Raport jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych. Ocena prawna ustalonych faktów i rekomendacja działania wymagają odrębnego zlecenia prawnego.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.