Zakup nieruchomości za granicą wiąże się z ryzykiem, którego nie widać w odpisie z księgi wieczystej. Sprzedający może być dłużnikiem objętym postępowaniem egzekucyjnym, restrukturyzacyjnym lub upadłościowym — a nieruchomość, którą oferuje, może być już obciążona zastawem skarbowym lub stanowić masę upadłości. Wartość zabezpieczenia spada do zera, jeśli transakcja zostanie zakwestionowana przez syndyka lub organ egzekucyjny. Niniejszy raport ustala, co można zweryfikować z oficjalnych rejestrów przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
- Co ustala raport
- Status dłużnika w rejestrach upadłościowych, zastawniczych i egzekucyjnych właściwych dla jurysdykcji nieruchomości. Ustalenie obejmuje aktywne postępowania, historię wpisów i obciążenia rzeczowe powiązane z osobą lub podmiotem sprzedającego.
- Kluczowe ryzyko dla nabywcy
- Syndyk masy upadłości może zaskarżyć zbycie nieruchomości dokonane przed ogłoszeniem upadłości. Termin zaskarżenia liczy się od daty ogłoszenia, nie od daty transakcji — i wynosi od kilku miesięcy do kilku lat w zależności od jurysdykcji.
- Warunek dostępu do rejestrów
- Większość rejestrów zagranicznych wymaga krajowego identyfikatora osoby lub podmiotu, tłumaczenia przysięgłego zapytania albo oświadczenia o uzasadnionym interesie. Bez tych elementów odpowiedź rejestru jest negatywna technicznie, nie merytorycznie.
- Czego raport nie ustala
- Raport nie ocenia prawnie ustalonych faktów i nie wskazuje, czy transakcja jest bezpieczna. Ustala fakty z rejestrów i nazywa granicę, na której źródła milczą.
Co sprawdza się przed zakupem nieruchomości za granicą
Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką lub zastawem traci wartość, gdy właściciel nieruchomości jest objęty postępowaniem upadłościowym. Syndyk przejmuje zarząd masą, a czynności rozporządzające dokonane w okresie podejrzanym mogą zostać unieważnione. Ocena wartości zabezpieczenia wymaga zatem wiedzy o statusie dłużnika — nie tylko o stanie samej nieruchomości.
Raport obejmuje trzy warstwy weryfikacji. Pierwsza to status dłużnika w rejestrze upadłościowym lub restrukturyzacyjnym właściwym dla danej jurysdykcji. Druga to obciążenia zastawnicze i egzekucyjne zarejestrowane na osobie lub podmiocie sprzedającego. Trzecia to powiązania strukturalne — czy sprzedający jest podmiotem powiązanym z innym dłużnikiem, wobec którego toczy się postępowanie mogące objąć nieruchomość.
Rejestry upadłościowe i restrukturyzacyjne za granicą
Każda jurysdykcja prowadzi odrębny rejestr postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Zakres ujawnionych danych, czas wpisu od daty ogłoszenia i warunki dostępu różnią się istotnie. W większości krajów Unii Europejskiej podstawowym punktem wyjścia jest Europejski Portal e-Sprawiedliwości, który agreguje linki do rejestrów krajowych — ale nie agreguje samych danych.
Rejestry krajowe różnią się pod kilkoma kluczowymi względami. Część rejestrów jest przeszukiwalna według imienia i nazwiska lub nazwy firmy. Inne wymagają krajowego numeru identyfikacyjnego — bez niego zapytanie jest technicznie odrzucane. Część historii postępowań jest usuwana po upływie ustawowych terminów, co oznacza, że brak wpisu nie dowodzi braku postępowania.
| Parametr | Zakres w rejestrach UE | Implikacja dla weryfikacji |
|---|---|---|
| Wyszukiwanie po nazwie | Możliwe w większości krajów UE | Wymaga dokładnej transliteracji nazwy |
| Wyszukiwanie po numerze ID | Wymagane w kilku jurysdykcjach | Bez krajowego ID — brak odpowiedzi merytorycznej |
| Usuwanie wpisów historycznych | Stosowane po upływie ustawowych terminów | Brak wpisu ≠ brak postępowania historycznego |
| Opóźnienie wpisu od daty ogłoszenia | Od kilku dni do kilku tygodni | Raport podaje datę pobrania danych |
| Język rejestru | Wyłącznie język krajowy | Tłumaczenie i interpretacja wpisów — element usługi |
Rejestry zastawów i obciążeń egzekucyjnych
Rejestr upadłościowy odpowiada na pytanie, czy postępowanie zostało otwarte. Nie odpowiada na pytanie, czy nieruchomość lub majątek ruchomy sprzedającego są już obciążone zastawem rejestrowym, zastawem skarbowym lub tytułem egzekucyjnym. Te informacje są w osobnych rejestrach — i w każdej jurysdykcji system jest inny.
W Polsce funkcjonują dwa odrębne systemy zastawnicze: rejestr zastawów prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości oraz rejestr zastawów skarbowych prowadzony przez Ministerstwo Finansów. Pełny obraz obciążeń wymaga zapytania do obu. Analogiczne rozdwojenie systemów zastawniczych występuje w innych jurysdykcjach europejskich — z tą różnicą, że granica między systemami przebiega inaczej.
Dla nieruchomości za granicą kluczowe jest ustalenie, czy obciążenia zastawnicze na majątku sprzedającego mogą objąć nieruchomość będącą przedmiotem transakcji. Odpowiedź zależy od prawa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości i od struktury prawnej samego zabezpieczenia.
Okres podejrzany i zaskarżalność transakcji
Większość systemów upadłościowych przewiduje okres podejrzany — przedział czasu przed ogłoszeniem upadłości, w którym czynności rozporządzające majątkiem mogą zostać zaskarżone przez syndyka. Długość tego okresu, przesłanki zaskarżenia i skutki różnią się między jurysdykcjami.
Raport ustala, czy na datę zapytania sprzedający figuruje w rejestrze upadłościowym. Nie ustala, czy postępowanie zostanie otwarte w przyszłości — to jest poza zakresem każdego raportu opartego na rejestrach. Raport wskazuje, kiedy dane zostały pobrane, co pozwala ocenić aktualność informacji.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry upadłościowe rejestrują postępowania po ich formalnym otwarciu. Nie rejestrują złożonych wniosków, które nie zostały jeszcze rozpoznane. Nie rejestrują sytuacji finansowej dłużnika przed złożeniem wniosku. Brak wpisu w rejestrze oznacza brak otwartego postępowania — nie oznacza braku przesłanek do jego otwarcia.
Rejestry zastawów rejestrują zastawy, które zostały zgłoszone i wpisane. Nie rejestrują roszczeń niezgłoszonych lub zgłoszonych po terminie. Nie rejestrują obciążeń wynikających z prawa obcego, jeśli nie zostały przetransponowane do rejestru krajowego.
Powiązania strukturalne między podmiotami — wspólnicy, beneficjenci rzeczywiści, podmioty powiązane — są ujawniane w zakresie, w jakim wymagają tego przepisy danej jurysdykcji. Po wyroku TSUE w sprawie C-37/20 rejestry beneficjentów rzeczywistych w krajach UE są domyślnie zamknięte dla publicznego dostępu. Wyjątki stosuje się do podmiotów wykazujących uzasadniony interes — zakres tego wyjątku jest przedmiotem weryfikacji przez lokalnego konsultanta przed każdym raportem.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Zapytanie do rejestru upadłościowego właściwego dla jurysdykcji nieruchomości. Wynik zapytania z datą pobrania. Wskazanie, czy wpis istnieje i w jakim charakterze. Streszczenie w języku polskim. | Rejestry zastawów i obciążeń egzekucyjnych. Analiza powiązań strukturalnych. Weryfikacja historii wpisów usuniętych z rejestru. Ocena prawna ustalonych faktów. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał. Zapytanie do rejestru zastawów i obciążeń egzekucyjnych. Weryfikacja w dwóch systemach zastawniczych, jeśli jurysdykcja je rozdziela. Raport dwujęzyczny: język rejestru i język polski. Wskazanie granicy, na której źródła milczą. | Analiza powiązań strukturalnych i podmiotów powiązanych. Weryfikacja w rejestrach beneficjentów rzeczywistych. Historyczne postępowania usunięte z rejestru. Ocena prawna ustalonych faktów. |
| Rozszerzony | €2200 | Wszystko z poziomu Standardowy. Analiza powiązań strukturalnych: wspólnicy, podmioty powiązane, historia zmian. Weryfikacja w rejestrach beneficjentów rzeczywistych w zakresie dostępnym dla podmiotu wykazującego uzasadniony interes. Weryfikacja cross-jurysdykcyjna, jeśli sprzedający działa w kilku krajach. Mapowanie obciążeń: które dotyczą bezpośrednio nieruchomości, które — majątku sprzedającego ogółem. Raport końcowy z opisem każdego źródła, datą pobrania i wskazaniem luk. | Porada prawna i ocena prawna ustalonych faktów. Reprezentacja w postępowaniach. Gwarancja kompletności w jurysdykcjach, gdzie rejestry są niepubliczne lub wymagają orzeczenia sądu. |
Zamówienie przyjmowane jest drogą mailową. Kontakt: info@kordeckipartners.com. Termin realizacji i zakres są potwierdzane przed przystąpieniem do pracy.
Często zadawane pytania
Czy brak wpisu w rejestrze upadłościowym oznacza, że sprzedający nie ma długów?
Nie. Rejestr upadłościowy rejestruje otwarte postępowania, nie stan zadłużenia. Sprzedający może mieć wymagalne zobowiązania, a postępowanie może nie być jeszcze otwarte. Raport ustala, co rejestr pokazuje na datę zapytania — i wyraźnie wskazuje tę granicę.
Czy raport obejmuje nieruchomości w każdym kraju?
Raport jest realizowany dla jurysdykcji, w których dostęp do właściwego rejestru jest możliwy dla podmiotu zagranicznego. Przed przyjęciem zamówienia weryfikuje się, czy warunki dostępu w danej jurysdykcji pozwalają na uzyskanie odpowiedzi merytorycznej. Jeśli nie — informacja ta jest przekazywana przed zleceniem.
Jak długo trwa sporządzenie raportu?
Termin zależy od jurysdykcji i poziomu raportu. Rejestry o natychmiastowym dostępie elektronicznym pozwalają na realizację w ciągu kilku dni roboczych. Rejestry wymagające złożenia wniosku pisemnego lub wykazania uzasadnionego interesu wydłużają termin. Szacowany czas jest podawany przy potwierdzeniu zamówienia.
Czy raport zastępuje badanie prawne nieruchomości (due diligence)?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów dotyczących osoby lub podmiotu sprzedającego. Badanie stanu prawnego samej nieruchomości — wpisów w księdze wieczystej lub jej odpowiedniku zagranicznym, obciążeń hipotecznych, służebności — to odrębne działanie. Oba są niezbędne do pełnego obrazu ryzyka transakcyjnego.
Czy raport obejmuje weryfikację sankcji?
Weryfikacja list sankcyjnych jest odrębnym produktem. Listy sankcyjne (OFAC, listy UE, listy ONZ) są publicznie dostępne i przeszukiwalne według nazwy. Jeśli transakcja wymaga jednoczesnej weryfikacji sankcyjnej i statusu dłużnika, zakres raportu ustala się przy zamówieniu.
Gdzie źródła się rozchodzą
Zdarza się, że rejestr upadłościowy nie zawiera wpisu, ale rejestr zastawów wskazuje aktywne obciążenie egzekucyjne na majątku sprzedającego. Rozbieżność taka nie jest błędem — oba rejestry rejestrują różne zdarzenia prawne. Raport opisuje każde źródło osobno i wskazuje, co wynika z ich zestawienia.
Zdarza się też, że rejestr krajowy nie zawiera wpisu, ale europejski portal e-Sprawiedliwości wskazuje na postępowanie prowadzone w innej jurysdykcji UE wobec tego samego podmiotu. Raport na poziomie Rozszerzonym obejmuje weryfikację cross-jurysdykcyjną właśnie dlatego, że podmioty gospodarcze działają w kilku krajach jednocześnie.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.