Wartość zabezpieczenia zależy od tego, co naprawdę obciąża aktywo — nie od tego, co deklaruje sprzedający. Gdy właścicielem jest podmiot zagraniczny, łańcuch dokumentów przebiega przez co najmniej dwie jurysdykcje. Raport ustala, które rejestry potwierdzają tytuł, które pokazują obciążenia, a gdzie łańcuch się urywa — zanim dojdzie do transakcji.
- Przedmiot raportu
- Dokument potwierdzający tytuł lub obciążenie aktywa należącego do podmiotu zagranicznego. Ustalenie: które rejestry potwierdzają stan prawny, jakie obciążenia są zarejestrowane, gdzie kończy się to, co źródła pokazują.
- Kąt analizy
- Zabezpieczenie — ile realnie warte jest aktywo i co je już obciąża. Analiza prowadzona przed transakcją lub przed ustanowieniem zabezpieczenia.
- Warunek dostępu do rejestrów
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga lokalnego identyfikatora, rejestracji lub oświadczenia o uzasadnionym interesie. Pełna ścieżka jest opisana przed płatnością za raport.
- Czego raport nie zawiera
- Oceny prawnej ustalonych faktów. Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością.
Dokument jako przedmiot weryfikacji zabezpieczenia
Dokument potwierdzający tytuł lub obciążenie nie jest jednorodnym obiektem. W zależności od jurysdykcji może to być wpis do księgi wieczystej, odpis z rejestru handlowego, akt notarialny lub elektroniczny certyfikat własności. Każdy z tych formatów ma inny reżim dostępu i inny zakres informacji.
Gdy właścicielem aktywa jest spółka zagraniczna, weryfikacja zabezpieczenia wymaga ustalenia trzech warstw: tytułu własności aktywa, obciążeń zarejestrowanych w jurysdykcji aktywa oraz struktury i kondycji właściciela w jego jurysdykcji rejestracji. Brak którejkolwiek warstwy oznacza niepełny obraz wartości zabezpieczenia.
Które rejestry są właściwe — i co każdy z nich pokazuje
Zakres dostępnych informacji zależy od jurysdykcji aktywa. Poniższa tabela opisuje mechanizmy — bez konkretnych taryf, które podlegają weryfikacji przed każdym zleceniem.
| Warstwa weryfikacji | Typowy rodzaj rejestru | Co pokazuje | Typowe ograniczenie dostępu |
|---|---|---|---|
| Tytuł własności aktywa | Rejestr gruntów, księga wieczysta, rejestr własności ruchomości | Aktualny właściciel, data nabycia, numer identyfikacyjny nieruchomości | Część jurysdykcji wymaga lokalnego identyfikatora lub rejestracji wnioskodawcy |
| Obciążenia i zastawy | Rejestr zastawów, hipoteki, wpisy w księdze wieczystej | Hipoteki, zastawy rejestrowe, prawa pierwszeństwa, roszczenia egzekucyjne | W niektórych jurysdykcjach rejestr zastawów jest oddzielony od rejestru nieruchomości |
| Status właściciela | Rejestr handlowy, rejestr spółek | Forma prawna, reprezentacja, kapitał, status aktywności | Zakres ujawnianych danych różni się: od pełnych list wspólników po sam fakt rejestracji |
| Kondycja finansowa właściciela | Rejestr niewypłacalności, rejestr postępowań restrukturyzacyjnych | Otwarte postępowania upadłościowe lub restrukturyzacyjne | Ujemny wynik nie wyklucza złożonego wniosku — rejestr może obejmować tylko część historii |
| Sankcje i listy ograniczeń | Listy sankcyjne UE, OFAC, ONZ | Czy podmiot lub powiązane osoby figurują na listach sankcyjnych | Jawne i bezpłatne — opłata dotyczy identyfikacji, tłumaczenia i udokumentowania wyniku |
Rejestry jawne i bezpłatne — za co się płaci
Część rejestrów, z których korzysta ten raport, jest jawna i bezpłatna. Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
W przypadku dokumentów dotyczących aktywów zagranicznych dochodzi koszt identyfikacji właściwego rejestru w danej jurysdykcji, ustalenia wymaganego formatu wniosku, obsługi języka lokalnego oraz zestawienia wyników z co najmniej dwóch systemów. Każdy z tych kroków ma konkretny koszt — opisany w ofercie przed zleceniem.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry pokazują stan zarejestrowany — nie stan faktyczny. Obciążenie ustanowione, ale niezarejestrowane nie pojawi się w żadnym raporcie opartym na źródłach publicznych. Dotyczy to w szczególności zastawów umownych bez obowiązku rejestracji, roszczeń wynikających z postępowań jeszcze niezakończonych oraz praw wynikających z umów nieujawnionych w rejestrze.
W jurysdykcjach, gdzie rejestr UBO jest zamknięty dla publicznego dostępu po wyroku TSUE C-37/20, raport ustala łańcuch własności do poziomu dostępnego ze źródeł publicznych i wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego. Nie deklaruje pełnej transparentności struktury właścicielskiej tam, gdzie prawo jej nie zapewnia.
Ujemny wynik w rejestrze niewypłacalności nie gwarantuje braku złożonego wniosku. Rejestr może obejmować tylko postępowania od określonej daty lub tylko wybrane rodzaje postępowań. Granica ta jest opisana w raporcie przy każdym sprawdzonym rejestrze.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżności między rejestrami są wynikiem samym w sobie. Jeśli rejestr gruntów wskazuje właściciela X, a rejestr handlowy pokazuje, że spółka X zmieniła nazwę lub została przejęta — rozbieżność wymaga wyjaśnienia przed przyjęciem zabezpieczenia. Raport identyfikuje takie rozbieżności i wskazuje, który rejestr jest właściwy jako źródło wiążące w danej jurysdykcji.
Podobna sytuacja dotyczy dat: data wpisu obciążenia w rejestrze może różnić się od daty ustanowienia zabezpieczenia w umowie. Różnica ta ma znaczenie dla kolejności zaspokojenia wierzycieli — raport ją odnotowuje, nie ocenia jej skutków prawnych.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Sprawdzenie jednego rejestru w jednej jurysdykcji. Ustalenie: czy dokument istnieje w rejestrze, jaki jest aktualny status wpisu, czy widoczne są zarejestrowane obciążenia. Raport w języku polskim z bejdżem źródła i datą pobrania. | Weryfikacja struktury właściciela. Sprawdzenie rejestru niewypłacalności. Analiza rozbieżności między rejestrami. Tłumaczenie dokumentów źródłowych. |
| Standardowy | €470 | Sprawdzenie do trzech rejestrów w jednej jurysdykcji: tytuł własności, obciążenia, status właściciela w rejestrze handlowym. Identyfikacja rozbieżności między rejestrami. Raport z opisem granicy każdego źródła. | Sprawdzenie rejestrów w jurysdykcji właściciela (jeśli inna niż jurysdykcja aktywa). Weryfikacja list sankcyjnych. Analiza dokumentów źródłowych w języku innym niż angielski lub polski. |
| Rozszerzony | €960 | Sprawdzenie rejestrów w jurysdykcji aktywa i jurysdykcji właściciela. Weryfikacja list sankcyjnych UE i OFAC. Sprawdzenie rejestru niewypłacalności właściciela. Identyfikacja rozbieżności i wskazanie ogniwa, gdzie łańcuch się urywa. Raport z pełnym opisem źródeł, dat pobrania i granic każdego rejestru. | Ocena prawna ustalonych faktów. Reprezentacja w postępowaniu. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów źródłowych. Weryfikacja aktywów w więcej niż dwóch jurysdykcjach w ramach jednego zlecenia. |
Najczęściej zadawane pytania
Co to znaczy, że raport nie zawiera oceny prawnej?
Raport ustala fakty z rejestrów: co jest wpisane, kiedy, w którym rejestrze. Nie ocenia, czy wpis jest ważny, czy zabezpieczenie jest skuteczne, ani jaka jest kolejność zaspokojenia. Te pytania należą do porady prawnej — raport jest jej podstawą faktyczną, nie jej substytutem.
Ile trwa przygotowanie raportu?
Termin zależy od jurysdykcji i poziomu raportu. Część rejestrów udostępnia dane niezwłocznie, inne wymagają złożenia wniosku z kilkudniowym lub kilkunastodniowym terminem odpowiedzi. Szacowany czas realizacji jest podawany po wstępnym ustaleniu jurysdykcji i przedmiotu — przed potwierdzeniem zlecenia.
Czy raport jest ważny, jeśli rejestr jest jawny i mogę sprawdzić go samodzielnie?
Sprawdzenie jest możliwe, jeśli znany jest lokalny numer identyfikacyjny nieruchomości lub podmiotu, obsługiwany jest język lokalny i wiadomo, który z kilku równoległych rejestrów jest właściwy dla danego rodzaju obciążenia. Raport dokumentuje wynik z datą pobrania, wskazuje granice każdego rejestru i zestawia dane z co najmniej dwóch źródeł. Wynik udokumentowany i opatrzony datą różni się od wyniku sprawdzonego samodzielnie bez śladu.
Czy raport obejmuje aktywa w każdej jurysdykcji?
Zakres jurysdykcji jest ustalany indywidualnie przed zleceniem. Nie wszystkie rejestry są dostępne dla zagranicznych wnioskodawców bez lokalnego identyfikatora lub pełnomocnika. Jeśli dostęp do rejestru w danej jurysdykcji jest niemożliwy lub ograniczony, informacja ta jest przekazywana przed potwierdzeniem zlecenia — nie po jego realizacji.
Kontakt w sprawie zlecenia: info@kordeckipartners.com
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.