Raport dotyczący wartości zabezpieczenia można zamówić dla jednej wybranej jurysdykcji. Zakres geograficzny nie jest z góry narzucony — definiuje go sam przedmiot weryfikacji. Kąt analizy pozostaje jednak stały: co jest warte aktywo jako zabezpieczenie i co już je obciąża.
- Przedmiot raportu
- Aktywo w jednej jurysdykcji — wartość jako zabezpieczenie, istniejące obciążenia. Zakres ustalany przed zleceniem.
- Warunek dostępu do źródeł
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga krajowego identyfikatora, rejestracji lub oświadczenia o uzasadnionym interesie.
- Czego raport nie zawiera
- Oceny prawnej ustalonych faktów. Raport zestawia dane z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych — interpretacja prawna leży poza zakresem tego produktu.
- Czas realizacji
- Zależy od dostępności rejestrów w danej jurysdykcji. Orientacyjny termin podawany jest przed przyjęciem zlecenia.
Jedna jurysdykcja — dlaczego to wystarczający punkt wyjścia
Aktywo jest zarejestrowane w jednym miejscu. Obciążenia na nim — zastawy, hipoteki, zajęcia — wpisywane są do rejestrów tej samej jurysdykcji. Weryfikacja kolateralu zaczyna się więc od jednego rejestru, nie od wielu. Rozszerzenie na kolejne jurysdykcje ma sens wtedy, gdy właściciel aktywa jest podmiotem zagranicznym lub gdy struktura własnościowa przebiega przez kilka krajów.
Kąt collateral oznacza, że pytanie brzmi nie „kto jest właścicielem" lecz „ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża". To różnica w doborze rejestrów, w kolejności ich sprawdzania i w tym, które rozbieżności między źródłami są istotne.
Co ustala raport dla jednej jurysdykcji
Zakres weryfikacji zależy od tego, jakie rejestry prowadzi dana jurysdykcja i jakie informacje udostępnia. Poniżej mechanizmy wspólne dla większości systemów europejskich.
| Obszar weryfikacji | Typowe źródło | Co pokazuje | Typowe ograniczenie |
|---|---|---|---|
| Własność nieruchomości | Rejestr gruntów / księgi wieczyste | Aktualny właściciel, historia wpisów | Wyszukiwanie często wymaga numeru działki lub numeru księgi, nie nazwiska |
| Hipoteki i obciążenia | Ten sam rejestr gruntów | Wierzyciel hipoteczny, kwota, kolejność | Część wpisów może być niekompletna lub opóźniona |
| Zastawy rejestrowe na ruchomościach | Rejestr zastawów | Przedmiot zastawu, zastawnik, data wpisu | Nie wszystkie jurysdykcje prowadzą jeden centralny rejestr |
| Zajęcia egzekucyjne | Rejestr sądowy lub egzekucyjny | Postępowania czynne wobec właściciela lub aktywa | Dostęp może wymagać wykazania interesu prawnego |
| Status podmiotu będącego właścicielem | Rejestr handlowy | Forma prawna, status aktywny/likwidacja/upadłość | Dane historyczne mogą być niepełne lub usunięte po upływie terminów |
| Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne | Rejestr niewypłacalności | Czynne postępowania po dacie granicznej rejestru | Rejestry obejmują zwykle tylko postępowania od określonej daty — wcześniejsze sprawy mogą być niewidoczne |
Jak przebiega weryfikacja dla wybranej jurysdykcji
Przed przyjęciem zlecenia ustalany jest przedmiot: rodzaj aktywa, kraj rejestracji, dostępne identyfikatory. Na tej podstawie określany jest zakres rejestrów, które można sprawdzić, oraz warunki dostępu do każdego z nich.
Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Płaci się wówczas za zdjętą drogę: rejestrację w systemie, krajowy identyfikator, tłumaczenie, podpis elektroniczny lub oświadczenie o uzasadnionym interesie. Część rejestrów wymaga wykazania interesu prawnego lub jest dostępna wyłącznie dla uprawnionych podmiotów krajowych — te ograniczenia są podawane przed płatnością, nie po.
Wynik raportu to zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Każde ustalenie jest opatrzone wskazaniem źródła i daty pobrania.
Granica tego, co pozwalają źródła
Granica tego, co można ustalić, jest podawana przed płatnością — nie po jej dokonaniu. Dotyczy to trzech typowych ograniczeń.
Pierwsze: rejestry obciążeń rejestrują wpisy, nie transakcje. Zastaw umowny nieujawniony w rejestrze lub obciążenie powstałe z mocy prawa mogą nie być widoczne. Brak wpisu w rejestrze nie jest tożsamy z brakiem obciążenia — jest tożsamy z brakiem wpisu.
Drugie: rejestry postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych mają daty graniczne. Postępowania wszczęte przed datą graniczną danego rejestru mogą być niewidoczne w systemie elektronicznym — weryfikacja wcześniejszych spraw wymaga odrębnych źródeł. Dotyczy to zarówno polskiego KRZ (postępowania od 01.12.2021), jak i analogicznych rejestrów w innych jurysdykcjach.
Trzecie: dane beneficjenta rzeczywistego. Po wyroku TSUE w sprawie C-37/20 rejestry beneficjentów w UE są domyślnie zamknięte dla powszechnego dostępu. Ustalenie struktury własnościowej jest możliwe do określonego poziomu — raport wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i z jakiego powodu.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest sama w sobie ustaleniem. Jeżeli rejestr gruntów wykazuje właściciela X, a rejestr handlowy wykazuje, że podmiot X jest w likwidacji od daty wcześniejszej niż ostatni wpis hipoteczny — to rozbieżność, która wymaga osobnej oceny. Raport ją odnotowuje i wskazuje, z których źródeł pochodzi każda z informacji.
Podobnie: jeżeli wartość aktywa wynikająca z dokumentów transakcyjnych odbiega od wartości wynikającej z rejestrów publicznych lub wycen urzędowych — rozbieżność jest opisana, nie wygładzona.
Pytania najczęściej zadawane przed zleceniem
Czy można zamówić raport, jeśli zna się tylko adres nieruchomości, a nie numer księgi wieczystej lub działki?
To zależy od jurysdykcji. W Polsce wyszukiwanie w Księgach Wieczystych wymaga numeru KW — legalna ścieżka prowadzi przez kataster do numeru KW. W innych jurysdykcjach wyszukiwanie po adresie jest możliwe bezpośrednio. Dostępność tej ścieżki jest weryfikowana na etapie ustalania zakresu, przed przyjęciem zlecenia.
Czy raport obejmuje aktywa ruchome — pojazdy, maszyny, zapasy?
Tak, jeżeli dana jurysdykcja prowadzi rejestr zastawów na ruchomościach. W Polsce funkcjonują dwa odrębne systemy: rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości oraz rejestr zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów. Pełny obraz obciążeń na ruchomości wymaga sprawdzenia obu. Zakres jest ustalany przed zleceniem.
Ile trwa realizacja raportu dla jednej jurysdykcji?
Czas realizacji zależy od dostępności rejestrów i warunków dostępu w danej jurysdykcji. Orientacyjny termin jest podawany przed przyjęciem zlecenia. Rejestry wymagające oświadczenia o uzasadnionym interesie lub rejestracji mogą wydłużyć czas pobrania danych.
Czy raport zawiera ocenę, czy aktywo nadaje się jako zabezpieczenie?
Nie. Raport zestawia fakty z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych: co jest wpisane, co je obciąża, gdzie dane się rozchodzą. Ocena prawna i decyzja o przyjęciu zabezpieczenia leżą poza zakresem tego produktu.
Jak zamówić raport?
Kontakt mailowy: info@kordeckipartners.com. Przed przyjęciem zlecenia ustalany jest przedmiot, jurysdykcja, dostępne identyfikatory i zakres rejestrów. Na tej podstawie podawany jest termin i warunki realizacji.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.