Żadna firma analityczna nie gwarantuje wyniku weryfikacji dokumentu. Raport faktograficzny ustala, co rejestr urzędowy ujawnia — nie co z tego wynika dla konkretnej transakcji. Wartość zabezpieczenia jest pochodną faktów; ocena prawna tych faktów to odrębna usługa, której niniejszy materiał nie obejmuje.
Dokument jako przedmiot weryfikacji ma określoną strukturę obciążeń. Rejestr może ujawnić hipotekę, zastaw, zajęcie komornicze albo roszczenie osoby trzeciej. Może też nie ujawnić nic — i to właśnie jest informacja, którą raport przekazuje wraz z granicami, w jakich ta informacja jest wiarygodna.
- Co ustala raport
- Stan obciążeń dokumentu na dzień wyciągu z rejestru urzędowego. Źródło: rejestr właściwy dla jurysdykcji aktywa · data sweryfikowania podawana w raporcie.
- Czego raport nie ustala
- Oceny prawnej obciążeń, skuteczności ewentualnej egzekucji, wartości rynkowej aktywa. Te kwestie wymagają odrębnej analizy prawnej.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów wymaga wykazania uzasadnionego interesu, część jest jawna bez ograniczeń. Warunek jest opisany w raporcie przed zleceniem.
- Gwarancja wyniku
- Nie istnieje. Rejestr może być niekompletny, nieaktualny lub zamknięty dla zagranicznych wnioskodawców. Te ograniczenia są opisane przed płatnością.
Dlaczego wynik weryfikacji nie może być gwarantowany
Rejestr urzędowy jest źródłem pierwotnym — ale nie jest źródłem kompletnym. Hipoteka wpisana w księdze wieczystej jest widoczna. Roszczenie złożone, lecz jeszcze niewpisane, widoczne nie jest. Zajęcie komornicze ujawnione w jednym rejestrze może nie być jeszcze odnotowane w innym. Raport opisuje stan na dzień wyciągu, nie stan na dzień podpisania umowy.
W jurysdykcjach poza Unią Europejską rejestry bywają prowadzone nieregularnie albo dostęp do nich jest ograniczony dla podmiotów zagranicznych. W takich przypadkach raport opisuje mechanizm ograniczenia i wskazuje, do jakiego poziomu łańcuch weryfikacji można przeprowadzić. Brak możliwości pełnej weryfikacji jest wynikiem — nie brakiem usługi.
Granica tego, co pozwalają źródła
Każdy rejestr ma granicę jawności. W jurysdykcjach Unii Europejskiej dostęp do danych beneficjentów rzeczywistych jest co do zasady zamknięty po wyroku TSUE C-37/20. Rejestr zastawów obejmuje tylko zastawy zarejestrowane — zastawy umowne bez rejestracji nie są widoczne. Rejestr niewypłacalności w Polsce (KRZ) zawiera tylko postępowania wszczęte po 1 grudnia 2021 roku; wcześniejsze sprawy wymagają odrębnej ścieżki.
Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością. Jeśli dla danej jurysdykcji i danego typu dokumentu weryfikacja jest niemożliwa lub istotnie ograniczona — informacja o tym jest przekazywana na etapie wyceny, nie po jej zapłaceniu.
- Rejestr ujawnia obciążenia wpisane — nie roszczenia niezgłoszone.
- Data wyciągu ≠ data zawarcia umowy. Między nimi mogą powstać nowe obciążenia.
- Część rejestrów zagranicznych wymaga lokalnego identyfikatora lub pełnomocnika — koszt i czas tej ścieżki są opisywane przed zleceniem.
- Rejestr może być niekompletny z przyczyn systemowych niezależnych od wnioskodawcy.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest wynikiem, nie błędem raportu. Zastaw wpisany w rejestrze zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości może nie figurować w rejestrze zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów — i odwrotnie. W Polsce obie bazy są od siebie niezależne. Pełny obraz obciążeń wymaga sprawdzenia obu.
Podobna rozbieżność może wystąpić między treścią księgi wieczystej a danymi katastralnymi. Numer KW ustala się przez kataster — i dopiero ten numer otwiera dostęp do treści wpisu. Jeśli numer KW nie jest znany, łańcuch weryfikacji zaczyna się od etapu katastralnego, co wydłuża czas realizacji.
Co raport faktograficzny zawiera — a czego nie zawiera
| Raport ustala | Raport nie ustala |
|---|---|
| Obciążenia wpisane w rejestrze na dzień wyciągu | Obciążeń niezgłoszonych lub przed wpisem |
| Tożsamość wierzyciela hipotecznego lub zastawnika | Salda zadłużenia ani warunków spłaty |
| Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne (od daty dostępnej w rejestrze) | Postępowań sprzed daty objętej rejestrem |
| Zajęcia komornicze ujawnione w dostępnych bazach | Zajęć niezgłoszonych do rejestru |
| Granicę, na której łańcuch weryfikacji się urywa, i przyczynę | Oceny prawnej ustalonych faktów |
Jak wygląda ścieżka weryfikacji dokumentu
Pierwszym krokiem jest identyfikacja właściwego rejestru dla danej jurysdykcji i danego typu dokumentu. Dla nieruchomości za granicą ścieżka prowadzi przez odpowiednik księgi wieczystej lub katastru. Dla aktywów ruchomych — przez rejestr zastawów lub odpowiednik. Dla wierzytelności — przez rejestr postępowań sądowych lub egzekucyjnych.
Każdy etap ma określony warunek dostępu. Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Za dostęp do jawnego i bezpłatnego rejestru płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie. Koszt tej ścieżki jest opisywany przed zleceniem.
Wynik każdego etapu jest opisywany z podaniem źródła i daty wyciągu. Jeśli etap jest niemożliwy do wykonania — raport opisuje przyczynę i granicę, do której weryfikacja dotarła.
Najczęstsze pytania
Czy negatywny wynik w rejestrze oznacza brak obciążeń?
Negatywny wynik oznacza brak wpisów w sprawdzonym rejestrze na dzień wyciągu. Nie oznacza braku obciążeń w rejestrach niesprawdzonych ani braku roszczeń niezgłoszonych do rejestru. Raport wymienia, które rejestry zostały sprawdzone.
Jak długo trwa weryfikacja?
Czas zależy od jurysdykcji i dostępności rejestru. Dla rejestrów z elektronicznym dostępem — zwykle kilka dni roboczych. Dla rejestrów wymagających lokalnego pełnomocnika lub wniosku papierowego — czas jest podawany indywidualnie przed zleceniem.
Co jeśli dokument pochodzi z jurysdykcji, której nie weryfikujecie?
W takim przypadku informacja o ograniczeniach jest przekazywana przed przyjęciem zlecenia. Nie każda jurysdykcja pozwala na pełną weryfikację przez podmiot zagraniczny. Zakres możliwej weryfikacji jest opisywany przed płatnością.
Czy raport zastępuje opinię prawną?
Raport faktograficzny nie zastępuje opinii prawnej. Ustala fakty z rejestrów — nie ocenia ich skutków prawnych dla konkretnej transakcji. Ocena prawna wymaga odrębnego zlecenia do adwokata lub radcy prawnego właściwego dla danej jurysdykcji.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.