Raport weryfikacyjny jest tyle wart, ile warte są źródła, na których się opiera. Zabezpieczenie — nieruchomość, wierzytelność, udział w spółce — ma wartość kolateralną tylko do momentu, gdy ktoś sprawdzi, co już na nim ciąży. Strona ta wyjaśnia, jak wskazywane są źródła w raportach KORDECKI & Partners i gdzie kończy się to, co źródło jest w stanie pokazać.
- Co wskazuje raport
- Każde twierdzenie faktyczne zawiera nazwę rejestru, z którego pochodzi, oraz datę pobrania danych. Brak wpisu w rejestrze jest odnotowywany explicite — nie pomijany.
- Warunek dostępu
- Część rejestrów wymaga wykazania uzasadnionego interesu lub lokalnego identyfikatora. Warunek dostępu jest podany przy każdym źródle, nie ukryty w przypisie.
- Czego nie pokazuje
- Żaden rejestr nie pokazuje obciążeń ustanowionych poza nim — np. zastawów umownych niepodlegających wpisowi lub roszczeń w toku postępowania, które jeszcze nie uzyskały wpisu.
- Granica wiedzy
- Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością — nie po jej dokonaniu.
Skąd pochodzi każda informacja w raporcie
Raport faktograficzny KORDECKI & Partners budowany jest warstwowo. Każda warstwa odpowiada innemu rodzajowi źródła: rejestr własności, rejestr zastawów, rejestr postępowań sądowych i egzekucyjnych, rejestr spółek, bazy sankcyjne. Przy każdym twierdzeniu podana jest nazwa konkretnego rejestru i data, w której dane zostały pobrane.
Trójpoziomowy system odesłań stosowany w raportach działa następująco. Poziom pierwszy: twierdzenie pochodzi z rejestru, dla którego istnieje zapis z datą weryfikacji — podawane jest wprost, z ceną, terminem i warunkiem dostępu. Poziom drugi: liczba lub fakt jest znany, lecz bez bezpośredniego zapisu rejestrowego — formułowany jest ogólnie, bez podawania dokładnej cyfry. Poziom trzeci: liczba nie jest znana — opisywany jest mechanizm, nie wartość.
| Poziom | Podstawa twierdzenia | Sposób sformułowania |
|---|---|---|
| 1 — Dokładnie | Zapis w rejestrze z datą pobrania | Podawane wprost: wartość, termin, warunek dostępu |
| 2 — Prawdopodobnie | Fakt znany, brak zapisu rejestrowego | Sformułowanie ogólne: „w przybliżeniu", „w przedziale" |
| 3 — Bez dokładnej wartości | Wartość nieznana | Opisywany jest mechanizm, nie liczba |
Zabezpieczenie a obciążenia — co rejestr ujawnia, a czego nie
Wartość kolateralna aktywa zależy od tego, ile obciążeń już na nim ciąży. Rejestr ujawnia tylko te obciążenia, które zostały do niego wpisane. Zastawy umowne niepodlegające wpisowi, roszczenia w toku postępowania przed uzyskaniem wpisu, porozumienia pomiędzy stronami poza rejestrem — żaden z tych elementów nie pojawi się w wydruku rejestrowym.
Raport wskazuje, które rejestry zostały sprawdzone i w jakiej dacie. Wskazuje też, które rodzaje obciążeń z zasady nie podlegają wpisowi w danej jurysdykcji. To rozróżnienie — między brakiem wpisu a brakiem obciążenia — jest częścią każdego raportu, nie jego pominięciem.
W Polsce funkcjonują dwa odrębne systemy zastawów: rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości oraz zastawy skarbowe Ministerstwa Finansów. Kompletny obraz obciążeń wymaga sprawdzenia obu. Brak wpisu w jednym z nich nie wyklucza wpisu w drugim.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe pokazują stan na dzień pobrania danych. Wpis dokonany dzień po pobraniu nie będzie widoczny w raporcie — i żaden system weryfikacyjny nie zmieni tej zasady. Raport wskazuje datę pobrania przy każdym źródle właśnie po to, by nabywca wiedział, do kiedy stan jest aktualny.
Rejestr własności nieruchomości w Polsce — Księgi Wieczyste — przeszukiwany jest po numerze KW, nie po adresie ani nazwisku właściciela. Prawidłowa ścieżka prowadzi od ewidencji gruntów i budynków (kataster) do numeru KW, a dopiero potem do treści księgi. Pominięcie pierwszego kroku oznacza ryzyko nieodnalezienia właściwej księgi.
Rejestry beneficjentów rzeczywistych w państwach UE są po wyroku TSUE C-37/20 domyślnie zamknięte dla publicznego dostępu. Raport wskazuje, na którym ogniwie łańcucha własności kończy się możliwość weryfikacji i dlaczego — nie pomija tej granicy w milczeniu.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między danymi z różnych rejestrów jest wynikiem, a nie błędem raportu. Jeżeli wartość ujawniona w rejestrze zastawów różni się od wartości wynikającej ze sprawozdania finansowego spółki, raport odnotowuje obie liczby i wskazuje źródło każdej z nich. Interpretacja tej rozbieżności nie jest częścią raportu faktograficznego.
Podobnie: jeżeli data wpisu hipoteki w księdze wieczystej nie zgadza się z datą umowy wskazaną w akcie notarialnym, obie daty są podawane. Rozbieżność między rejestrem a dokumentem źródłowym sama w sobie jest informacją o stanie zabezpieczenia.
Rejestry jawne i bezpłatne — za co płaci zamawiający
Część rejestrów, z których korzysta raport, jest jawna i bezpłatna. Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
Dostęp do zagranicznego rejestru wymaga często lokalnego numeru identyfikacyjnego, złożenia oświadczenia o celu zapytania lub rejestracji w systemie. Obsługa tych warunków — nie sama wydruk — stanowi część pracy weryfikacyjnej. Raport podaje, które rejestry są bezpłatne, a które wiążą się z opłatą rejestrową lub za wydruk.
Pytania i odpowiedzi
Czy brak wpisu w rejestrze oznacza brak obciążenia?
Nie. Brak wpisu oznacza wyłącznie, że w sprawdzonym rejestrze, w dniu pobrania danych, nie było wpisu. Obciążenia niepodlegające wpisowi, postępowania przed uzyskaniem wpisu oraz obciążenia wpisane do innego rejestru nie będą widoczne. Raport wskazuje, które rejestry zostały sprawdzone i jakie rodzaje obciążeń z zasady nie podlegają wpisowi w danej jurysdykcji.
Czy raport zawiera ocenę prawną ustalonych faktów?
Nie. Raport faktograficzny zestawia fakty z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Nie zawiera oceny prawnej tych faktów ani wniosków co do sytuacji prawnej stron. Ocena prawna wymaga odrębnego zlecenia.
Co to znaczy, że granica wiedzy jest podana przed płatnością?
Przed złożeniem zamówienia zamawiający otrzymuje informację o tym, które rejestry będą sprawdzone, jakie są warunki dostępu do każdego z nich i gdzie kończy się możliwość weryfikacji. Jeżeli rejestr właściwy dla danego obciążenia nie jest publicznie dostępny, jest to wskazane wprost — zanim zostanie wystawiona faktura.
Jak działa weryfikacja aktywa zagranicznego?
Każda jurysdykcja ma własne rejestry własności, zastawów i postępowań. Raport wskazuje rejestry właściwe dla danego państwa, warunki dostępu do każdego z nich oraz datę pobrania danych. Tam, gdzie rejestr wymaga lokalnego identyfikatora lub wykazania uzasadnionego interesu, warunek ten jest opisany — nie pominięty.
Czy raport obejmuje rejestry sankcyjne?
Zakres raportu zależy od zlecenia. Weryfikacja list sankcyjnych jest oddzielną warstwą — sprawdzenie, czy podmiot lub jego beneficjent rzeczywisty figuruje na liście sankcyjnej, wymaga odrębnego zapytania. Zakres każdego raportu jest określony przed jego realizacją.
Pytania dotyczące zakresu konkretnego raportu można kierować na adres: info@kordeckipartners.com.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.