Wartość zabezpieczenia zależy od tego, co rejestr faktycznie pokazuje — i od tego, czego nie pokazuje. Kąt analizy collateral oznacza jedno pytanie: ile realnie warte jest aktywo i co już je obciąża. Odpowiedź pochodzi z rejestrów urzędowych, nie z deklaracji stron.
Każda jurysdykcja prowadzi własne ewidencje obciążeń. Zakres ujawnienia, warunki dostępu i język dokumentów różnią się zasadniczo. Poniższa strona wyjaśnia, jak zbudowany jest każdy poziom raportu i gdzie kończy się to, co źródła pozwalają ustalić.
- Przedmiot analizy
- Zabezpieczenie rzeczowe i prawne na aktywach zagranicznych — hipoteki, zastawy, zajęcia, ograniczone prawa rzeczowe. Weryfikacja prowadzona na podstawie rejestrów urzędowych.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna; część wymaga rejestracji, krajowego identyfikatora lub oświadczenia o uzasadnionym interesie.
- Czego nie pokazuje
- Żaden rejestr nie ujawnia obciążeń nieujawnionych — umów powierniczych, zastawów nieujawnionych, roszczeń podatkowych przed wpisem. Granica ta jest podana przed płatnością.
- Język dokumentów
- Dokumenty źródłowe są w języku jurysdykcji. Raport dostarcza tłumaczenie i identyfikację pozycji w strukturze rejestru.
Jak zbudowany jest raport o zabezpieczeniu
Analiza zabezpieczenia składa się z warstw. Każda warstwa odpowiada innemu rejestrowi i innemu typowi obciążenia. Warstwy nie zastępują się wzajemnie — uzupełniają.
Pierwsza warstwa to księga wieczysta lub jej odpowiednik w danej jurysdykcji. Ujawnia hipoteki, służebności i inne prawa wpisane do rejestru nieruchomości. Wpis ma skutek prawny — ale tylko dla obciążeń, które zostały zgłoszone i przyjęte.
Druga warstwa to rejestr zastawów. W wielu systemach prawnych zastaw na ruchomościach lub prawach majątkowych prowadzony jest osobno. Brak wpisu w księdze wieczystej nie oznacza braku zastawu na aktywach ruchomych.
Trzecia warstwa to rejestry postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Wszczęte postępowanie może ograniczać lub zawieszać egzekucję — i zmieniać wartość zabezpieczenia bez żadnego wpisu w rejestrze rzeczowym.
Co obejmuje każdy poziom
Trzy poziomy raportu różnią się liczbą sprawdzonych rejestrów i głębokością weryfikacji. Poniższa tabela opisuje zakres każdego poziomu.
| Poziom | Zakres weryfikacji | Nie obejmuje |
|---|---|---|
| Sygnał | Sprawdzenie podstawowego rejestru nieruchomości lub rejestru spółek w jurysdykcji aktywa. Identyfikacja wpisanych obciążeń i stanu właścicielskiego na dzień wyciągu. Wyciąg z rejestru z tłumaczeniem kluczowych pozycji. | Rejestr zastawów na ruchomościach. Rejestry podatkowe i celne. Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne. Obciążenia nieujawnione w sprawdzanym rejestrze. |
| Standardowy | Wszystko z poziomu Sygnał. Dodatkowo: rejestr zastawów lub jego odpowiednik w danej jurysdykcji; sprawdzenie rejestru niewypłacalności pod kątem wszczętych postępowań dotyczących właściciela aktywa; weryfikacja, czy aktywo figuruje jako przedmiot postępowania egzekucyjnego w dostępnych bazach sądowych. | Obciążenia podatkowe przed wpisem do rejestru. Umowy powiernicze i zastawy nieujawnione. Roszczenia z tytułu odpowiedzialności środowiskowej. Historia obciążeń sprzed okresu objętego rejestrem. |
| Rozszerzony | Wszystko z poziomu Standardowy. Dodatkowo: weryfikacja łańcucha właścicielskiego do poziomu możliwego do ustalenia z rejestrów; sprawdzenie list sankcyjnych wobec właściciela i podmiotów powiązanych; identyfikacja rozbieżności między rejestrami; pisemna ocena kompletności ustaleń i wskazanie luk niemożliwych do wypełnienia ze źródeł publicznych. | Ustalenie ostatecznego beneficjenta rzeczywistego w jurysdykcjach, gdzie rejestr UBO jest zamknięty lub nie istnieje. Wycena aktywa. Opinia prawna co do skuteczności zabezpieczenia. Weryfikacja obciążeń ustanowionych przez podmiot nieujawniony w rejestrze. |
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestr ujawnia to, co zostało do niego wpisane. Obciążenie nieujawnione — zastaw powierniczy, roszczenie podatkowe przed wpisem, zajęcie dokonane w innej jurysdykcji — nie pojawi się w wyciągu, choć istnieje i obciąża aktywo.
Po wyroku TSUE w sprawie C-37/20 rejestry beneficjentów rzeczywistych w większości państw UE są zamknięte dla publicznego dostępu. Łańcuch właścicielski można ustalić do poziomu, który ujawniają rejestry spółek — ale nie dalej. Raport wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego.
W Polsce KRZ zawiera wyłącznie postępowania wszczęte po 1 grudnia 2021 roku. Brak wpisu w KRZ nie wyklucza wcześniejszego postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego — to obowiązkowa uwaga, nie szczegół techniczny. Raport wskazuje ten zakres czasowy explicite.
Najczęstsze pytania
Skąd wiadomo, które rejestry są właściwe dla danego aktywa?
Właściwy rejestr zależy od jurysdykcji aktywa i od jego rodzaju. Nieruchomość podlega rejestrowi gruntów lub ksiąg wieczystych właściwemu dla miejsca położenia. Ruchomości i prawa majątkowe — rejestrowi zastawów tej jurysdykcji, o ile taki istnieje. Przed zleceniem raportu identyfikuje się rejestry właściwe dla konkretnego aktywa i informuje o tym zlecającego.
Co oznacza, że rejestr jest jawny i bezpłatny?
Część rejestrów jest jawna i bezpłatna — dostęp do treści nie wymaga opłaty na rzecz rejestratora. Raport jest płatny mimo to, bo płaci się za zdjętą drogę: rejestrację w systemie zagranicznym, krajowy identyfikator, tłumaczenie, podpis elektroniczny lub oświadczenie o uzasadnionym interesie. Usługa polega na przeprowadzeniu tej ścieżki i dostarczeniu wyniku w języku polskim.
Czy raport zastępuje opinię prawną?
Raport zestawia fakty z rejestrów urzędowych. Nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów i nie zastępuje opinii prawnej co do skuteczności zabezpieczenia, kolejności zaspokojenia wierzycieli ani trybu egzekucji. Raport dostarcza materiał faktograficzny — ocena prawna jest odrębnym produktem.
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Czas zależy od jurysdykcji i poziomu raportu. Część rejestrów wydaje wyciągi natychmiastowo; inne wymagają złożenia wniosku i oczekiwania na decyzję rejestratora. Szacowany czas jest podawany przed zleceniem — po identyfikacji właściwych rejestrów i warunków dostępu.
Czy można zamówić raport dla aktywa w więcej niż jednej jurysdykcji?
Tak. Raport wielojurysdykcyjny jest wyceniany osobno — zakres i czas ustalane są po przesłaniu informacji o aktywach. Kontakt: info@kordeckipartners.com.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest wynikiem samym w sobie. Jeśli rejestr nieruchomości nie wykazuje obciążeń, a rejestr zastawów ujawnia zastaw na tym samym składniku majątkowym — rozbieżność ta jest opisana wprost, nie w przypisie.
Podobnie: jeśli właściciel aktywa figuruje w rejestrze niewypłacalności, a rejestr rzeczowy nie odnotowuje żadnego zajęcia — raport identyfikuje oba fakty i wskazuje, że ich wzajemne relacje wymagają weryfikacji prawnej. Ocena tej relacji wykracza poza zakres raportu faktograficznego.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.