Wartość zabezpieczenia zależy od tego, co można ustalić z rejestrów urzędowych — i od tego, czego te rejestry nie pokażą. Przy weryfikacji aktywów zagranicznych kluczowe pytanie brzmi: z jakiego źródła pochodzi informacja, jak jest ono dostępne i gdzie kończy się jego zasięg. Ta strona opisuje, jak źródła są wskazywane w raportach KORDECKI & Partners oraz gdzie przebiega granica każdego z nich.
- Co wskazuje źródło
- Każde twierdzenie faktyczne w raporcie pochodzi z konkretnego rejestru urzędowego lub bazy publicznej. Rejestr jest wskazany z nazwą, datą pobrania i warunkiem dostępu.
- Warunek dostępu
- Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Część wymaga rejestracji, krajowego identyfikatora, oświadczenia o uzasadnionym interesie lub opłaty urzędowej. Warunek jest podany przy każdym źródle.
- Czego źródło nie pokazuje
- Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością — nie po. Jeśli rejestr nie ujawnia właściciela rzeczywistego ani historii obciążeń, jest to wprost wskazane w opisie raportu.
- Data weryfikacji
- Każde źródło jest oznaczone datą pobrania. Dane rejestrowe zmieniają się; raport opisuje stan na dzień wskazany w bejdżu źródła.
Dlaczego wskazanie źródła jest częścią produktu
Raport faktograficzny bez wskazania źródła to dokument, którego nie można zweryfikować. Przy ocenie wartości zabezpieczenia — nieruchomości, udziałów, praw własności intelektualnej, ruchomości — nabywca musi wiedzieć, skąd pochodzi informacja o obciążeniach, wpisach hipotecznych, zastawach i właścicielu. Informacja bez źródła nie może być podstawą decyzji inwestycyjnej ani dokumentacji transakcyjnej.
Kąt analizy w raportach z oznaczeniem collateral dotyczy realnej wartości zabezpieczenia i tego, co je już obciąża. Odpowiedź na to pytanie pochodzi wyłącznie z rejestrów urzędowych — ksiąg wieczystych, rejestrów zastawów, rejestrów spółek, rejestrów niewypłacalności — i tylko w zakresie, w jakim te rejestry są dostępne dla zewnętrznego wnioskodawcy.
Jak źródła są klasyfikowane
W raportach KORDECKI & Partners każde źródło jest przypisane do jednego z trzech poziomów pewności.
| Poziom | Znaczenie | Sposób prezentacji |
|---|---|---|
| Poziom A — DOKŁADNIE | Zapis pochodzi z rejestru pierwotnego z datą pobrania. Cena, termin i warunek dostępu są potwierdzone. | Twierdzenie cytowane wprost z wartością, źródłem i datą. |
| Poziom B — PRAWDOPODOBNIE | Wartość jest znana, lecz brak zapisu w rejestrze pierwotnym z aktualną datą. | Sformułowanie ogólne: „w przedziale", „rzędu". Dokładna liczba nie jest podawana. |
| Poziom C — NIEPRECYZYJNIE | Wartość nieznana. Mechanizm jest opisany bez liczby. | Opis mechanizmu: „opłata ustalana przez rejestratora i publikowana w jego taryfie". |
Twierdzenie, dla którego brak zapisu w rejestrze, nie pojawia się w raporcie. Materiał z opuszczoną sekcją jest lepszy niż materiał z sekcją opartą na domyśle.
Rejestry a dostępność dla zagranicznego wnioskodawcy
Dostępność rejestru dla polskiego nabywcy weryfikującego aktywo za granicą zależy od kilku warunków jednocześnie. Każdy z nich jest wskazany przy opisie rejestru.
- Rejestracja: część rejestrów wymaga założenia konta w systemie krajowym.
- Krajowy identyfikator: w niektórych jurysdykcjach wnioskodawca musi posiadać numer podatkowy lub inny identyfikator rezydenta.
- Język: interfejs i dokumenty mogą być dostępne wyłącznie w języku lokalnym.
- Oświadczenie o uzasadnionym interesie: część rejestrów, szczególnie po wyroku TSUE C-37/20 dotyczącym rejestrów beneficjentów rzeczywistych w UE, wymaga wykazania interesu prawnego przed udzieleniem dostępu.
- Podpis elektroniczny: złożenie wniosku może wymagać kwalifikowanego podpisu elektronicznego uznawanego w danej jurysdykcji.
Jeśli rejestr jest jawny i bezpłatny, raport to wskazuje. Płaci się wówczas za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
Rejestry zastawów i obciążeń — dwie odrębne bazy
Przy ocenie zabezpieczeń rzeczowych istotne jest, że w wielu jurysdykcjach funkcjonuje więcej niż jeden rejestr obciążeń. Brak wpisu w jednym rejestrze nie oznacza braku obciążenia. Przykładem jest Polska, gdzie działają dwie odrębne bazy: rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości i rejestr zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów. Pełny profil obciążeń wymaga sprawdzenia obu. Analogiczne sytuacje występują w innych jurysdykcjach objętych raportami.
W opisie każdego raportu jest wskazane, które rejestry obciążeń są sprawdzane i czy ich zakres jest kompletny dla danego rodzaju aktywu.
Rejestry niewypłacalności — zakres czasowy
Rejestr niewypłacalności pokazuje wyłącznie postępowania ujęte w jego bazie. W Polsce Krajowy Rejestr Zadłużonych obejmuje postępowania wszczęte po 1 grudnia 2021 roku. Brak wpisu nie oznacza braku wcześniejszego postępowania. Ta ostrożność obowiązuje dla każdej jurysdykcji: zakres czasowy rejestru jest zawsze wskazany przy opisie źródła.
Przy ocenie wartości zabezpieczenia negatywny wynik w rejestrze niewypłacalności jest informacją — lecz nie gwarancją. Raport wskazuje, co rejestr obejmuje i od kiedy.
Rejestry beneficjentów rzeczywistych po wyroku TSUE C-37/20
Po wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-37/20 rejestry beneficjentów rzeczywistych w państwach członkowskich UE są domyślnie zamknięte dla publicznego dostępu. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu. W raportach KORDECKI & Partners nie jest wskazywany żaden rejestr UBO jako „otwarty rejestr beneficjentów" bez odpowiedniej adnotacji o trybie dostępu. Każdy przypadek wyjątkowy — taki jak PSC w Wielkiej Brytanii czy CRBR w Polsce — jest opisany z aktualnym trybem dostępu i datą weryfikacji.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe pokazują to, co zostało do nich wpisane i co jest dostępne w trybie przewidzianym przez prawo danej jurysdykcji. Nie pokazują obciążeń niezarejestrowanych, ustaleń umownych nieujawnionych w rejestrze ani roszczeń w toku, które nie zostały jeszcze wpisane. Brak wpisu jest informacją o stanie rejestru — nie dowodem braku roszczenia.
Granica każdego rejestru jest podana przed płatnością. Jeśli rejestr nie ujawnia właściciela rzeczywistego, nie obejmuje danego rodzaju obciążeń lub jego zakres czasowy jest ograniczony — jest to wskazane w opisie raportu, a nie w przypisie po dostarczeniu dokumentu. Raport ustala łańcuch do poziomu N i wskazuje, na którym ogniwie się urywa i dlaczego.
Raport faktograficzny nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. To odrębna usługa, której zakres i warunki są omawiane indywidualnie.
Pytania i odpowiedzi
Skąd wiadomo, że źródło jest aktualne?
Każde twierdzenie faktyczne jest opatrzone datą pobrania z rejestru. Dane rejestrowe zmieniają się; raport opisuje stan na dzień wskazany w bejdżu źródła. Jeśli od daty pobrania minął czas, który może mieć znaczenie dla transakcji, jest to wskazane jako okoliczność wymagająca ponownej weryfikacji.
Co oznacza, że rejestr jest bezpłatny, a mimo to raport kosztuje?
Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację w systemie krajowym, uzyskanie krajowego identyfikatora, tłumaczenie interfejsu i dokumentów, złożenie oświadczenia o uzasadnionym interesie, podpis elektroniczny uznawany w danej jurysdykcji. Raport wskazuje, które z tych warunków dotyczą konkretnego rejestru.
Co jeśli dwa rejestry pokazują sprzeczne informacje?
Rozbieżność między rejestrami jest wskazywana jako odrębna sekcja raportu, a nie jako przypis. Rozbieżność między treścią rejestru a treścią dokumentów składanych przez strony transakcji jest sama w sobie wynikiem weryfikacji. Raport opisuje rozbieżność i wskazuje, z którego źródła pochodzi każda z informacji.
Czy raport obejmuje ocenę prawną ustalonych faktów?
Raport faktograficzny zawiera zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. Ocena prawna jest odrębną usługą omawianą indywidualnie. Kontakt: info@kordeckipartners.com.
Jak wskazywane są źródła przy aktywach w jurysdykcjach spoza UE?
Zasada jest taka sama niezależnie od jurysdykcji: każde twierdzenie pochodzi z konkretnego rejestru lub bazy publicznej, wskazanego z nazwą i datą pobrania. Dla jurysdykcji spoza UE opis raportu zawiera informację o warunkach dostępu właściwych dla tej jurysdykcji oraz o zakresie, w jakim rejestr jest dostępny dla zagranicznego wnioskodawcy.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.