Raport o wartości zabezpieczenia jest tak dobry, jak źródła, na których się opiera. Niniejsza strona wyjaśnia, skąd pochodzą dane w każdym raporcie KORDECKI & Partners, co poszczególne rejestry rzeczywiście pokazują i gdzie ich zasięg się kończy. Kąt analizy to collateral — realna wartość aktywa i ciężary, które już na nim spoczywają.
- Przedmiot weryfikacji
- Transakcja nabycia zagranicznego aktywa — identyfikacja obciążeń i ustalenie wartości zabezpieczenia przed zamknięciem.
- Zasada wskazywania źródeł
- Każde twierdzenie faktyczne w raporcie jest opatrzone nazwą rejestru i datą pobrania danych. Twierdzenie bez źródła nie pojawia się w raporcie.
- Granica wiedzy
- Podawana przed płatnością — nie po. Jeśli rejestr danej jurysdykcji nie ujawnia konkretnego faktu, informacja o tej granicy jest częścią oferty, a nie zaskoczeniem po dostarczeniu raportu.
- Tryb dostępu
- Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Część wymaga rejestracji, krajowego identyfikatora, podpisu elektronicznego lub oświadczenia o uzasadnionym interesie. Koszt dostępu jest każdorazowo ujawniany.
Dlaczego źródło ma kluczowe znaczenie przy ocenie zabezpieczenia
Wartość zabezpieczenia nie istnieje bez historii obciążeń. Nieruchomość może być warta 2 mln EUR — i jednocześnie odpowiadać za zobowiązania hipoteczne, zastawy podatkowe oraz roszczenia z tytułu postępowania restrukturyzacyjnego. Każde z tych obciążeń pochodzi z innego rejestru. Żaden pojedynczy rejestr nie gromadzi ich wszystkich.
Dlatego raport zawsze wskazuje, które rejestry zostały sprawdzone, w jakiej kolejności i co każdy z nich zwrócił. Brak wpisu w rejestrze zastawów nie jest tym samym co brak zastawu — jest stwierdzeniem, że w danym rejestrze, w dniu pobrania, wpisu nie odnotowano.
Trzy poziomy pewności — jak opisujemy to, co wiemy
W raportach stosowane są trzy poziomy pewności. Poziom pierwszy: fakt pochodzi z rejestru pierwotnego, ma datę i sygnaturę źródła — cytowany wprost. Poziom drugi: liczba jest znana z literatury lub praktyki, ale nie z rejestru — stosowane są określenia „w przybliżeniu" lub „w przedziale". Poziom trzeci: liczba nieznana — opisywany jest mechanizm ustalania opłaty lub terminu, bez podawania konkretnej wartości.
Żadne twierdzenie nie jest cytowane bez przypisania do jednego z tych poziomów. Czytelnik raportu wie od razu, czy stoi za nim wpis rejestrowy, czy przybliżenie.
Jakie kategorie rejestrów są sprawdzane
Zakres rejestrów zależy od jurysdykcji aktywa i rodzaju transakcji. Poniżej przedstawione są kategorie, które wchodzą w skład analizy zabezpieczenia.
| Kategoria rejestru | Co pokazuje | Typowa granica dostępu |
|---|---|---|
| Rejestr własności (księgi wieczyste, land registry) | Właściciel ujawniony, hipoteki, służebności, ostrzeżenia | Wyszukiwanie po numerze — nie po nazwisku właściciela. Wymagana znajomość identyfikatora nieruchomości. |
| Rejestr zastawów / hipotek ruchomych | Zastawy rejestrowe na ruchomościach i prawach | W wielu jurysdykcjach dwa odrębne rejestry: sądowy i skarbowy. Brak wpisu w jednym nie wyklucza wpisu w drugim. |
| Rejestr postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych | Otwarte lub zakończone postępowania wobec właściciela lub dłużnika | Rejestry obejmują zazwyczaj postępowania od określonej daty. Starsze sprawy mogą nie być dostępne cyfrowo. |
| Rejestr handlowy / spółek | Struktura własnościowa, reprezentacja, kapitał | Rzeczywisty beneficjent często w odrębnym rejestrze UBO — dostęp ograniczony po orzeczeniu TSUE C-37/20. |
| Rejestr postępowań sądowych i egzekucyjnych | Toczące się sprawy cywilne i egzekucje komornicze | Dane osobowe stron często niepubliczne. Weryfikacja ograniczona do jawnych ogłoszeń. |
| Listy sankcyjne | Wpisy na listach OFAC, UE, ONZ, krajowych | Listy są jawne. Automatyczne dopasowanie nazw wymaga standaryzacji transliteracji. |
Rejestry jawne i bezpłatne — co się za to płaci
Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację w systemie, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie. W przypadku rejestrów anglojęzycznych — za tłumaczenie i interpretację techniczną wyników.
Jeśli rejestr jest bezpłatny, raport to stwierdza wprost. Opłata za raport obejmuje wtedy czas identyfikacji właściwego rejestru, poprawną ścieżkę wyszukiwania i zestawienie wyników w formie, z której można korzystać bez specjalistycznej wiedzy o lokalnym systemie prawnym.
Granica tego, co pozwalają źródła
Granica zasięgu rejestrów jest podawana przed płatnością — nie po dostarczeniu raportu. Jeśli w danej jurysdykcji rejestr zastawów nie ujawnia zastawodawcy bez potwierdzenia interesu prawnego, ta informacja jest częścią opisu produktu, a nie wyjaśnieniem w sekcji zastrzeżeń.
Konkretne granice zależą od jurysdykcji aktywa. Trzy przykłady stałych ograniczeń strukturalnych:
- Rejestry UBO w krajach UE są co do zasady niedostępne publicznie po orzeczeniu TSUE C-37/20. Raport ustala łańcuch własności do poziomu możliwego do weryfikacji i wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego.
- Rejestr postępowań upadłościowych obejmuje zazwyczaj sprawy od określonej daty granicznej. Brak wpisu nie oznacza braku sprawy wszczętej przed tą datą — oznacza brak wpisu w tym rejestrze, w tym dniu.
- Negatywny wynik w rejestrze zastawów jednego organu nie wyklucza zastawu rejestrowanego przez inny organ — np. administracji skarbowej. Pełny profil obciążeń wymaga sprawdzenia obu systemów.
Raport zawsze wymienia, które rejestry zostały sprawdzone, a które — ze względu na warunki dostępu lub zakres jurysdykcyjny — nie mogły zostać włączone do analizy.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest sama w sobie wynikiem analizy. Przykłady rozbieżności, które raport odnotowuje jako ustalenie:
- Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej nie pojawia się w rejestrze handlowym jako zobowiązanie spółki — obie informacje są prawdziwe, ale opisują różne aspekty obciążenia.
- Data wykreślenia zastawu w rejestrze różni się od daty spłaty wskazanej w dokumentacji transakcyjnej — rozbieżność wymaga wyjaśnienia przed zamknięciem.
- Postępowanie restrukturyzacyjne ujawnione w ogłoszeniach sądowych nie ma jeszcze wpisu w centralnym rejestrze niewypłacalności — wynik wyszukiwania zależy od tego, który rejestr sprawdzono jako pierwszy.
Najczęstsze pytania o źródła w raportach zabezpieczenia
Skąd wiadomo, że rejestr jest aktualny?
Każde pobranie jest opatrzone datą. Raport stwierdza stan rejestru w dniu pobrania — nie gwarantuje, że wpis nie zmienił się między datą pobrania a datą dostarczenia raportu. Dla transakcji z krótkim oknem zamknięcia zalecane jest pobranie danych nie wcześniej niż na 48–72 godziny przed podpisaniem.
Czy raport obejmuje rejestry wszystkich jurysdykcji, przez które przechodzi łańcuch własności?
Standardowy zakres obejmuje jurysdykcję aktywa. Każda dodatkowa jurysdykcja w łańcuchu własności jest odrębnym modułem analizy. Jeśli struktura własnościowa biegnie przez kilka krajów, zakres jest ustalany przed złożeniem zamówienia.
Co oznacza brak wyniku w rejestrze?
Brak wpisu w rejestrze zastawów oznacza, że w dniu pobrania, w tym rejestrze, nie odnotowano wpisu dla wskazanego identyfikatora. Nie jest to potwierdzenie braku obciążenia. Raport odróżnia brak wpisu od braku obciążenia i wskazuje, które rejestry nie zostały sprawdzone i dlaczego.
Czy raport zawiera ocenę prawną ustalonych faktów?
Raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów. Nie zawiera oceny prawnej ani porady co do działań wynikających z ustalonych faktów. Ocena prawna jest przedmiotem odrębnego zlecenia.
Jak zamówić raport dla konkretnego aktywa?
Kontakt odbywa się wyłącznie drogą mailową: info@kordeckipartners.com. W wiadomości należy podać jurysdykcję aktywa, rodzaj aktywa oraz znane identyfikatory — numer nieruchomości, numer w rejestrze handlowym lub inny identyfikator krajowy. Na tej podstawie zostanie przesłany opis zakresu i granicy wiedzy dla tej konkretnej kombinacji aktywa i jurysdykcji.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.