Duński rejestr nieruchomości — tinglysning — rejestruje prawa rzeczowe, hipoteki i ograniczenia w formie elektronicznej od 2009 roku. Wartość zabezpieczenia na nieruchomości w Danii zależy bezpośrednio od tego, co rejestr ujawnia: ile hipotek jest wpisanych, jaka jest ich kolejność i czy nieruchomość obciążają ograniczenia prawne. Dostęp do pełnego odpisu — tingbogsattest — wymaga duńskiego identyfikatora MitID. Zagraniczna strona nie uzyska go samodzielnie.
- Co pokazuje rejestr
- Prawa własności, hipoteki z kwotami i kolejnością, służebności, ograniczenia prawne. Źródło: tinglysning.dk · dane z 24.06.2026
- Dostęp podstawowy
- Dane zbiorcze bez logowania — bezpłatnie. Pełny odpis tingbogsattest — tylko przez MitID.
- Koszt odpisu
- 150 DKK za tingbogsattest. Bez MitID dostęp przez pełnomocnika posiadającego ten identyfikator.
- Czego nie pokazuje
- Zatrzymanych postępowań egzekucyjnych spoza rejestru, roszczeń podatkowych nieujawnionych w tinglysning, obciążeń zgłoszonych a jeszcze niewpisanych.
Jak działa duński rejestr nieruchomości
System tinglysning prowadzi Domstolsstyrelsen — Administracja Sądów Danii. Każda nieruchomość ma numer ejendomsnummer powiązany z katastrem (matrikelnummer). Wyszukiwanie po adresie lub numerze katastralnym zwraca dane zbiorcze bez logowania. Pełny odpis, potwierdzony urzędowo, wymaga jednak aktywnego MitID.
Rejestr działa w czasie zbliżonym do rzeczywistego. Wpis hipoteki staje się skuteczny wobec osób trzecich z chwilą rejestracji, nie podpisania umowy. To oznacza, że hipoteka wpisana dzień po badaniu nie jest widoczna w raporcie sporządzonym przed jej rejestracją — i jest to granica strukturalna, a nie błąd analizy.
Zabezpieczenie na nieruchomości: co rejestr ujawnia, a co pomija
Tingbogsattest pokazuje wszystkie wpisane hipoteki z kwotami nominalnymi, kolejnością zaspokojenia i datą wpisu. Pokazuje też służebności, ograniczenia użytkowania i prawa pierwokupu. To jest kompletny obraz wpisanego obciążenia.
Rejestr nie pokazuje zaległości podatkowych, które nie zostały jeszcze wpisane jako zastaw. Nie pokazuje roszczeń wierzycieli z postępowań egzekucyjnych toczących się poza rejestrem nieruchomości. Wartość zabezpieczenia ustalona wyłącznie z tinglysning może być zawyżona, jeśli te obciążenia istnieją.
| Element | Widoczny w rejestrze | Uwaga |
|---|---|---|
| Właściciel nieruchomości | Tak | Imię/nazwa, data wpisu |
| Hipoteki — kwota i kolejność | Tak | Kwota nominalna, nie saldo bieżące |
| Służebności i ograniczenia | Tak | Wpisane; ustne lub nieformalne — niewidoczne |
| Zaległości podatkowe jako zastaw | Tylko po wpisie | Zaległość bez wpisu — poza rejestrem |
| Roszczenia egzekucyjne | Tylko wpisane | Postępowanie wszczęte, wpis jeszcze nie dokonany — niewidoczne |
| Saldo zadłużenia hipotecznego | Nie | Kwota nominalna ≠ saldo; saldo tylko od wierzyciela |
Bariera dostępu: MitID i droga zagranicznego wnioskodawcy
MitID to duński rządowy system uwierzytelniania. Wydawany jest osobom z duńskim CPR-nummer (numer ewidencji ludności) lub firmom z duńskim CVR. Zagraniczny nabywca bez żadnego z tych numerów nie uzyska MitID samodzielnie.
Jedyna droga do tingbogsattest dla zagranicznego wnioskodawcy prowadzi przez pełnomocnika posiadającego aktywny MitID. Pełnomocnik składa wniosek, pobiera odpis i przekazuje go zleceniodawcy. Odpis kosztuje 150 DKK. Do tej kwoty dochodzi wynagrodzenie pełnomocnika i koszt weryfikacji.
Dane zbiorcze dostępne bez logowania na tinglysning.dk pozwalają sprawdzić, czy nieruchomość istnieje w rejestrze i czy są wpisane jakiekolwiek obciążenia — ale bez pełnego odpisu nie można ustalić kwot, kolejności ani treści wpisów.
Granica tego, co pozwalają źródła
Tinglysning rejestruje prawa wpisane. Nie rejestruje roszczeń, które jeszcze nie zostały złożone do wpisu, ani obciążeń podatkowych przed ich formalną rejestracją. Raport sporządzony na podstawie rejestru ustala stan na dzień pobrania odpisu — nie stan na dzień transakcji.
Kwota hipoteki widoczna w rejestrze to kwota nominalna z dnia wpisu. Saldo bieżące — czyli ile faktycznie pozostało do spłaty — rejestr nie pokazuje. Ustalenie salda wymaga kontaktu z wierzycielem hipotecznym lub dostępu do dokumentacji kredytowej.
Rejestr nie pokazuje, czy właściciel jest objęty postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym. Te informacje pochodzą z odrębnego systemu — Statstidende i rejestrów sądowych. Pełna ocena wartości zabezpieczenia wymaga skrzyżowania danych z obu źródeł.
Gdzie źródła się rozchodzą
Kwota hipoteki w tinglysning i rzeczywiste zadłużenie wobec banku to dwie różne liczby. Hipoteka wpisana na 2 000 000 DKK może odpowiadać saldu 200 000 DKK lub 1 900 000 DKK — rejestr tego nie rozróżnia. Rozbieżność między wartością wpisaną a faktycznym obciążeniem jest strukturalna i nie wynika z błędu rejestru.
Jeśli właściciel nieruchomości figuruje w CVR jako podmiot aktywny, ale w Statstidende widnieje ogłoszenie o upadłości, oba fakty są prawdziwe — i oba mają znaczenie dla oceny zabezpieczenia. Raport rozszerzony łączy te dwa źródła i wskazuje rozbieżność wprost.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Dane zbiorcze z tinglysning.dk bez logowania: potwierdzenie wpisu nieruchomości, obecność lub brak widocznych obciążeń, numer matrikelnummer. Odpowiedź w 24 godziny. | Pełny tingbogsattest z kwotami i kolejnością hipotek. Saldo zadłużenia. Dane z Statstidende. Weryfikacja właściciela w CVR. |
| Standardowy | €470 | Pełny tingbogsattest przez pełnomocnika MitID: właściciel, hipoteki z kwotami nominalnymi i kolejnością, służebności, ograniczenia. Weryfikacja właściciela w CVR. Odpowiedź w 3 dni robocze. | Saldo bieżące hipotek. Dane z Statstidende o postępowaniach upadłościowych. Dokumenty źródłowe ustanowienia hipotek. |
| Rozszerzony | €960 | Wszystko ze Standardowego plus: weryfikacja w Statstidende (upadłość, restrukturyzacja właściciela), zestawienie rozbieżności między kwotami hipotecznymi a stanem CVR, ocena kompletności wpisu. Odpowiedź w 5 dni roboczych. | Saldo bieżące hipotek (wymaga kontaktu z wierzycielem). Opinia prawna o skutkach ustaleń. Wycena nieruchomości. |
Najczęściej zadawane pytania
Czy zagraniczny nabywca może samodzielnie sprawdzić tinglysning?
Dane zbiorcze — tak, bez logowania. Pełny tingbogsattest — nie, bez MitID. Zagraniczny wnioskodawca potrzebuje pełnomocnika z aktywnym duńskim identyfikatorem.
Ile kosztuje oficjalny odpis tingbogsattest?
150 DKK za odpis pobierany przez system tinglysning.dk. Do tej kwoty dochodzi koszt pełnomocnika i weryfikacji — te pozycje zależą od zakresu zlecenia.
Co oznacza kwota hipoteki w rejestrze?
To kwota nominalna z dnia wpisu — górna granica zabezpieczenia, nie saldo zadłużenia. Rzeczywiste saldo może być znacznie niższe. Rejestr tej różnicy nie pokazuje.
Czy brak wpisu w tinglysning oznacza brak obciążeń?
Oznacza brak wpisanych obciążeń na dzień pobrania odpisu. Zaległości podatkowe przed wpisem, roszczenia w toku postępowania egzekucyjnego i hipoteki złożone do rejestracji po dacie odpisu — pozostają poza rejestrem.
Jak długo trwa uzyskanie raportu?
Sygnał — 24 godziny. Standardowy — 3 dni robocze. Rozszerzony — 5 dni roboczych. Termin liczy się od potwierdzenia zlecenia i otrzymania danych identyfikacyjnych nieruchomości.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.
Zamówić raport o nieruchomości w Danii
Zlecenie przyjmowane jest drogą mailową: info@kordeckipartners.com. W wiadomości należy podać adres nieruchomości lub numer matrikelnummer oraz wybrany poziom raportu.