Holenderski Kadaster ujawnia właściciela nieruchomości, wszystkie wpisane hipoteki oraz służebności gruntowe — każda z tych pozycji to osobny wyciąg, osobna opłata, osobna procedura pobierania. Dla polskiego nabywcy weryfikującego zabezpieczenie za granicą kluczowe jest to, że wartość nominalna nieruchomości i rzeczywista wartość netto zabezpieczenia to dwie różne liczby: drugą ustala się dopiero po odliczeniu wszystkich wpisanych obciążeń. Ten raport opisuje, skąd te dane pochodzą, ile kosztuje ich pobranie i gdzie kończy się to, co rejestr pokazuje.
- Co pokazuje rejestr
- Aktualnego właściciela nieruchomości z datą nabycia i podstawą prawną. Źródło: kadaster.nl · stan na 21.06.2026
- Hipoteki
- Hypotheekinformatie — oddzielny wyciąg: wierzyciel hipoteczny, kwota, data wpisu. Koszt €3,70 za wyciąg. Źródło: kadaster.nl · stan na 21.06.2026
- Koszt wyciągu własności
- Eigendomsinformatie €3,70 (webwinkel, PDF, płatność kartą). Zaświadczenie zaверzone — €22,25, wyłącznie przez DigiD lub pocztą; iностранец uzyskuje je przez przedstawiciela. Źródło: kadaster.nl · stan na 21.06.2026
- Czego nie pokazuje
- Wartości rynkowej nieruchomości, historii spłat hipoteki ani ewentualnych roszczeń poza systemem KW.
Struktura holenderskiego rejestru nieruchomości
Kadaster — Dienst voor het kadaster en de openbare registers — prowadzi dwa odrębne zestawy danych. Pierwszy to rejestr własności: kto jest właścicielem, od kiedy i na jakiej podstawie. Drugi to rejestr obciążeń: jakie hipoteki i prawa rzeczowe są wpisane. Oba zestawy są jawne, ale każdy z nich wymaga osobnego zamówienia i osobnej opłaty.
Eigendomsinformatie kosztuje €3,70 za nieruchomość i jest dostępna w webwinkel kadaster.nl bez rejestracji, z płatnością kartą, w formie PDF. Hypotheekinformatie — również €3,70 — to oddzielny dokument. Pełny obraz zabezpieczenia wymaga obu wyciągów łącznie. Zaświadczenie zaверzone, z podpisem elektronicznym Kadastru, kosztuje €22,25 i wymaga konta DigiD lub wniosku pocztowego; iностранец bez DigiD uzyskuje je przez krajowego представiciela.
| Wyciąg | Zawartość | Koszt | Warunek dostępu |
|---|---|---|---|
| Eigendomsinformatie | Właściciel, data nabycia, podstawa prawna | €3,70 | Webwinkel, karta; bez rejestracji |
| Hypotheekinformatie | Wierzyciel hipoteczny, kwota, data wpisu | €3,70 | Webwinkel, karta; bez rejestracji |
| Zaświadczenie zaверzone | Urzędowo poświadczony odpis z podpisem | €22,25 | DigiD lub wniosek pocztowy; iностранец — przez представiciela |
Wartość zabezpieczenia a wpisy w rejestrze
Zabezpieczenie hipoteczne w Holandii ma wartość netto równą różnicy między wartością nieruchomości a sumą wszystkich wpisanych hipotek. Kadaster pokazuje sumy hipotek z dat ich ustanowienia — nie pokazuje, ile z tych kwot zostało spłacone. Wyciąg Hypotheekinformatie ujawnia liczbę i wartości hipotek wpisanych, a nie saldo zadłużenia na dzień zapytania.
Nieruchomość może mieć kilka hipotek wpisanych na różnych wierzycieli, z różnymi datami i różnymi priorytetami. Kolejność zaspokojenia wierzycieli wynika z daty wpisu, nie z kwoty. Pełna analiza zabezpieczenia wymaga zestawienia wszystkich wpisów hipotecznych i ustalenia ich kolejności.
Obok hipotek w rejestrze mogą figurować służebności gruntowe i inne prawa rzeczowe ograniczone, które zmniejszają użyteczność nieruchomości lub ograniczają możliwość jej zbycia. Wyciąg Eigendomsinformatie wskazuje na ich istnienie, ale pełny opis służebności zawiera akt notarialny ustanowienia — dokument spoza webwinkel.
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne właściciela
Centralny Insolventieregister (CIR) — insolventies.rechtspraak.nl — jest jawny i bezpłatny. Obejmuje holenderskie postępowania upadłościowe, WSNP (oddłużenie osób fizycznych) i surseance van betaling (zawieszenie płatności). Webservice CIR jest bezpłatny po rejestracji. Rejestr obejmuje wyłącznie postępowania prowadzone w Holandii.
Ważna granica: zapisy WSNP dotyczące osób fizycznych są anonimizowane po pięciu latach od zakończenia postępowania. Brak wpisu w CIR nie wyklucza wcześniejszego postępowania zakończonego przed tym terminem.
Granica tego, co pozwalają źródła
Kadaster pokazuje stan wpisów na dzień zapytania. Nie pokazuje historii spłat, aktualnego salda zadłużenia hipotecznego ani wartości rynkowej nieruchomości. Wartość nieruchomości wpisana w akcie notarialnym to cena transakcji z daty nabycia — nie wycena bieżąca. Kadaster nie prowadzi bazy wycen rynkowych.
Służebności gruntowe są odnotowane w rejestrze, ale ich pełna treść — zakres i warunki — wynika z aktu notarialnego. Akt jest dokumentem publicznym, dostępnym przez notariusza lub Kadaster w trybie odpłatnym, poza standardowym wyciągiem webwinkel.
CIR obejmuje wyłącznie holenderskie postępowania. Właściciel nieruchomości będący podmiotem zagranicznym może podlegać postępowaniu upadłościowemu w innej jurysdykcji — tego CIR nie pokaże. Rejestr KVK (Kamer van Koophandel) ujawnia dane rejestrowe spółki, ale wyciągi są płatne i stanowią oddzielny element weryfikacji.
Gdzie źródła się rozchodzą
Kwota hipoteki w Hypotheekinformatie to kwota wpisana przy ustanowieniu. Saldo rzeczywiste może być niższe — jeśli część kredytu została spłacona — albo wyższe, jeśli naliczono odsetki i koszty ponad kwotę główną. Rozbieżność między kwotą z rejestru a saldem bankowym jest typowa i nie świadczy o nieprawidłowości, ale wymaga weryfikacji u wierzyciela hipotecznego.
Jeśli nieruchomość była przedmiotem dziedziczenia lub podziału majątku, wpis własnościowy może wskazywać jednego właściciela, podczas gdy rzeczywiste uprawnienia są wspólne. Kadaster rejestruje stan po wpisaniu aktu notarialnego — opóźnienia między zdarzeniem prawnym a wpisem są możliwe.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Eigendomsinformatie + Hypotheekinformatie z kadaster.nl; sprawdzenie CIR; zestawienie wpisów w tabeli; sygnalizacja rozbieżności między kwotami hipotek | Zaświadczenia zaверzone; treść aktów notarialnych; weryfikacja KVK; wycena rynkowa; postępowania poza NL |
| Standardowy | €470 | Zakres Sygnału + uzyskanie zaświadczenia zaверzonego przez представiciela; zestawienie kolejności hipotek; sprawdzenie KVK właściciela (jeśli spółka); identyfikacja służebności wpisanych w rejestrze | Treść aktów notarialnych służebności; wycena rynkowa; postępowania poza NL; weryfikacja salda u wierzyciela |
| Rozszerzony | €960 | Zakres Standardowego + uzyskanie aktów notarialnych służebności i hipotek przez Kadaster; analiza kolejności i treści wszystkich wpisów; sprawdzenie postępowań właściciela w dostępnych rejestrach zagranicznych ЕС; pisemne zestawienie z oznaczeniem granic każdego źródła | Wycena rynkowa; opinia prawna; weryfikacja salda u wierzyciela; postępowania poza dostępnymi rejestrami ЕС |
Najczęstsze pytania
Czy wyciąg z Kadastru jest dostępny bez rejestracji?
Eigendomsinformatie i Hypotheekinformatie są dostępne w webwinkel kadaster.nl bez konta, z płatnością kartą. Zaświadczenie zaверzone wymaga DigiD — iностранец bez DigiD uzyskuje je przez lokalnego przedstawiciela.
Ile hipotek może być wpisanych na jednej nieruchomości?
Prawo holenderskie nie limituje liczby wpisów hipotecznych. Każda hipoteka ma odrębną datę wpisu, odrębnego wierzyciela i odrębny priorytet zaspokojenia. Pełny obraz wymaga wyciągu obejmującego wszystkie wpisy.
Czy CIR obejmuje zagranicznych właścicieli nieruchomości w Holandii?
CIR obejmuje postępowania prowadzone w Holandii. Podmiot zagraniczny podlegający postępowaniu upadłościowemu w kraju siedziby nie będzie widoczny w CIR, o ile postępowanie nie zostało rozszerzone na Holandię lub nie otwarto odrębnego postępowania wtórnego.
Co oznacza brak wpisu hipotecznego w rejestrze?
Brak Hypotheekinformatie oznacza brak wpisanej hipoteki w Kadastrze na dzień zapytania. Nie oznacza braku innych obciążeń — zastawy rejestrowe na ruchomościach ani roszczenia podatkowe mogą nie figurować w tym rejestrze.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.