Austria posiada trzy kluczowe rejestry publiczne, które pozwalają ustalić wartość i obciążenia zabezpieczenia: Firmenbuch (rejestr spółek), Grundbuch (rejestr gruntów) i Ediktsdatei (rejestr postępowań upadłościowych). Każdy z nich ma inny poziom dostępu dla zagranicznego nabywcy — a różnica między tym, co rejestr pokazuje, a tym, czego nie pokazuje, decyduje o wiarygodności wyceny zabezpieczenia.
- Co pokazuje Firmenbuch
- Aktualny odpis spółki (aktueller Teilauszug) dostępny po logowaniu na JustizOnline; pełny odpis (Firmenbuchauszug) kosztuje od €4,63 netto przez autoryzowane Verrechnungsstellen. Źródło: JustizOnline · dane zweryfikowane do 08.06.2026
- Dostęp dla zagranicznego nabywcy
- Dostępny. Rejestracja w systemie wymagana; koszt nabycia pełnego odpisu wynosi €4,63–4,89 netto plus ewentualna marża pośrednika (~€0,40–0,50). Odpis przy sądzie: €19.
- Co pokazuje Ediktsdatei
- Ogłoszenia upadłościowe i restrukturyzacyjne — bezpłatnie, bez rejestracji. Źródło: Ediktsdatei (ediktsdatei.justiz.gv.at)
- Co pokazuje Grundbuch
- Wpisy hipoteczne i prawa rzeczowe — dostęp ograniczony; pełny wgląd wymaga wykazania uzasadnionego interesu lub pośrednictwa notarialnego.
Firmenbuch — co ujawnia rejestr spółek
Austriacki Firmenbuch jest prowadzony przez sądy rejonowe i dostępny elektronicznie przez portal JustizOnline. Aktueller Teilauszug — odpis bieżący — jest bezpłatny po założeniu konta. Pełny odpis (Firmenbuchauszug) z historią wpisów kosztuje od €4,63 netto i jest zamawiany przez autoryzowane Verrechnungsstellen. Nabywca zagraniczny może zamówić odpis bezpośrednio; koszt przy sądzie wynosi €19.
Rejestr ujawnia: firmę spółki, formę prawną, siedzibę, zarząd i prokurentów, kapitał zakładowy, wspólników (w przypadku GmbH — imiennie z udziałami), a także wzmianki o postępowaniach restrukturyzacyjnych. Roczne sprawozdania finansowe (Jahresabschluss) oraz umowy spółki są dostępne jako dokumenty płatne w tym samym systemie.
| Rodzaj odpisu | Koszt netto | Kanał | Dostęp zagraniczny |
|---|---|---|---|
| Aktueller Teilauszug (bieżący) | bezpłatny po logowaniu | JustizOnline | tak — po rejestracji |
| Firmenbuchauszug (pełny) | €4,63–4,89 + marża pośrednika | Verrechnungsstellen | tak |
| Odpis przy sądzie | €19 | sąd rejonowy | tak |
| Jahresabschluss / dokumenty | płatnie (stawka rejestratorów) | JustizOnline | tak |
Ediktsdatei — rejestr postępowań upadłościowych
Ediktsdatei jest prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości i jest bezpłatny. Ogłoszenia o wszczęciu postępowania upadłościowego, restrukturyzacyjnego i egzekucyjnego są publikowane z datą i sygnaturą sprawy. Wyszukiwanie możliwe po nazwie podmiotu lub numerze identyfikacyjnym.
Brak wpisu w Ediktsdatei nie dowodzi, że podmiot jest wypłacalny. Postępowanie wszczęte przed objęciem danego okresu przez rejestr cyfrowy może nie być widoczne. Każdy wynik negatywny wymaga opatrzenia datą pobrania i zakresem czasowym przeszukania.
Grundbuch — rejestr gruntów i obciążeń hipotecznych
Grundbuch jest podstawowym źródłem informacji o prawach rzeczowych do nieruchomości w Austrii: hipotekach, służebnościach i innych obciążeniach. Dostęp do pełnych danych jest ograniczony — wgląd wymaga wykazania uzasadnionego interesu prawnego lub odbywa się przez notariusza albo sąd. Zagraniczny nabywca nie uzyska pełnego odpisu bezpośrednio przez portal bez pośrednictwa.
Z perspektywy weryfikacji zabezpieczenia jest to najważniejsza luka w łańcuchu źródeł. Nieruchomość może być obciążona hipoteką, której nie widać bez dostępu do pełnego działu ciężarów (Lastenblatt). Ustalenie stanu obciążeń wymaga zaangażowania uprawnionego pośrednika w Austrii.
Granica tego, co pozwalają źródła
Firmenbuch ujawnia strukturę właścicielską GmbH do poziomu bezpośrednich wspólników. Jeśli wspólnikiem jest spółka holdingowa — austriacka lub zagraniczna — łańcuch się urywa. Rejestr nie pokazuje pośrednich beneficjentów rzeczywistych. Po wyroku TSUE C-37/20 dostęp do austriackiego rejestru beneficjentów rzeczywistych (Wirtschaftliche Eigentümer Registergesetz — WiEReG) jest ograniczony dla podmiotów nieposiadających uzasadnionego interesu — weryfikacja tego warunku wymaga sprawdzenia lokalnego przed każdym zleceniem.
Grundbuch nie jest dostępny bezpośrednio dla zagranicznego nabywcy bez pośrednika. Brak widoczności działu ciężarów oznacza, że wartość zabezpieczenia rzeczowego nie może być potwierdzona wyłącznie na podstawie źródeł elektronicznych. Raport wskazuje ten punkt przerwania łańcucha i opisuje, jakie działanie jest wymagane, by go przekroczyć.
Ediktsdatei nie obejmuje postępowań egzekucyjnych prowadzonych wyłącznie przez komornika bez ogłoszenia sądowego. Negatywny wynik wyszukiwania jest informacją o braku wpisu — nie jest zaświadczeniem o braku zadłużenia.
Gdzie źródła się rozchodzą
Firmenbuch może ujawniać kapitał zakładowy spółki, podczas gdy ostatnie złożone sprawozdanie finansowe (Jahresabschluss) wykazuje wartość aktywów netto istotnie niższą. Rozbieżność między wpisem rejestrowym a stanem bilansowym jest samodzielnym wynikiem weryfikacji — nie jest błędem źródła.
Grundbuch może wskazywać właściciela nieruchomości, który nie jest już aktualnym właścicielem ujawnionym w Firmenbuch — jeśli przeniesienie własności nastąpiło, lecz wpis nie został jeszcze zaktualizowany. Rozbieżność dat między obydwoma rejestrami jest osobno odnotowywana w raporcie.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Odpis z Firmenbuch (aktueller Teilauszug); sprawdzenie Ediktsdatei — wynik z datą pobrania; identyfikacja formy prawnej i zarządu; sygnalizacja braków dostępu do Grundbuch | Pełny odpis historyczny Firmenbuch; dokumenty spółki (umowa, sprawozdania); weryfikacja obciążeń hipotecznych; analiza łańcucha właścicielskiego |
| Standardowy | €470 | Wszystko z poziomu Sygnał; pełny Firmenbuchauszug z historią wpisów; Jahresabschluss za ostatni złożony rok (jeśli dostępny); zestawienie rozbieżności między rejestrem a sprawozdaniem; próba ustalenia obciążeń przez uprawnionego pośrednika (Grundbuch — wynik lub opis bariery dostępu) | Weryfikacja beneficjentów rzeczywistych (WiEReG); analiza transakcji historycznych; tłumaczenie przysięgłe dokumentów |
| Rozszerzony | €960 | Wszystko z poziomu Standardowy; weryfikacja w WiEReG (jeśli uzasadniony interes spełniony — wynik lub opis bariery); sprawdzenie list sankcyjnych (EU, OFAC, UN); analiza struktury właścicielskiej do drugiego poziomu; zestawienie wszystkich rozbieżności między źródłami; raport z opisem punktów przerwania łańcucha | Opinia prawna; tłumaczenie przysięgłe; reprezentacja przed organami; wycena nieruchomości |
Zamówienie realizowane jest po potwierdzeniu zlecenia drogą mailową. Kontakt: info@kordeckipartners.com
Najczęściej zadawane pytania
Czy zagraniczny nabywca może samodzielnie pobrać odpis z Firmenbuch?
Tak — po założeniu konta na JustizOnline. Bieżący odpis (aktueller Teilauszug) jest bezpłatny. Pełny odpis historyczny wymaga zamówienia przez Verrechnungsstelle i kosztuje od €4,63 netto. Barierą jest język (wyłącznie niemiecki) i konieczność identyfikacji podmiotu po austriackim numerze rejestrowym (FN).
Dlaczego weryfikacja Grundbuch wymaga pośrednika?
Austriacki rejestr gruntów jest rejestrem o ograniczonym dostępie. Wgląd do działu ciężarów (Lastenblatt) — czyli sekcji, która ujawnia hipoteki i inne obciążenia — wymaga wykazania uzasadnionego interesu prawnego lub odbywa się przez notariusza albo sąd. Bez tego kroku ocena wartości zabezpieczenia rzeczowego jest niepełna.
Co oznacza brak wpisu w Ediktsdatei?
Brak wpisu oznacza, że w przeszukiwanym zakresie nie zarejestrowano ogłoszenia o postępowaniu. Nie jest to zaświadczenie o wypłacalności. Postępowania egzekucyjne prowadzone bez ogłoszenia sądowego nie są widoczne w Ediktsdatei. Każdy wynik jest opatrywany datą pobrania i zakresem przeszukania.
Jak długo trwa realizacja raportu?
Poziom Sygnał: do 3 dni roboczych. Poziom Standardowy: do 5 dni roboczych. Poziom Rozszerzony: do 8 dni roboczych. Termin może ulec wydłużeniu, jeśli dostęp do Grundbuch lub WiEReG wymaga dodatkowej korespondencji z pośrednikiem.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.