Wartość zabezpieczenia ustala się przez dwa pytania: ile warte jest aktywo i co już je obciąża. Pierwsze pytanie należy do rzeczoznawcy. Drugie — do rejestrów. Ta strona opisuje, które rejestry odpowiadają na drugie pytanie, co z nich wynika i gdzie kończy się to, co można ustalić przed płatnością.
- Przedmiot weryfikacji
- Obciążenia formalne aktywa: zastawy, hipoteki, zajęcia, prawa osób trzecich. Źródło: rejestry urzędowe właściwe dla danej jurysdykcji · swerzone 08.07.2026.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga rejestracji, oświadczenia o uzasadnionym interesie lub tłumaczenia zapytania na język urzędowy.
- Czego rejestry nie pokazują
- Umownych zastawów nierejestrowanych, roszczeń z tytułu nieujawnionych zobowiązań podatkowych przed wszczęciem egzekucji oraz praw wynikających z umów zawartych poza systemem rejestrowym.
- Granica pewności
- Brak wpisu w rejestrze zastawów nie oznacza braku obciążenia. Oznacza brak obciążenia ujawnionego w tym rejestrze na dzień zapytania.
Skąd pochodzi wartość zabezpieczenia i co ją pomniejsza
Zabezpieczenie działa tylko do wysokości wolnej wartości aktywa. Wolna wartość to różnica między wartością rynkową a sumą wszystkich pierwszeńszych obciążeń. Rejestr ujawnia obciążenia, które zostały w nim ujawnione — nie wszystkie, które istnieją. To rozróżnienie jest fundamentalne przy ocenie collateral.
W większości jurysdykcji obciążenia dzielą się na dwie kategorie. Pierwsza to obciążenia rejestrowe: hipoteki, zastawy rejestrowe, zajęcia komornicze, służebności. Druga to obciążenia pozarejestrowe: zastawy umowne na okaziciela, prawa retencji, roszczenia podatkowe przed wszczęciem egzekucji, prawa najemcy wynikające z samego faktu posiadania. Raport faktograficzny obejmuje pierwszą kategorię. Drugiej nie obejmuje żaden rejestr.
Dwie równoległe systemy zastawowe — Polska jako przykład
Polska jest przykładem jurysdykcji, w której istnieją dwa odrębne rejestry zastawów prowadzone przez różne ministerstwa. Rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości obejmuje zastawy rejestrowe na rzeczach ruchomych i prawach. Rejestr zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów obejmuje zabezpieczenia podatkowe. Żaden z tych rejestrów nie jest częścią drugiego.
Pełny profil obciążeń ruchomości w Polsce wymaga zapytania do obu systemów. Zapytanie do jednego daje wynik niepełny — i ta niepełność nie jest widoczna w samym wyniku. Raport faktograficzny z jednego rejestru nie informuje o tym, czego nie sprawdził.
Nieruchomości: hipoteka widoczna, ale łańcuch własności wymaga katastru
Hipoteka ujawniona w księdze wieczystej jest dostępna publicznie. W Polsce wyszukiwanie odbywa się wyłącznie po numerze księgi wieczystej — nie po adresie ani nazwisku właściciela. Legalny łańcuch to: kataster → numer KW → treść księgi. Bez numeru KW dostęp do wpisu hipotecznego wymaga pośredniego kroku przez ewidencję gruntów.
W innych jurysdykcjach mechanizm jest analogiczny, lecz warunki dostępu różnią się znacząco. Część rejestrów nieruchomości wymaga oświadczenia o uzasadnionym interesie lub rejestracji jako podmiot działający na rynku nieruchomości. Część jest jawna i bezpłatna, ale wyłącznie dla obywateli lub rezydentów danego kraju.
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne jako obciążenie collateral
Wszczęcie postępowania upadłościowego wobec właściciela aktywa wpływa na wartość zabezpieczenia bezpośrednio: syndyk może kwestionować czynności prawne z okresu przed ogłoszeniem upadłości, a kolejność zaspokojenia wierzycieli jest określona ustawowo. Informacja o postępowaniu jest elementem oceny collateral, nie tylko elementem oceny wiarygodności dłużnika.
W Polsce postępowania wszczęte od 1 grudnia 2021 roku są dostępne w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. Postępowania wcześniejsze — w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Brak wpisu w KRZ nie oznacza braku postępowania: oznacza brak postępowania wszczętego po tej dacie w tym rejestrze. Ta odrębność jest obowiązkową ochroną przy każdym zapytaniu.
Jurysdykcje zagraniczne: mechanizm dostępu jako koszt
Przy aktywach zagranicznych koszt dostępu do rejestrów obciążeń nie jest kosztem samego rejestru. Koszt właściwy to: identyfikacja właściwego rejestru dla danego rodzaju aktywa w danej jurysdykcji, uzyskanie lokalnego identyfikatora obiektu, tłumaczenie zapytania na język urzędowy, spełnienie warunków dostępu — rejestracja, oświadczenie, pełnomocnictwo — i weryfikacja wyniku w kontekście lokalnych reguł pierwszeństwa.
Niektóre rejestry są jawne i bezpłatne. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie. Wartość usługi polega na tym, że zamawiający otrzymuje wynik bez konieczności samodzielnego przechodzenia przez każdy z tych kroków w obcym systemie prawnym.
Co pokazuje raport faktograficzny o zabezpieczeniu
| Kategoria informacji | Źródło | Poziom pewności | Czego nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Hipoteki i obciążenia nieruchomości | Księgi wieczyste lub odpowiednik w danej jurysdykcji | Wpisy ujawnione na dzień zapytania | Roszczenia nieujawnione, prawa najemcy z samego posiadania |
| Zastawy rejestrowe na ruchomościach | Rejestr zastawów właściwy dla jurysdykcji | Wpisy ujawnione na dzień zapytania | Zastawy umowne nierejestrowane, zastawy skarbowe (odrębny rejestr) |
| Zastawy podatkowe i skarbowe | Rejestr zastawów skarbowych lub odpowiednik | Wpisy ujawnione na dzień zapytania | Roszczenia podatkowe przed wszczęciem egzekucji |
| Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne | KRZ (PL: od 12.2021), MSiG (PL: wcześniejsze), odpowiedniki zagraniczne | Wpisy ujawnione w danym rejestrze | Postępowania z innych jurysdykcji, wnioski przed ogłoszeniem |
| Zajęcia komornicze | Rejestr właściwy dla jurysdykcji lub akta komornicze | Zależy od systemu — część jurysdykcji nie prowadzi centralnego rejestru | Zajęcia w toku, niezakończone ujawnieniem |
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe ujawniają obciążenia, które zostały w nich zarejestrowane. Nie ujawniają obciążeń, które istnieją poza systemem rejestrowym — i nie informują o tym, że takie obciążenia mogą istnieć. Raport faktograficzny stwierdza stan rejestrowy na dzień zapytania. Nie stwierdza stanu rzeczywistego, jeśli jest on szerszy niż stan rejestrowy.
Granica jest podana przed płatnością — nie po. Każde zapytanie poprzedza określenie, które rejestry są właściwe dla danego aktywa i jurysdykcji, jakie warunki dostępu obowiązują i co konkretny rejestr pokazuje, a czego nie pokazuje. Jeśli warunki dostępu są nieprzekraczalne dla zagranicznego zamawiającego, jest to stwierdzane przed przyjęciem zlecenia.
W jurysdykcjach, gdzie rejestr beneficjenta rzeczywistego jest zamknięty po wyroku TSUE C-37/20, ustalenie struktury własnościowej powyżej poziomu bezpośredniego właściciela może być niemożliwe z publicznych źródeł. Ten fakt jest elementem raportu — nie jego brakiem.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest wynikiem samym w sobie. Jeśli rejestr zastawów rejestrowych nie wykazuje obciążenia, a rejestr zastawów skarbowych wykazuje — aktywo jest obciążone. Jeśli oba rejestry są negatywne, a postępowanie upadłościowe jest w toku — kolejność zaspokojenia jest regulowana ustawowo i może wyprzedzać prawa zastawnika. Raport faktograficzny zestawia wyniki ze wszystkich właściwych rejestrów i wskazuje rozbieżności wprost.
Rozbieżność między datą wpisu a datą powstania obciążenia jest szczególnie istotna przy ocenie collateral. Zastaw skarbowy powstaje z mocy prawa z dniem doręczenia decyzji określającej zobowiązanie — wpis do rejestru następuje później. W tym oknie czasowym rejestr pokazuje stan niezgodny ze stanem faktycznym. Raport wskazuje, czy taki mechanizm istnieje w danej jurysdykcji.
Najczęściej zadawane pytania
Czy brak wpisu w rejestrze zastawów oznacza brak obciążenia?
Nie. Brak wpisu oznacza brak obciążenia ujawnionego w tym rejestrze na dzień zapytania. Obciążenia pozarejestrowe — zastawy umowne na okaziciela, prawa retencji, roszczenia podatkowe przed wszczęciem egzekucji — nie są widoczne w żadnym rejestrze publicznym.
Ile rejestrów trzeba sprawdzić dla jednego aktywa?
Zależy od rodzaju aktywa i jurysdykcji. Nieruchomość w Polsce wymaga minimum: księgi wieczystej, rejestru zastawów skarbowych i KRZ. Ruchomość wymaga rejestru zastawów MS, rejestru zastawów skarbowych i KRZ. Aktywa zagraniczne wymagają identyfikacji właściwych rejestrów w danej jurysdykcji — ta identyfikacja jest pierwszym krokiem analizy.
Jak szybko można uzyskać wynik?
Czas zależy od jurysdykcji i rodzaju rejestru. Część rejestrów udostępnia wyniki online natychmiast po złożeniu zapytania. Część wymaga złożenia wniosku w trybie papierowym lub przez lokalnego pełnomocnika, co wydłuża czas do kilku tygodni. Czas realizacji jest podawany przed przyjęciem zlecenia.
Co jeśli aktywo jest w jurysdykcji, gdzie rejestr jest niedostępny dla podmiotów zagranicznych?
Ten fakt jest stwierdzany przed przyjęciem zlecenia. Jeśli dostęp wymaga lokalnego pełnomocnika lub oświadczenia o uzasadnionym interesie, zakres i czas realizacji są ustalane przed rozpoczęciem pracy. Jeśli dostęp jest strukturalnie niemożliwy — jest to wynik raportu, a nie jego brak.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.