Raport weryfikuje, ile zabezpieczenie jest warte i co je już obciąża — zanim finansowanie zostanie uruchomione. Zakres zależy od jurysdykcji aktywa: każda z nich ma własny rejestr obciążeń, własne warunki dostępu i własne luki, które nie są widoczne z poziomu dokumentów dostarczonych przez sprzedającego.
Kąt analizy to collateral — wartość realna zabezpieczenia po odjęciu istniejących obciążeń, ograniczeń rozporządzania i roszczeń uprzywilejowanych. To nie jest pytanie o cenę rynkową aktywa. To pytanie o to, ile z tej ceny finansujący faktycznie może odzyskać w razie egzekucji.
- Co ustala raport
- Istniejące wpisy obciążeń w rejestrach właściwych dla jurysdykcji aktywa: hipoteki, zastawy, zajęcia, ograniczenia rozporządzania. Źródło: rejestry urzędowe właściwe dla danej jurysdykcji · weryfikacja przed każdym zleceniem.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga rejestracji, identyfikatora krajowego lub oświadczenia o uzasadnionym interesie. Warunek jest podawany przed płatnością.
- Czego raport nie ustala
- Wartości rynkowej aktywa — to wymaga operatu szacunkowego. Raport ustala obciążenia rejestrowe i ograniczenia prawne, nie wycenę.
- Granica wiedzy
- Rejestry pokazują wpisy dokonane i ujawnione. Roszczenia niezarejestrowane, umowy nieujawnione i obciążenia podatkowe spoza rejestrów zastawów nie są widoczne ze źródeł publicznych — ta granica jest opisana w każdym raporcie.
Czego szuka finansujący i co rejestr pokazuje
Finansujący potrzebuje odpowiedzi na trzy pytania przed uruchomieniem środków: czy aktywo jest wolne od obciążeń uprzywilejowanych, czy właściciel może nim rozporządzać i czy nie toczy się postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe. Każde z tych pytań ma inne źródło w każdej jurysdykcji.
Rejestr własności nieruchomości pokazuje hipoteki i służebności — ale nie zawsze w czasie rzeczywistym. Rejestr zastawów pokazuje zastawy na ruchomościach i udziałach — ale zakres wpisu zależy od tego, czy zastawnik dopełnił formalności. Rejestr postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych pokazuje wszczęte postępowania — ale z opóźnieniem wynikającym z daty ogłoszenia, nie daty złożenia wniosku.
Wynik negatywny w rejestrze nie jest potwierdzeniem braku obciążenia. Jest potwierdzeniem braku wpisu. Różnica jest materialna i każdy raport ją opisuje wprost.
Struktura analizy obciążeń w zależności od rodzaju aktywa
| Rodzaj aktywa | Rejestr podstawowy | Rejestr uzupełniający | Typowa luka |
|---|---|---|---|
| Nieruchomość | Rejestr gruntów / księgi wieczyste | Rejestr postępowań egzekucyjnych | Roszczenia podatkowe przed wpisem |
| Udziały / akcje | Rejestr handlowy (lista wspólników) | Rejestr zastawów | Zastawy umowne bez wpisu rejestrowego |
| Maszyny i wyposażenie | Rejestr zastawów | Rejestr leasingodawców (tam gdzie istnieje) | Własność zastrzeżona sprzedającego |
| Wierzytelności / portfel | Brak rejestru ogólnego | Rejestr upadłościowy dłużników | Cesje nieujawnione wobec dłużnika |
| Podmiot jako całość | Rejestr handlowy + KRZ / odpowiednik | Rejestr zastawów + rejestr podatkowy | Postępowanie wszczęte przed datą wpisu |
Dwie odrębne bazy zastawów — błąd, który kosztuje
W Polsce funkcjonują dwa niezależne systemy rejestracji obciążeń na ruchomościach i prawach. Rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości obejmuje zastawy rejestrowe w rozumieniu ustawy o zastawie rejestrowym. Rejestr zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów obejmuje obciążenia podatkowe ustanowione z mocy prawa.
Systemy nie są ze sobą połączone. Weryfikacja tylko w jednym z nich daje obraz niepełny. Pełny profil obciążeń wymaga sprawdzenia obu baz. Raport obejmuje oba źródła, gdy aktywo podlega polskiemu prawu.
Dla aktywów w innych jurysdykcjach analogiczna fragmentacja systemów jest opisywana w sekcji „Granica tego, co pozwalają źródła" każdego raportu — przed płatnością.
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne — data wniosku a data wpisu
Rejestr postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych (KRZ w Polsce) zawiera postępowania wszczęte po 1 grudnia 2021 roku. Brak wpisu w KRZ nie wyklucza postępowania wszczętego przed tą datą — to nie jest szczegół techniczny, lecz materialne ograniczenie źródła.
Ponadto między złożeniem wniosku a jego opublikowaniem w rejestrze upływa czas. W tym oknie wniosek jest złożony, ale nie jest widoczny publicznie. Raport opisuje to opóźnienie dla każdej jurysdykcji i podaje, jak jest minimalizowane przez dodatkowe sprawdzenia sądowe.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry urzędowe pokazują obciążenia wpisane i ujawnione. Nie pokazują: roszczeń podatkowych przed ich formalnym ustanowieniem jako zastawu, umów przelewu wierzytelności nienotyfikowanych dłużnikowi, zastawów umownych bez wpisu rejestrowego, obciążeń wynikających z prawa obcego nieujętego w krajowym rejestrze oraz toczących się postępowań sądowych, które nie skutkują jeszcze wpisem.
Ta granica jest podana w każdym raporcie przed płatnością. Nie jest ujawniana po raz pierwszy w gotowym dokumencie.
Wynik negatywny w rejestrze oznacza brak wpisu — nie brak obciążenia. Raport rozróżnia te dwa stany i opisuje, co każdy z nich oznacza dla obrazu zabezpieczenia.
Gdzie źródła się rozchodzą
Najczęstsze rozbieżności to: nieruchomość wykazana w dokumentacji sprzedającego jako wolna od obciążeń, podczas gdy rejestr gruntów zawiera wpis hipoteki; lista wspólników w rejestrze handlowym nieaktualna wobec umowy zbycia udziałów niezgłoszonej do rejestracji; rejestr zastawów bez wpisu, mimo że umowa zastawu jest zawarta i obowiązuje między stronami.
Każda z tych rozbieżności jest sama w sobie wynikiem. Raport nie wyjaśnia jej przyczyny — to wymaga analizy prawnej. Raport stwierdza rozbieżność, opisuje jej charakter i wskazuje, które źródło jest bardziej aktualne według daty wpisu.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Sprawdzenie jednego rejestru podstawowego dla wskazanego aktywa i jurysdykcji. Wynik: wpisy obciążeń lub brak wpisów z datą pobrania. Opis granicy źródła. | Rejestry uzupełniające. Rejestr postępowań upadłościowych. Weryfikacja tożsamości właściciela. Rozbieżności między źródłami. |
| Standardowy | €470 | Rejestr podstawowy plus rejestr zastawów lub odpowiednik w jurysdykcji. Rejestr postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Identyfikacja właściciela z rejestru. Opis rozbieżności między źródłami. | Analiza prawna ustalonych faktów. Wycena aktywa. Weryfikacja podmiotu dominującego ponad pierwszym poziomem. Listy sankcyjne. |
| Rozszerzony | €960 | Wszystkie źródła poziomu Standardowego plus: drugi rejestr obciążeń (tam gdzie istnieje odrębny system — np. rejestr zastawów skarbowych). Sprawdzenie list sankcyjnych właściciela. Weryfikacja postępowań egzekucyjnych z sądowych baz danych. Raport rozbieżności z oceną kompletności obrazu. | Analiza prawna. Operat szacunkowy. Weryfikacja struktury właścicielskiej powyżej bezpośredniego właściciela. Badanie due diligence podmiotu. |
Wybór poziomu zależy od rodzaju aktywa i jurysdykcji. Przed złożeniem zlecenia można zapytać, który poziom jest adekwatny dla konkretnego przypadku: info@kordeckipartners.com.
Najczęstsze pytania
Czy raport zastępuje badanie due diligence?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów urzędowych. Badanie due diligence obejmuje analizę prawną tych faktów, ocenę ryzyk i rekomendacje działania. Raport jest materiałem wejściowym do due diligence lub do decyzji o jego zleceniu.
Jak długo trwa realizacja?
Czas zależy od jurysdykcji i rodzaju rejestru. Rejestry elektroniczne z dostępem on-line — zazwyczaj do 3 dni roboczych. Rejestry wymagające formalnego wniosku lub pośrednika lokalnego — dłużej. Szacowany czas jest podawany po identyfikacji jurysdykcji i aktywa.
Co jeśli rejestr wymaga oświadczenia o uzasadnionym interesie?
Część rejestrów zagranicznych wymaga wykazania interesu prawnego lub złożenia formalnego wniosku. W takich przypadkach koszt i procedura dostępu są opisywane przed przyjęciem zlecenia. Zlecający decyduje, czy kontynuować.
Czy raport ujawnia właściciela ostatecznego?
Raport ustala właściciela widocznego w rejestrze — zazwyczaj bezpośredniego. Struktura właścicielska powyżej pierwszego poziomu wymaga odrębnego zlecenia. W wielu jurysdykcjach UE rejestry beneficjentów rzeczywistych są niedostępne publicznie po wyroku TSUE C-37/20 — ten stan jest opisywany wprost.
Czy raport dotyczy tylko Polski?
Nie. Raport dotyczy aktywa w jurysdykcji wskazanej przez zlecającego. Zakres źródeł jest ustalany dla tej jurysdykcji. W zleceniu należy podać kraj i rodzaj aktywa.
Zamówić ten raport
Zapytania o zakres i jurysdykcję: info@kordeckipartners.com
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.