Niemcy są jedną z niewielu jurysdykcji, w których główne rejestry handlowe i rejestr upadłości są jawne i bezpłatne. Zabezpieczenie na nieruchomości — Grundschuld lub Hypothek — wymaga jednak wglądu do Grundbuch, który pozostaje zamknięty: dostęp uzyskuje wyłącznie osoba wykazująca berechtigtes Interesse. Raport ustala, co można pobrać bez ograniczeń, co wymaga uzasadnienia interesu prawnego, a gdzie łańcuch informacji się urywa.
- Rejestr handlowy
- Handelsregister dostępny bezpłatnie od 01.08.2022 (DiRUG); dokumenty spółki — Gesellschafterlisten, Gesellschaftsverträge, Jahresabschlüsse — pobierane bez rejestracji. Wyдача wyłącznie w formacie PDF i skanów. Źródło: handelsregister.de · zweryfikowano 13.08.2026
- Rejestr upadłości
- insolvenzbekanntmachungen.de — jawny i bezpłatny; negatywny wynik nie wyklucza złożonego wniosku. Źródło: insolvenzbekanntmachungen.de · zweryfikowano 13.08.2026
- Grundbuch
- Zamknięty. Dostęp wymaga wykazania berechtigtes Interesse przed właściwym Amtsgericht. Brak struktury centralnej — każda księga prowadzona przez sąd rejonowy właściwy miejscowo.
- Zastawy na udziałach
- Widoczne pośrednio przez dokumenty złożone w Handelsregister (Gesellschafterlisten, umowy zastawu). Źródło: handelsregister.de · zweryfikowano 13.08.2026
Struktura zabezpieczeń na nieruchomości w Niemczech
Podstawowe formy zabezpieczenia rzeczowego to Grundschuld i Hypothek. Obie wpisywane są w Abteilung III Grundbuch. Grundschuld jest oderwana od wierzytelności, co oznacza, że może być przeniesiona bez cesji długu — to instrument powszechnie stosowany przez banki przy finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Hypothek jest akcesoryjny: wygasa z chwilą spłaty wierzytelności. Kluczowe dla nabywcy jest ustalenie, czy w Abteilung III figurują wpisy i na jaką sumę.
Dostęp do Grundbuch nie jest publiczny. Prawo wglądu przysługuje właścicielowi nieruchomości, wierzycielom wpisanym do księgi, notariuszom, sądom i osobom wykazującym uzasadniony interes prawny. Polski nabywca rozważający zakup może wykazać taki interes na etapie due diligence — wymaga to jednak formalnego wniosku do właściwego Amtsgericht i uzasadnienia celu zapytania.
Co pokazuje Handelsregister po DiRUG
Od 01.08.2022, na mocy DiRUG, handelsregister.de udostępnia bezpłatnie i bez rejestracji pełną treść rejestrów oraz złożone dokumenty. Obejmuje to Gesellschafterlisten (listy wspólników z udziałami), Gesellschaftsverträge (umowy spółki), protokoły zgromadzeń i sprawozdania finansowe (Jahresabschlüsse). Zastawy na udziałach — Pfandrecht an GmbH-Anteilen — są widoczne przez złożone dokumenty, jeśli zostały ujawnione w listach wspólników lub umowach. Wyдача odbywa się wyłącznie w formacie PDF i skanów; brak eksportu danych strukturyzowanych.
Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
| Rejestr | Dostęp | Koszt | Co pokazuje | Granica |
|---|---|---|---|---|
| Handelsregister | Publiczny, bez rejestracji | Bezpłatny (od 01.08.2022) | Wspólnicy, udziały, dokumenty spółki, Jahresabschlüsse | Tylko PDF/skany; brak danych strukturyzowanych |
| Grundbuch | Zamknięty — berechtigtes Interesse | Opłata sądowa według GNotKG | Własność, obciążenia (Abt. II i III), Grundschuld, Hypothek | Dostęp tylko przez Amtsgericht; brak centralnej bazy online |
| insolvenzbekanntmachungen.de | Publiczny | Bezpłatny | Postępowania upadłościowe wobec osób prawnych i fizycznych | Negatywny wynik nie wyklucza złożonego wniosku |
| Bundesanzeiger | Publiczny | Bezpłatny | Ogłoszenia prawne, część sprawozdań finansowych | Nie zastępuje pełnego Jahresabschluss z Unternehmensregister |
| Unternehmensregister | Publiczny | Część dokumentów ~1 EUR/szt. | Sprawozdania finansowe, wybrane ogłoszenia rejestrowe | Kompletność zależy od formy prawnej i wielkości spółki |
| KBA (pojazdy) | Zamknięty | Niedostępny publicznie | Dane właściciela pojazdu | Dostęp wyłącznie dla uprawnionych organów |
Rejestr upadłości i jego granice
insolvenzbekanntmachungen.de publikuje ogłoszenia o postępowaniach upadłościowych. Dla osób prawnych wyszukiwanie działa bez ograniczeń. Dla postępowań konsumenckich po upływie dwóch tygodni od ogłoszenia wymagane są dodatkowe dane: nazwa sądu i numer sprawy. Negatywny wynik zapytania nie jest dowodem braku postępowania — wniosek może być złożony, lecz jeszcze niepublikowany. Raport odnotowuje tę lukę wprost, nie pomija jej.
Granica tego, co pozwalają źródła
Grundbuch jest zamknięty. Bez wykazania berechtigtes Interesse przed Amtsgericht nie ma dostępu do Abteilung III, gdzie wpisane są Grundschuld i Hypothek. Raport ustala strukturę właścicielską przez Handelsregister i identyfikuje ewentualne zastawy na udziałach. Nie zastępuje to wglądu do Grundbuch — i raport mówi to wprost przed płatnością, a nie po.
Nie istnieje centralny rejestr zastawów na ruchomościach dostępny publicznie. Zastawy rejestrowe na udziałach GmbH są widoczne przez dokumenty złożone w Handelsregister, ale tylko jeśli zostały tam ujawnione. Zastawy umowne nieujawnione w rejestrze handlowym nie są wykrywalne z rejestrów publicznych. Raport zaznacza, na którym ogniwie łańcuch się urywa.
KBA nie udostępnia danych właściciela pojazdu podmiotom prywatnym. Rejestr licencji i zezwoleń nie istnieje w formie scentralizowanej — weryfikacja wymaga identyfikacji właściwego organu branżowego.
Gdzie źródła się rozchodzą
Gesellschafterliste w Handelsregister może być nieaktualna. Zmiany wspólników wymagają zgłoszenia przez notariusza, ale między datą transakcji a wpisem może upłynąć kilka tygodni. Aktualny Gesellschafterliste jest dokumentem złożonym przez notariusza — jego data złożenia widoczna jest w rejestrze. Rozbieżność między datą transakcji a datą złożenia listy jest sama w sobie wynikiem analizy.
Jahresabschlüsse w Unternehmensregister i Bundesanzeiger mogą się różnić zakresem, zależnie od formy prawnej i wielkości spółki. Spółki poniżej progów Kleinstkapitalgesellschaft ujawniają tylko bilans bez rachunku zysków i strat. Raport wskazuje, który dokument pochodzi z którego źródła i co z niego wynika.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €290 | Weryfikacja statusu spółki w Handelsregister; aktualny Gesellschafterliste; sprawdzenie w rejestrze upadłości (insolvenzbekanntmachungen.de); Bundesanzeiger. Raport jednostronicowy z bejdżami źródeł i datami pobierania. | Grundbuch; zastawy na ruchomościach; Jahresabschlüsse; analiza dokumentów spółki; weryfikacja licencji. |
| Standardowy | €470 | Wszystko z poziomu Sygnał, plus: Jahresabschlüsse z Unternehmensregister (do 3 lat); analiza Gesellschaftsvertrag i protokołów z Handelsregister; identyfikacja zastawów na udziałach przez dokumenty rejestrowe; mapa struktury właścicielskiej do poziomu ujawnionego w rejestrze. | Grundbuch; dane z KBA; weryfikacja licencji branżowych; analiza prawna ustalonych faktów. |
| Rozszerzony | €960 | Wszystko z poziomu Standardowy, plus: koordynacja wniosku o wgląd do Grundbuch (przygotowanie uzasadnienia berechtigtes Interesse, identyfikacja właściwego Amtsgericht, złożenie wniosku); weryfikacja w Bundesanzeiger za okres 5 lat; zestawienie rozbieżności między źródłami; raport z mapą obciążeń i adnotacją o lukach informacyjnych. | Reprezentacja przed sądem; analiza prawna; gwarancja uzyskania dostępu do Grundbuch (decyzja należy do sądu); dane z KBA. |
Zamówienie przyjmowane jest przez e-mail: info@kordeckipartners.com. Raport dostarczany jest w formacie PDF z bejdżami źródeł i datami pobierania.
Najczęstsze pytania
Czy można sprawdzić Grundbuch bez kontaktu z sądem?
Nie. Grundbuch nie jest dostępny przez internet dla podmiotów zewnętrznych. Dostęp wymaga wniosku do właściwego Amtsgericht z wykazaniem berechtigtes Interesse. Poziom Rozszerzony obejmuje koordynację tego wniosku — decyzja o udzieleniu dostępu należy do sądu.
Co oznacza brak wpisu w rejestrze upadłości?
Negatywny wynik w insolvenzbekanntmachungen.de oznacza brak opublikowanego ogłoszenia o postępowaniu. Wniosek może być złożony i jeszcze niepublikowany. Raport odnotowuje tę lukę wprost.
Czy Handelsregister pokazuje zastawy na nieruchomości?
Nie. Grundschuld i Hypothek wpisywane są wyłącznie w Grundbuch (Abteilung III). Handelsregister może pokazywać zastawy na udziałach spółki — nie na nieruchomości będącej własnością spółki.
Ile trwa przygotowanie raportu?
Sygnał i Standardowy: do 3 dni roboczych od potwierdzenia zamówienia. Rozszerzony z koordynacją wniosku do Grundbuch: termin zależy od czasu odpowiedzi właściwego Amtsgericht — raport wstępny bez danych z Grundbuch dostarczany jest w ciągu 5 dni roboczych.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.