Raport o wartości zabezpieczenia zaczyna się od pytania, co rejestry w danej jurysdykcji w ogóle pokazują. Odpowiedź różni się zależnie od kraju, rodzaju aktywa i dnia, w którym dane są pobierane. Ta strona porządkuje mechanizmy dostępu — bez podawania taryf, które zmieniają się niezależnie od nas.
- Co ta mapa obejmuje
- 30 jurysdykcji, w których KORDECKI & Partners prowadzi weryfikację aktywów zagranicznych. Dane o mechanizmach dostępu są weryfikowane na bieżąco — daty swerenia podane są przy każdym rejestrze.
- Kąt analizy
- Collateral — ile realnie warte jest zabezpieczenie i jakie obciążenia już na nim ciążą. Wartość bez obciążeń to liczba bez kontekstu.
- Czego tu nie ma
- Taryf rejestrowych. Opłaty rejestrowe zmieniają się niezależnie od nas; podajemy mechanizm, nie kwotę — aby żaden podany tu koszt nie okazał się nieaktualny w dniu zamówienia.
- Granica wiedzy
- Podana przed płatnością, nie po. To zasada, nie wyjątek.
Collateral — dlaczego wartość aktywa zaczyna się od rejestru obciążeń
Aktywo ma wartość netto: wartość rynkowa pomniejszona o wszystko, co na nim już ciąży. Hipoteka, zastaw rejestrowy, zajęcie komornicze, zastaw skarbowy — każde z tych obciążeń zmniejsza to, co zabezpieczenie realnie chroni. Rejestr jest miejscem, gdzie te obciążenia są lub powinny być wpisane. Problem polega na tym, że różne systemy prawne rejestrują różne obciążenia w różnych miejscach — i żaden rejestr nie gwarantuje, że ujawnia wszystko.
W Polsce działają dwa odrębne systemy zastawów: rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości oraz zastawy skarbowe Ministerstwa Finansów. Pełny obraz wymaga sprawdzenia obu. To nie wyjątek — to reguła obowiązująca w większości jurysdykcji, gdzie obciążenia rozkładają się między rejestr gruntowy, rejestr handlowy i odrębny rejestr zabezpieczeń.
Jak zbudowana jest mapa dostępności
Każda jurysdykcja jest opisana według jednolitego schematu. Schemat obejmuje cztery elementy: co rejestr pokazuje, jakie są warunki dostępu dla zagranicznego wnioskodawcy, czego rejestr nie pokazuje i gdzie kończy się łańcuch danych.
| Element | Co zawiera | Dlaczego to ważne dla collateral |
|---|---|---|
| Co rejestr pokazuje | Zakres danych ujawnianych publicznie lub na wniosek | Określa, czy obciążenie można ustalić bez postępowania sądowego |
| Warunki dostępu | Rejestracja, identyfikator krajowy, język, podpis elektroniczny, uzasadniony interes | Część warunków jest nieprzekraczalna dla zagranicznego wnioskodawcy bez pośrednika |
| Czego rejestr nie pokazuje | Dane wyłączone z jawności, dane nieujmowane strukturalnie, dane historyczne usunięte | Luka w rejestrze nie oznacza braku obciążenia |
| Gdzie kończy się łańcuch | Poziom, na którym dane są niedostępne i powód | Pozwala ocenić ryzyko rezydualne przed decyzją |
Trzy poziomy dostępności danych
Mechanizmy dostępu do rejestrów różnią się strukturalnie. Podział na trzy poziomy porządkuje to, czego można się spodziewać.
| Poziom | Charakterystyka | Przykładowe rejestry | Ograniczenie dla zagranicznego wnioskodawcy |
|---|---|---|---|
| A — jawny bez warunków | Dane dostępne publicznie, bez rejestracji, bez wykazywania interesu | handelsregister.de (DE), Companies House (GB) | Język, format (skan zamiast danych strukturalnych), brak identyfikatora aktywa |
| B — jawny z warunkami | Dane dostępne po rejestracji lub po wykazaniu uzasadnionego interesu | Rejestr zastawów (PL), PSC register (GB) po CJEU C-37/20 | Wymóg krajowego identyfikatora, podpisu elektronicznego lub deklaracji interesu |
| C — dostęp ograniczony strukturalnie | Dane niepubliczne lub dostępne wyłącznie stronom postępowania | UBO-rejestry UE po CJEU C-37/20, Delaware LLC (US) | Brak prawnej podstawy dostępu dla zagranicznego wnioskodawcy; dane nieujawniane |
Rejestry otwarte i bezpłatne — co to znaczy w praktyce
Część rejestrów jest jawna i bezpłatna. Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie. Dla polskiego nabywcy weryfikującego aktywo w Niemczech handelsregister.de jest technicznie bezpłatny. Jednak wyciągnięcie z niego użytecznej informacji wymaga znajomości struktury numeru sądowego, języka rejestracji i interpretacji skanów — bo danych strukturalnych tam nie ma.
Podobna sytuacja dotyczy irlandzkiego Tailte Éireann czy brytyjskiego Companies House. Fakt, że rejestr jest otwarty, nie przekłada się automatycznie na fakt, że informacja jest dostępna. Droga między wejściem na stronę a uzyskaniem użytecznego ustalenia bywa długa i nieoczywista.
Specyfika wybranych jurysdykcji — mechanizmy, nie taryfy
Poniżej opisane są mechanizmy dostępu w jurysdykcjach najczęściej weryfikowanych przez polskich nabywców. Taryfy rejestrowe nie są podawane — zmieniają się niezależnie i są publikowane przez każdy rejestr w jego aktualnym cenniku.
Polska
Księgi wieczyste są jawne. Wyszukiwanie możliwe wyłącznie po numerze KW — nie po adresie, nie po nazwisku właściciela. Legalna ścieżka: kataster → numer KW → treść księgi. Rejestr zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości i zastawy skarbowe Ministerstwa Finansów to dwa odrębne systemy — pełny obraz obciążeń wymaga sprawdzenia obu. KRZ zawiera wyłącznie postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe wszczęte po 1 grudnia 2021 roku; brak wpisu nie oznacza braku wcześniejszego postępowania.
Niemcy
handelsregister.de od 1 sierpnia 2022 roku udostępnia treść rejestru handlowego i złożone dokumenty bezpłatnie, bez rejestracji — w tym Gesellschafterlisten i Jahresabschlüsse. Wyciąg zatwierdzony kosztuje dodatkowo. Dane strukturalne nie są dostępne — wyciąg to PDF lub skan. Rejestr gruntowy (Grundbuch) jest jawny warunkowo: wymagane jest wykazanie uzasadnionego interesu. Zagraniczni wnioskodawcy muszą złożyć odpowiednie oświadczenie.
Wielka Brytania
Companies House publikuje dane na licencji OGL v3.0 — redystrybucja z atrybucją jest dozwolona. Rejestr PSC (Persons with Significant Control) po wyroku CJEU C-37/20 jest dostępny, jednak zasady dostępu podlegają weryfikacji przez lokalnego konsultanta przed zamówieniem. Rejestr gruntów HM Land Registry umożliwia wyszukiwanie po adresie i ujawnia właściciela oraz obciążenia. Wyciąg (title register) jest płatny.
Stany Zjednoczone — Delaware
Delaware Division of Corporations ujawnia istnienie spółki i jej status rejestrowy. Uczestników LLC rejestr nie ujawnia — to poziom B/C, nie A. Beneficial Ownership Information Report (BoIR) trafia do FinCEN, nie do rejestru publicznego. Obciążenia nieruchomości są rejestrowane na poziomie hrabstwa — nie ma jednego federalnego rejestru.
Francja
Infogreffe i BODACC ujawniają dane rejestrowe spółek i ogłoszenia upadłościowe. Rejestr gruntów (Publicité foncière) jest jawny, ale dostęp dla zagranicznego wnioskodawcy wymaga identyfikacji. Rejestr zastawów (Registre des gages) jest prowadzony przez notariusza — dostęp przez zapytanie.
Hiszpania
Registro Mercantil ujawnia dane spółek po opłacie. Registro de la Propiedad jest jawny dla każdego, kto wykaże uzasadniony interes — nie jest to rejestr otwarty bez warunków. Registro Público Concursal: zgodnie z art. 6 RD 892/2013 dane osobowe są usuwane po upływie ustawowych terminów. Brak wpisu nie dowodzi braku postępowania.
Niderlandy
Kamer van Koophandel (KvK) ujawnia dane rejestrowe spółek — odpis jest płatny. Kadaster ujawnia właściciela nieruchomości i obciążenia hipoteczne — dostęp po opłacie, bez wymogu wykazania interesu. UBO-rejestr po wyroku CJEU C-37/20 jest domyślnie zamknięty dla publicznego dostępu.
Irlandia
Companies Registration Office (CRO) umożliwia pobieranie dokumentów per-document. Hurtowe ponowne wykorzystanie danych wymaga licencji CRO. Tailte Éireann prowadzi rejestr gruntów — wyciąg (folio) jest płatny, dostępny bez wymogu wykazania interesu. Urząd oficjalnie ostrzega przed pośrednikami pobierającymi wielokrotność oficjalnej opłaty.
Rejestry UBO po wyroku CJEU C-37/20 — stan aktualny
Wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 22 listopada 2022 roku (połączone sprawy C-37/20 i C-601/20) zamknął publiczny dostęp do rejestrów beneficjentów rzeczywistych w państwach UE jako zasadę domyślną. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu. Nie każde państwo wdrożyło wyrok w ten sam sposób i w tym samym terminie — stan dostępu w konkretnej jurysdykcji wymaga weryfikacji przed złożeniem wniosku.
Wyjątki zaznaczone w wewnętrznej matrycy danych: PSC register w Wielkiej Brytanii (poza UE) i CRBR w Polsce. Tryb dostępu do obu podlega weryfikacji przez lokalnego konsultanta przed otwarciem zamówienia dotyczącego beneficjentów.
VIES — czym jest, a czym nie jest
VIES (VAT Information Exchange System) to wyszukiwarka numerów VAT w UE — nie baza danych. Odpowiedź „valid" potwierdza aktywność numeru VAT w systemie. Odpowiedź „invalid" nie oznacza, że podmiot nie istnieje. Niemcy i Hiszpania nie zwracają nazwy ani adresu podmiotu przez VIES — wynik to wyłącznie status numeru.
Granica tego, co pozwalają źródła
Każdy rejestr ma granicę — i jest ona podawana przed płatnością. Poniżej opisane są granice strukturalne, które dotyczą wszystkich jurysdykcji objętych mapą.
- Rejestr nie jest lustrem rzeczywistości. Wpis potwierdza to, co zostało zgłoszone i przyjęte. Obciążenie niezgłoszone do rejestru może istnieć — szczególnie w jurysdykcjach bez obowiązku rejestracji zastawów.
- Negatywny wynik w rejestrze niewypłacalności nie gwarantuje braku postępowania. W Polsce KRZ obejmuje wyłącznie sprawy od 1 grudnia 2021 roku. W Hiszpanii dane osobowe są usuwane po upływie terminów ustawowych. W każdej jurysdykcji możliwe jest postępowanie wszczęte przed datą graniczną systemu.
- UBO po CJEU C-37/20. W jurysdykcjach UE beneficjent rzeczywisty nie jest ujawniany domyślnie. Łańcuch własności jest ustalany do poziomu N — i raport wskazuje, na którym ogniwie łańcuch się urywa i z jakiego powodu.
- Dane strukturalne kontra skan. W części rejestrów (m.in. Niemcy, Francja) wyciąg to skan lub PDF — nie dane strukturalne. Weryfikacja krzyżowa z innymi źródłami jest możliwa, ale wymaga dodatkowego nakładu.
- Data pobrania ma znaczenie. Rejestr jest stanem na dzień wyciągu. Zmiana wpisana następnego dnia nie jest widoczna w raporcie. Każde ustalenie jest opatrzone datą pobrania.
Gdzie źródło się urywa — raport to mówi wprost. Nie ma w nim zdania „nie udało się ustalić" bez wskazania, dlaczego i z jakiego powodu dostęp był niedostępny.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między rejestrami jest sama w sobie wynikiem. Jeśli rejestr handlowy wskazuje inny adres siedziby niż rejestr VAT, jeśli rejestr zastawów nie zawiera obciążenia widocznego w dokumentach kredytowych — to nie jest błąd do pominięcia. To sygnał wymagający wyjaśnienia przed decyzją.
Typowe rozbieżności w weryfikacji collateral:
- Wartość nieruchomości w rejestrze gruntów a wartość przyjęta w umowie zabezpieczenia
- Obciążenia w rejestrze hipotecznym a obciążenia w dokumentach kredytowych
- Data wpisu zastawu a data umowy zastawniczej — luka może oznaczać brak skuteczności wobec osób trzecich
- Dane właściciela w rejestrze gruntów a dane w rejestrze handlowym spółki
Rozbieżność nie jest wnioskiem — jest pytaniem do wyjaśnienia. Raport ją identyfikuje i wskazuje, z którego źródła pochodzi każda z rozbieżnych wartości.
Źródła
- Handelsregister (DE) — handelsregister.de — DiRUG od 01.08.2022 — swerono 13.08.2026
- Krajowy Rejestr Zadłużonych (PL) — krz.ms.gov.pl — swerono 13.08.2026
- Rejestr Zastawów MS (PL) — rejestrzastawow.ms.gov.pl — swerono 13.08.2026
- Elektroniczne Księgi Wieczyste (PL) — ekw.ms.gov.pl — swerono 13.08.2026
- Companies House (GB) — find-and-update.company-information.service.gov.uk — OGL v3.0 — swerono 13.08.2026
- HM Land Registry (GB) — search-property-information.service.gov.uk — swerono 13.08.2026
- Tailte Éireann (IE) — tailte.ie — swerono 13.08.2026
- Companies Registration Office (IE) — cro.ie — swerono 13.08.2026
- Kamer van Koophandel (NL) — kvk.nl — swerono 13.08.2026
- Kadaster (NL) — kadaster.nl — swerono 13.08.2026
- Registro Mercantil Central (ES) — rmc.es — swerono 13.08.2026
- Registro Público Concursal (ES) — publicidadconcursal.es — art. 6 RD 892/2013 — swerono 13.08.2026
- Infogreffe / BODACC (FR) — infogreffe.fr / bodacc.fr — swerono 13.08.2026
- Delaware Division of Corporations (US) — icis.corp.delaware.gov — swerono 13.08.2026
- VIES (UE) — ec.europa.eu/taxation_customs/vies/ — swerono 13.08.2026
- CJEU, wyroki C-37/20 i C-601/20 — 22.11.2022 — curia.europa.eu
Najczęstsze pytania
Czy brak wpisu w rejestrze zastawów oznacza brak obciążenia?
Nie. Rejestr ujawnia obciążenia zgłoszone i wpisane. Zastaw umowny w jurysdykcji bez obowiązku rejestracji może być skuteczny bez wpisu. Brak wpisu jest ustaleniem — nie dowodem czystości tytułu.
Czy możliwe jest sprawdzenie aktywa w kraju, gdzie nie ma polskiego konsulatu?
Tak, jeśli rejestr tej jurysdykcji jest dostępny zdalnie lub przez upoważnionego pośrednika. Warunki dostępu są weryfikowane przed przyjęciem zlecenia — nie po.
Jak długo ważny jest raport?
Raport odzwierciedla stan rejestrów na dzień pobrania danych. Każde ustalenie jest opatrzone datą. Zmiana wpisana po tej dacie nie jest objęta raportem.
Czy raport zastępuje opinię prawną?
Nie. Raport zestawia fakty z rejestrów urzędowych. Ocena prawna ustalonych faktów wymaga odrębnej konsultacji prawnej — jest to inny produkt.
Jakie informacje są potrzebne do uruchomienia weryfikacji?
Minimalne dane to: jurysdykcja, rodzaj aktywa i identyfikator umożliwiający wyszukanie w rejestrze (numer KRS, numer działki, numer rejestrowy spółki lub równoważny w danej jurysdykcji). Zakres możliwej weryfikacji jest ustalany po otrzymaniu tych danych.
Zapytania przyjmowane są wyłącznie drogą mailową: info@kordeckipartners.com.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.