Holenderski rejestr zastawów i obciążeń nieruchomości pozwala ustalić, czy aktywo jest już zabezpieczeniem czyjejś wierzytelności — zanim kupujący złoży ofertę lub przeleje zaliczkę. Wartość zabezpieczenia jest funkcją nie tylko ceny rynkowej, lecz także tego, ile z tej ceny pochłoną istniejące obciążenia. Kąt collateral oznacza właśnie to pytanie: ile realnie zostaje po zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych i zastawowych.
- Co pokazuje rejestr nieruchomości
- Hipoteki (hypotheek) i ograniczone prawa rzeczowe wpisane do Kadastru. Cena wyciągu Hypotheekinformatie: €3,70 za nieruchomość, płatność kartą w webwinkel kadaster.nl. Źródło: kadaster.nl · weryfikacja 12.08.2026
- Co pokazuje rejestr zastawów KVK
- Zastawy rejestrowe (pandrecht) na ruchomościach i wierzytelnościach, ustanowione przez przedsiębiorstwa zarejestrowane w KVK. Wyciąg płatny. Źródło: kvk.nl · weryfikacja 12.08.2026
- Co pokazuje rejestr niewypłacalności
- Otwarte postępowania upadłościowe, restrukturyzacyjne i oddłużeniowe (WSNP). Dostęp bezpłatny przez insolventies.rechtspraak.nl, dostępny również bezpłatny webservice po rejestracji. Źródło: insolventies.rechtspraak.nl · weryfikacja 12.08.2026
- Czego żaden z tych rejestrów nie pokazuje
- Zastawów nieujawnionych (stille pandrecht), roszczeń podatkowych Belastingdienst oraz obciążeń ustanowionych za granicą na aktywach przeniesionych do Holandii.
Rejestr Kadastru: hipoteki i ograniczone prawa rzeczowe
Kadaster (Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers) prowadzi rejestry publiczne nieruchomości w Holandii. Każda hipoteka wymaga wpisu do tego rejestru, aby była skuteczna wobec osób trzecich. Bez wpisu wierzyciel hipoteczny nie ma pierwszeństwa w postępowaniu egzekucyjnym.
Wyciąg Hypotheekinformatie kosztuje €3,70 i jest dostępny przez webwinkel na kadaster.nl. Płatność kartą, wynik w formacie PDF. Wyciąg pokazuje: numer hipoteki, datę wpisu, kwotę zabezpieczenia, wierzyciela hipotecznego oraz ewentualne prawa użytkowania (erfpacht, opstalrecht). Wyciąg Eigendomsinformatie — również €3,70 — potwierdza aktualnego właściciela. Oba dokumenty są odrębnymi pozycjami w cenniku Kadastru.
Zaświadczenie urzędowo poświadczone (gewaarmerkt uittreksel) kosztuje €22,25. Zamówienie wymaga DigiD lub pełnomocnika z siedzibą w Holandii. Dla zagranicznego nabywcy bez DigiD jedyna droga to przedstawiciel krajowy.
Rejestr zastawów KVK: pandrecht na ruchomościach i wierzytelnościach
Zastawy rejestrowe na ruchomościach i wierzytelnościach (stille pandrecht zarejestrowany lub jawny pandrecht) mogą być ujawnione w rejestrze KVK. Wyciąg z KVK jest płatny. Rejestr obejmuje zastawy ustanowione przez podmioty gospodarcze wpisane do holenderskiego rejestru handlowego.
Ważne zastrzeżenie: holenderskie prawo dopuszcza stille pandrecht — zastaw ustanowiony bez wpisu do rejestru publicznego, skuteczny między stronami i wobec masy upadłości. Brak wpisu w rejestrze KVK nie wyklucza istnienia takiego zastawu. Jest to istotna granica każdego badania opartego wyłącznie na rejestrach.
Rejestr niewypłacalności CIR: otwarte postępowania dłużnika
Centraal Insolventieregister (CIR) na insolventies.rechtspraak.nl zawiera informacje o otwartych postępowaniach upadłościowych (faillissement), układowych (surseance van betaling) i oddłużeniowych (WSNP). Rejestr jest jawny i bezpłatny. Dostępny jest również bezpłatny webservice po rejestracji, umożliwiający automatyczne odpytywanie.
CIR obejmuje wyłącznie postępowania prowadzone przez holenderskie sądy. Postępowanie wszczęte za granicą wobec podmiotu posiadającego aktywa w Holandii nie pojawi się w CIR. Ponadto: wpisy dotyczące postępowań WSNP (oddłużenie osób fizycznych) są anonimizowane po upływie pięciu lat od zakończenia postępowania. Brak wpisu nie oznacza braku historii niewypłacalności.
Łańcuch identyfikacji: od adresu do wyciągu
Kadaster umożliwia wyszukiwanie po adresie lub numerze działki (perceel). Wynik zwraca numer ewidencyjny, który jest punktem wejścia do Hypotheekinformatie i Eigendomsinformatie. Bez tego numeru zamówienie wyciągu hipotecznego jest niemożliwe.
| Krok | Działanie | Źródło | Koszt |
|---|---|---|---|
| 1 | Ustalenie numeru ewidencyjnego działki | kadaster.nl (wyszukiwarka adresowa) | bezpłatnie |
| 2 | Wyciąg własnościowy (Eigendomsinformatie) | kadaster.nl / webwinkel | €3,70 |
| 3 | Wyciąg hipoteczny (Hypotheekinformatie) | kadaster.nl / webwinkel | €3,70 |
| 4 | Sprawdzenie rejestru zastawów | kvk.nl | płatny wyciąg |
| 5 | Sprawdzenie rejestru niewypłacalności | insolventies.rechtspraak.nl | bezpłatnie |
| 6 | Zaświadczenie poświadczone (opcjonalnie) | kadaster.nl (zamówienie pocztą) | €22,25 + pełnomocnik |
Gdzie źródła się rozchodzą
Rejestr Kadastru pokazuje hipoteki wpisane formalnie. Nie pokazuje roszczeń podatkowych Belastingdienst, które mają pierwszeństwo z mocy prawa (bodemrecht) bez wpisu do rejestru. Wierzyciel hipoteczny może więc być formalnie pierwszy w rejestrze, a faktycznie drugi po fiskusie.
Rejestr KVK pokazuje zastawy ujawnione. Nie pokazuje stille pandrecht. Różnica między tymi dwoma zbiorami może być istotna przy ocenie wartości netto zabezpieczenia.
CIR pokazuje otwarte postępowania. Nie pokazuje postępowań zakończonych, jeśli minęło pięć lat (WSNP), ani postępowań wszczętych w innych jurysdykcjach UE wobec tego samego podmiotu.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry holenderskie pozwalają ustalić: wpisane hipoteki, ujawnione zastawy rejestrowe i otwarte postępowania niewypłacalnościowe. Na tym łańcuch się urywa. Poza zasięgiem rejestrów pozostają: stille pandrecht (zastaw bez wpisu), roszczenia podatkowe Belastingdienst z pierwszeństwem ustawowym, obciążenia ustanowione za granicą na aktywach przeniesionych do Holandii oraz postępowania wszczęte w innych jurysdykcjach UE.
Zaświadczenie poświadczone z Kadastru wymaga DigiD lub krajowego pełnomocnika. Zagraniczny nabywca bez DigiD nie może samodzielnie zamówić tego dokumentu przez internet. Droga: przedstawiciel z siedzibą w Holandii, zamówienie pocztą, czas realizacji według taryfy Kadastru.
- Stille pandrecht — brak w rejestrach publicznych, skuteczny wobec masy upadłości
- Roszczenia Belastingdienst — pierwszeństwo ustawowe bez wpisu (bodemrecht)
- Postępowania zagraniczne — niewidoczne w CIR
- Wpisy WSNP starsze niż 5 lat — anonimizowane
- DigiD — wymagany do zamówienia poświadczonego wyciągu; inaccessible dla nierezydenta
Najczęstsze pytania
Czy rejestr Kadastru jest dostępny bez rejestracji?
Wyciągi Eigendomsinformatie i Hypotheekinformatie są dostępne przez webwinkel kadaster.nl bez konta. Płatność kartą. Zaświadczenie poświadczone wymaga DigiD lub pełnomocnika.
Czy brak wpisu w rejestrze zastawów KVK oznacza brak zastawu?
Nie. Holenderskie prawo dopuszcza stille pandrecht — zastaw skuteczny bez wpisu do rejestru publicznego. Rejestr KVK pokazuje wyłącznie zastawy ujawnione.
Jak sprawdzić, czy spółka jest w upadłości?
Centraal Insolventieregister (CIR) na insolventies.rechtspraak.nl jest jawny i bezpłatny. Obejmuje wyłącznie postępowania holenderskie. Postępowanie wszczęte za granicą nie pojawi się w CIR.
Czym różni się Hypotheekinformatie od Eigendomsinformatie?
Eigendomsinformatie potwierdza aktualnego właściciela nieruchomości. Hypotheekinformatie pokazuje wpisane hipoteki i ograniczone prawa rzeczowe. Oba wyciągi kosztują €3,70 każdy i są odrębnymi pozycjami w cenniku Kadastru.
Co to jest bodemrecht i dlaczego ma znaczenie dla wierzyciela hipotecznego?
Bodemrecht to ustawowe pierwszeństwo Belastingdienst do określonych aktywów dłużnika, skuteczne bez wpisu do rejestru. Wierzyciel hipoteczny formalnie wpisany jako pierwszy może faktycznie zostać zaspokojony po fiskusie. Jest to granica, której rejestry publiczne nie pokazują.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.