Holenderski rejestr nieruchomości — Kadaster — ujawnia właściciela, powierzchnię działki i obciążenia hipoteczne. Każdy z tych elementów jest płatny osobno. Zabezpieczenie na nieruchomości w Holandii można zweryfikować bez DigiD, ale zaświadczenie zaверzone wymaga krajowego pełnomocnika.
- Co pokazuje rejestr własności
- Aktualna nazwa właściciela, numer działki (perceel), powierzchnia. Źródło: kadaster.nl · Eigendomsinformatie · stan na 29.06.2026
- Koszt wyciągu własności
- €3,70 za działkę (webwinkel, PDF, płatność kartą). Źródło: kadaster.nl · stan na 29.06.2026
- Koszt wyciągu hipotecznego
- €3,70 osobno, niezależnie od wyciągu własności. Źródło: kadaster.nl · Hypotheekinformatie · stan na 29.06.2026
- Zaświadczenie zaверzone
- Wymaga DigiD lub pełnomocnika z adresem w Holandii; wysyłka pocztą, €22,25. Źródło: kadaster.nl · stan na 29.06.2026
- Rejestr niewypłacalności
- Otwarty, bezpłatny. Źródło: insolventies.rechtspraak.nl (CIR) · stan na 29.06.2026
Zabezpieczenie na nieruchomości — co mówi Kadaster
Kadaster prowadzi dwa odrębne rejestry publiczne. Eigendomsinformatie ujawnia właściciela i granice działki. Hypotheekinformatie ujawnia ustanowione hipoteki — ich liczbę, wierzyciela i kwotę wpisaną do rejestru. Oba wyciągi kosztują €3,70 każdy i są dostępne przez sklep internetowy kadaster.nl bez rejestracji konta.
Wartość zabezpieczenia zależy od obu wyciągów łącznie. Wyciąg własności bez wyciągu hipotecznego nie pokazuje obciążeń. Wyciąg hipoteczny bez wyciągu własności nie potwierdza, kto jest aktualnym właścicielem. Kompletny obraz kolateralny wymaga zamówienia obu dokumentów.
Obciążenia hipoteczne — co rejestr ujawnia, a czego nie
Hypotheekinformatie pokazuje kwotę wpisaną do rejestru w chwili ustanowienia hipoteki. Kwota ta może różnić się od aktualnego salda zadłużenia. Rejestr nie pokazuje, ile zostało spłacone ani jaki procent kredytu pozostaje do uregulowania.
Rejestr ujawnia wierzyciela hipotecznego — zazwyczaj bank. Nie ujawnia warunków umowy kredytowej: oprocentowania, harmonogramu spłat ani klauzul wypowiedzenia. Te dane są dostępne wyłącznie z umowy lub od stron transakcji.
| Element | Dostępność w rejestrze | Uwaga |
|---|---|---|
| Wierzyciel hipoteczny | Tak | Nazwa instytucji finansowej |
| Kwota wpisana przy ustanowieniu | Tak | Może nie odpowiadać aktualnemu saldu |
| Data ustanowienia hipoteki | Tak | — |
| Pierwszeństwo hipoteki | Tak | Kolejność wpisów determinuje pierwszeństwo |
| Aktualne saldo zadłużenia | Nie | Wymaga danych od wierzyciela |
| Warunki umowy kredytowej | Nie | Dokument prywatny |
| Klauzule wypowiedzenia | Nie | Dokument prywatny |
| Historia spłat | Nie | Dostępna wyłącznie przez wierzyciela |
Niewypłacalność właściciela — Centraal Insolventieregister
Centraal Insolventieregister (CIR) prowadzony przez Raad voor de Rechtspraak jest otwarty i bezpłatny. Zawiera informacje o upadłości, restrukturyzacji i zawieszeniu spłat (surseance van betaling). Dostęp przez insolventies.rechtspraak.nl nie wymaga logowania.
CIR obejmuje wyłącznie procedury niderlandzkie. Postępowania prowadzone za granicą wobec tego samego właściciela nie są widoczne. Rejestr WSNP — dotyczący osób fizycznych — anonimizuje wpisy po pięciu latach od zakończenia postępowania. Brak wpisu nie wyklucza wcześniejszego postępowania sprzed okresu retencji.
Dostęp dla polskiego nabywcy — ścieżka praktyczna
Wyciągi cyfrowe (PDF) z kadaster.nl są dostępne bez DigiD i bez rejestracji konta — płatność kartą, dostawa natychmiastowa. Ten format jest wystarczający do wstępnej weryfikacji kolateralnej.
Zaświadczenie zaверzone — wymagane m.in. przez polskie sądy i notariuszy — wymaga DigiD lub holenderskiego pełnomocnika. Koszt wynosi €22,25, a dostarczenie następuje pocztą. Inostraniec bez DigiD zamawia je wyłącznie przez krajowego przedstawiciela.
| Dokument | Format | Koszt | Warunek dostępu | Czas realizacji |
|---|---|---|---|---|
| Eigendomsinformatie | PDF (cyfrowy) | €3,70 | Bez rejestracji; płatność kartą | Natychmiastowy |
| Hypotheekinformatie | PDF (cyfrowy) | €3,70 | Bez rejestracji; płatność kartą | Natychmiastowy |
| Zaświadczenie zaверzone | Papierowy, poczta | €22,25 | DigiD lub pełnomocnik z adresem NL | Kilka dni roboczych |
| Wpis CIR (niewypłacalność) | Online | Bezpłatny | Bez rejestracji | Natychmiastowy |
Granica tego, co pozwalają źródła
Kadaster pokazuje stan formalny na dzień wyciągu. Nie pokazuje faktycznego salda zadłużenia hipotecznego — rejestr zawiera kwotę z dnia ustanowienia, nie kwotę pozostałą do spłaty. Różnica między tymi wartościami może być istotna przy ocenie rzeczywistej wartości zabezpieczenia.
Rejestr nie ujawnia struktury własnościowej powyżej właściciela bezpośredniego. Jeśli właścicielem jest spółka holdingowa, Kadaster pokazuje tę spółkę — nie jej udziałowców. Weryfikacja łańcucha własności wymaga osobnego zapytania do Kamer van Koophandel (KVK), który jest rejestrem płatnym.
CIR obejmuje wyłącznie postępowania niderlandzkie i wyłącznie po 2005 roku (data uruchomienia systemu). Postępowania zagraniczne wobec właściciela nieruchomości nie są widoczne. Anonimizacja wpisów WSNP po pięciu latach oznacza, że brak wpisu w rejestrze nie wyklucza zakończonego postępowania dotyczącego osób fizycznych.
Gdzie źródła się rozchodzą
Kwota hipoteki w Hypotheekinformatie i aktualne saldo u wierzyciela hipotecznego to dwie różne liczby. Rejestr rejestruje kwotę maksymalną z aktu notarialnego. Wierzyciel dysponuje aktualnym saldem po spłatach. Rozbieżność między tymi wartościami bezpośrednio wpływa na ocenę, ile wartości nieruchomości pozostaje niezabezpieczone.
Wyciąg własności może pokazywać właściciela, który formalnie nie jest już posiadaczem — jeśli transakcja sprzedaży nie została jeszcze wpisana do rejestru. Kadaster aktualizuje wpisy po złożeniu aktu notarialnego przez notariusza. Między podpisaniem aktu a wpisem może upłynąć kilka dni.
Najczęstsze pytania
Czy wyciąg z Kadaster jest prawnie wiążący w Polsce?
Wyciąg cyfrowy PDF jest dokumentem urzędowym w rozumieniu prawa niderlandzkiego. Jego skuteczność w polskim postępowaniu zależy od wymagań konkretnego organu lub sądu. Niektóre postępowania wymagają zaświadczenia zaверzonego lub apostille.
Czy można sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona służebnością?
Kadaster rejestruje służebności gruntowe (erfdienstbaarheid) i użytkowanie wieczyste (erfpacht). Dane te są dostępne w wyciągu z rejestru. Treść aktu ustanowienia służebności wymaga osobnego zamówienia dokumentu źródłowego.
Co zrobić, gdy właścicielem jest spółka zagraniczna zarejestrowana w Holandii?
Kadaster pokazuje nazwę spółki jako właściciela. Weryfikacja struktury tej spółki — udziałowców, zarządu, statusu — wymaga zapytania do KVK. Wyciąg z KVK jest płatny i nie jest częścią rejestru nieruchomości.
Ile czasu zajmuje kompletna weryfikacja kolateralna?
Wyciągi cyfrowe z Kadaster i sprawdzenie CIR są dostępne natychmiastowo. Zaświadczenie zaверzone pocztą zajmuje kilka dni roboczych. Weryfikacja KVK i ewentualne tłumaczenia wydłużają proces zależnie od złożoności struktury właścicielskiej.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.