HM Land Registry rejestruje prawo własności i obciążenia nieruchomości w Anglii i Walii. Rejestr jest publiczny i płatny: wyciąg z tytułu kosztuje £7 od 9 grudnia 2024 roku. Dla polskiego nabywcy weryfikującego zabezpieczenie rzeczowe — hipotekę, charge, restriction — jest to podstawowy i wystarczający punkt wyjścia. Granica tego, co rejestr pokazuje, jest podana poniżej, przed jakąkolwiek decyzją o zamówieniu raportu.
- Co pokazuje
- Aktualny właściciel tytułu, zarejestrowane obciążenia (charges, restrictions, cautions), klasa tytułu (freehold / leasehold). Źródło: HM Land Registry · zweryfikowano 12.08.2026.
- Koszt wyciągu
- £7 za title register od 9 grudnia 2024. Wyszukiwanie po nazwisku właściciela (formularz PN1) — £15, wyłącznie papierowo. Źródło: HM Land Registry · zweryfikowano 12.08.2026.
- Warunek dostępu
- Rejestracja konta w HM Land Registry lub złożenie wniosku papierowego. Uzasadniony interes nie jest wymagany dla podstawowego wyciągu.
- Czego nie pokazuje
- Ceny transakcji historycznych (dostępne osobno przez Land Registry Price Paid Data). Obciążeń spółki zarejestrowanych w Companies House. Tytułów nierejestrowych (unregistered land).
Rejestr tytułów: struktura i zakres dla zabezpieczenia
Title register składa się z trzech części. Część A (Property Register) opisuje nieruchomość i rodzaj tytułu. Część B (Proprietorship Register) wskazuje właściciela i ewentualne restrictions — ograniczenia rozporządzania. Część C (Charges Register) zawiera zarejestrowane obciążenia: hipoteki, charges, rentcharges i inne prawa rzeczowe obciążające nieruchomość.
Dla oceny wartości zabezpieczenia istotna jest przede wszystkim część C. Każdy charge zawiera datę utworzenia, datę rejestracji, dane wierzyciela i numer referencyjny aktu. Pełny dokument charge można pobrać osobno — również za opłatą £7. Dokument ten zawiera warunki zabezpieczenia, które nie są widoczne w samym wyciągu z rejestru.
| Część rejestru | Co zawiera | Znaczenie dla zabezpieczenia |
|---|---|---|
| A — Property Register | Opis, adres, rodzaj tytułu (freehold / leasehold), prawa przysługujące | Określa zakres prawa własności będącego przedmiotem zabezpieczenia |
| B — Proprietorship Register | Właściciel, klasa tytułu, restrictions | Restrictions mogą blokować zbycie lub obciążenie bez zgody wierzyciela |
| C — Charges Register | Zarejestrowane charges, hipoteki, prawa obciążające | Podstawowy element oceny pozycji wierzyciela i kolejności zaspokojenia |
| Dokument charge (osobno) | Warunki zabezpieczenia, kwota, zdarzenia wymagalności | Niezbędny do oceny treści obciążenia — wyciąg go nie zastępuje |
Obciążenia spółki: rejestr Companies House
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest spółka zarejestrowana w Companies House, obciążenia na jej majątku — w tym na konkretnej nieruchomości — mogą być zarejestrowane równolegle w rejestrze zastawów Companies House (register of charges). Ten rejestr jest odrębny od HM Land Registry i bezpłatny.
Rozbieżność między oboma rejestrami jest możliwa. Charge zarejestrowany w Companies House może nie mieć jeszcze wpisu w HM Land Registry i odwrotnie. Pełna weryfikacja zabezpieczenia na nieruchomości należącej do spółki wymaga sprawdzenia obu źródeł.
| Rejestr | Podmiot prowadzący | Co rejestruje | Koszt dostępu | Uwaga |
|---|---|---|---|---|
| HM Land Registry — Charges Register | HM Land Registry | Obciążenia na konkretnym tytule nieruchomości | £7 za title register | Dotyczy nieruchomości zarejestrowanej (registered land) |
| Companies House — register of charges | Companies House | Obciążenia na majątku spółki (w tym nieruchomościach) | Bezpłatny, OGL v3.0 | Dotyczy tylko spółek zarejestrowanych w Companies House |
Beneficial ownership: rejestr PSC
Wielka Brytania prowadzi publiczny rejestr osób sprawujących znaczącą kontrolę (Persons with Significant Control — PSC) w ramach Companies House. Jest to wyjątek od ogólnej reguły obowiązującej w UE po wyroku TSUE C-37/20, gdzie rejestry beneficjentów rzeczywistych zostały zamknięte dla publicznego dostępu.
Rejestr PSC jest bezpłatny i dostępny bez rejestracji. Zawiera imię i nazwisko, miesiąc i rok urodzenia, kraj zamieszkania oraz charakter i zakres kontroli. Nie zawiera pełnej daty urodzenia ani adresu zamieszkania. Weryfikacja tożsamości osoby kontrolującej wymaga dodatkowych kroków poza rejestrem.
Niewypłacalność i wyroki: Individual Insolvency Register i The Gazette
Individual Insolvency Register (IIR) prowadzony przez Insolvency Service zawiera informacje o upadłościach osób fizycznych, porozumieniach z wierzycielami (IVA) i debt relief orders. Rejestr jest bezpłatny. Wpisy są usuwane po upływie określonych terminów — brak wpisu nie oznacza braku postępowania historycznego.
The Gazette — oficjalny dziennik urzędowy — publikuje ogłoszenia o upadłościach, likwidacjach spółek i innych zdarzeniach prawnych. Dostęp bezpłatny. Wyszukiwanie po nazwie podmiotu pozwala zidentyfikować ogłoszenia, których nie ma w dedykowanych rejestrach.
Granica tego, co pozwalają źródła
HM Land Registry rejestruje tylko nieruchomości zarejestrowane (registered land). W Anglii i Walii szacuje się, że większość tytułów jest zarejestrowana, jednak część — szczególnie starszych, nieobracanych od dekad — może pozostawać poza rejestrem (unregistered land). Dla nieruchomości nierejestrowej tytuł wynika z dokumentów własności (title deeds), które nie są publiczne.
Wyszukiwanie po adresie w HM Land Registry nie zawsze zwraca jednoznaczny wynik — konieczny jest numer tytułu (title number) lub wyszukiwanie po nazwisku (PN1, £15, papierowo). Numer tytułu uzyskuje się przez oficjalny index map search lub z dokumentacji transakcji. Bez numeru tytułu weryfikacja zdalna jest utrudniona.
Dokument charge w HM Land Registry opisuje obciążenie, ale nie zawiera informacji o aktualnym saldzie zadłużenia. Kwota pozostała do spłaty jest dostępna wyłącznie od wierzyciela. Rejestr nie aktualizuje się automatycznie po spłacie — wpis charge pozostaje do czasu formalnego wykreślenia przez wierzyciela.
- Unregistered land — brak wpisu w HM Land Registry, tytuł z dokumentów prywatnych.
- Saldo zadłużenia z tytułu charge — niedostępne z rejestru.
- Wpis charge po spłacie — pozostaje do formalnego wykreślenia.
- Obciążenia spółki w Companies House — odrębne od wpisu w HM Land Registry.
- Właściciel pojazdu — DVLA nie ujawnia danych właściciela.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rejestr charges w Companies House i Charges Register w HM Land Registry mogą wykazywać różne stany dla tego samego obciążenia. Charge może być zarejestrowany w Companies House (jako obciążenie na majątku spółki) bez jednoczesnego wpisu w HM Land Registry (jako obciążenie na konkretnym tytule). Rozbieżność ta pojawia się szczególnie w przypadku floating charges obejmujących cały majątek spółki.
Sprawozdania finansowe spółki złożone w Companies House mogą wykazywać zobowiązania zabezpieczone, których szczegóły nie są widoczne ani w rejestrze charges Companies House, ani w HM Land Registry. Trójstronne porównanie — tytuł, rejestr charges spółki, sprawozdanie finansowe — jest minimalnym standardem weryfikacji zabezpieczenia na nieruchomości należącej do spółki.
Najczęstsze pytania
Czy można sprawdzić właściciela nieruchomości bez numeru tytułu?
Wyszukiwanie po adresie jest możliwe przez oficjalny serwis HM Land Registry, jednak nie zawsze zwraca jednoznaczny wynik. Wyszukiwanie po nazwisku właściciela wymaga złożenia formularza PN1 (£15, papierowo). Numer tytułu skraca procedurę i eliminuje ryzyko niejednoznaczności.
Czy rejestr PSC zastępuje weryfikację beneficjenta rzeczywistego?
Rejestr PSC ujawnia osoby sprawujące znaczącą kontrolę nad spółką zarejestrowaną w Companies House. Nie zawiera pełnej daty urodzenia ani adresu zamieszkania. W przypadku struktur wielopoziomowych rejestr wskazuje kontrolę przez inną spółkę — łańcuch kończy się na podmiocie, który nie ma obowiązku rejestracji w Companies House.
Co oznacza restriction w części B rejestru?
Restriction to wpis ograniczający możliwość rozporządzania tytułem bez spełnienia określonego warunku — najczęściej zgody wierzyciela lub sądu. Restriction nie jest obciążeniem rzeczowym, ale blokuje rejestrację przeniesienia tytułu lub nowego charge bez spełnienia warunku wskazanego we wpisie.
Czy Land Registry Price Paid Data jest wiarygodne?
Price Paid Data zawiera ceny transakcji zarejestrowanych w HM Land Registry od 1995 roku. Dane są publiczne i bezpłatne. Nie obejmują transakcji nierejestrowanych ani cen z przetargów i aukcji, gdzie cena przybicia może odbiegać od ceny rejestracyjnej.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.