Kontrahent proponuje hipotekę jako zabezpieczenie transakcji. Zanim wartość tej hipoteki zostanie przyjęta, konieczne jest ustalenie, co dokładnie obciąża nieruchomość i kto jest jej rzeczywistym właścicielem. Raport o strukturze właścicielskiej odpowiada na oba pytania z dokumentów urzędowych — przed podpisaniem umowy, nie po.
Kąt analizy to collateral: ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża. Struktura właścicielska jest tu środkiem, nie celem — ustala się ją po to, żeby ocenić, czy osoba oferująca hipotekę ma do niej tytuł i czy ten tytuł nie jest już obciążony na rzecz innych wierzycieli.
- Co pokazuje raport
- Łańcuch własności nieruchomości, istniejące hipoteki i zastawy, postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne wobec właściciela. Źródła: krajowe księgi wieczyste, rejestry zastawów, rejestry niewypłacalności. Każde źródło podawane z datą pobrania.
- Warunek dostępu
- Zależy od jurysdykcji: część rejestrów jest jawna i bezpłatna, część wymaga numeru krajowego identyfikatora, deklaracji uzasadnionego interesu lub elektronicznego podpisu lokalnego. Mechanizm dostępu jest opisany w raporcie przed płatnością.
- Czego raport nie pokazuje
- Wartości rynkowej nieruchomości — to zadanie rzeczoznawcy, nie rejestru. Raport ustala stan prawny, nie wycenę.
- Granica wiedzy
- Podana przed płatnością. Jeśli rejestr danej jurysdykcji nie ujawnia określonych danych, informacja o tej granicy jest częścią produktu.
Dlaczego struktura właścicielska decyduje o wartości zabezpieczenia
Hipoteka na nieruchomości należącej do spółki z rozbudowaną strukturą holdingową może być warta mniej, niż wynika z wyceny. Rzeczywisty właściciel może być inny niż podmiot widniejący w umowie. Na nieruchomości mogą ciążyć hipoteki starszej rangi — spłacane przed wierzytelnością nabywcy w razie egzekucji.
Rejestr ksiąg wieczystych ujawnia właściciela i obciążenia wpisane do danego dnia. Rejestr zastawów pokazuje, czy ruchomości i prawa właściciela są już zabezpieczone. Rejestr niewypłacalności pokazuje, czy wobec właściciela toczy się postępowanie, które może ograniczyć jego zdolność do rozporządzania majątkiem.
Trzy rejestry razem dają profil zabezpieczenia. Każdy z nich osobno — obraz niepełny.
Jak przebiega weryfikacja struktury właścicielskiej
Weryfikacja przebiega w określonej kolejności. Każdy krok opiera się na wyniku poprzedniego.
- Identyfikacja podmiotu. Ustalenie pełnej nazwy, numeru rejestrowego i siedziby właściciela nieruchomości. Bez tego dalsze zapytania do rejestrów nie są możliwe.
- Weryfikacja tytułu. Pobranie aktualnego odpisu z księgi wieczystej lub jej odpowiednika w danej jurysdykcji. Ustalenie, kto jest wpisany jako właściciel i od kiedy.
- Obciążenia hipoteczne. Sprawdzenie działu IV księgi wieczystej lub jego odpowiednika: kwoty hipotek, wierzyciele, kolejność zaspokojenia.
- Zastawy i zastawy rejestrowe. Zapytanie do rejestru zastawów właściwego dla jurysdykcji. W Polsce — dwa odrębne rejestry: Ministerstwa Sprawiedliwości i Ministerstwa Finansów.
- Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne. Sprawdzenie rejestru niewypłacalności. W Polsce KRZ obejmuje postępowania od 1 grudnia 2021 r. — brak wpisu nie wyklucza wcześniejszego postępowania.
- Struktura właścicielska właściciela. Jeśli właścicielem nieruchomości jest spółka, ustala się jej udziałowców i ewentualne powiązania holdingowe, które mogą wpływać na zdolność do zaciągania zobowiązań.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry ujawniają stan prawny na dzień pobrania odpisu. Nie ujawniają umów przedwstępnych, nieformalnych porozumień między współwłaścicielami ani zobowiązań, które nie zostały jeszcze wpisane. Hipoteka umowna staje się skuteczna wobec osób trzecich dopiero z chwilą wpisu — ale wniosek o wpis może być złożony i oczekiwać na rozpoznanie w chwili, gdy raport jest sporządzany.
W jurysdykcjach poza Polską granica jest różna dla każdego rejestru. W niektórych krajach rejestr nie ujawnia tożsamości wierzyciela hipotecznego — podaje tylko kwotę obciążenia. W innych rejestr beneficjentów rzeczywistych jest zamknięty po wyroku TSUE C-37/20 i dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu w trybie administracyjnym. Każda z tych granic jest opisana w raporcie, zanim zostanie zlecone jego sporządzenie.
Raport nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. Stwierdza, co widnieje w rejestrze — i gdzie rejestr milczy.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżność między danymi z różnych rejestrów jest sama w sobie wynikiem. Jeśli właściciel ujawniony w księdze wieczystej różni się od właściciela wynikającego z rejestru handlowego, rozbieżność ta wymaga wyjaśnienia przed przyjęciem zabezpieczenia. Jeśli suma hipotek wpisanych w księdze wieczystej przekracza deklarowaną wartość nieruchomości, raport to stwierdza wprost.
Rozbieżności między rejestrem zastawów Ministerstwa Sprawiedliwości a rejestrem zastawów skarbowych Ministerstwa Finansów są w Polsce częste. Pełen profil obciążeń wymaga obu zapytań — jedno nie zastępuje drugiego.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Weryfikacja tytułu własności z księgi wieczystej lub odpowiednika w danej jurysdykcji. Sprawdzenie hipotek wpisanych w dziale IV lub odpowiedniku. Zapytanie do rejestru niewypłacalności (postępowania od daty granicznej rejestru). Raport pisemny z datami pobrania źródeł i wskazaniem granic każdego rejestru. | Rejestr zastawów. Struktura właścicielska właściciela (udziałowcy spółki). Postępowania sprzed daty granicznej rejestru. Wycena nieruchomości. |
| Standardowy | €990 | Wszystko z poziomu Sygnał. Zapytanie do rejestru zastawów (w Polsce: oba rejestry — MS i MF). Weryfikacja struktury właścicielskiej właściciela nieruchomości: udziałowcy, powiązania holdingowe, wpisy w rejestrze handlowym. Zestawienie rozbieżności między źródłami. | Weryfikacja beneficjenta rzeczywistego (UBO) na poziomie powyżej bezpośrednich udziałowców. Postępowania sądowe inne niż upadłościowe i restrukturyzacyjne. Wycena nieruchomości. |
| Rozszerzony | €2 200 | Wszystko z poziomu Standardowy. Weryfikacja struktury wielopoziomowej: udziałowcy udziałowców do poziomu, na którym rejestr ujawnia dane lub łańcuch się urywa. Sprawdzenie list sankcyjnych dla podmiotów w łańcuchu właścicielskim. Zapytania do rejestrów sądowych w zakresie postępowań egzekucyjnych i sporów dotyczących nieruchomości. Pisemne wskazanie, na którym ogniwie łańcuch się urywa i dlaczego. | Wycena nieruchomości. Opinia prawna o skuteczności zabezpieczenia. Reprezentacja w postępowaniu o wpis hipoteki. |
Najczęstsze pytania
Czy raport zastępuje operat szacunkowy?
Nie. Raport ustala stan prawny nieruchomości i strukturę właścicielską — co widnieje w rejestrach. Wartość rynkową ustala rzeczoznawca majątkowy na podstawie oględzin i analizy rynku. Oba dokumenty są potrzebne do oceny zabezpieczenia: jeden bez drugiego daje obraz niepełny.
Ile czasu zajmuje sporządzenie raportu?
Czas zależy od jurysdykcji i poziomu raportu. Standardowy czas realizacji dla poziomu Sygnał to 3–5 dni roboczych. Poziom Rozszerzony przy złożonej strukturze wielopoziomowej może wymagać do 10 dni roboczych. Termin jest potwierdzany przy zleceniu.
Co jeśli rejestr danej jurysdykcji wymaga wykazania uzasadnionego interesu?
Warunek dostępu jest opisany przed zleceniem. Jeśli dostęp wymaga złożenia deklaracji uzasadnionego interesu lub innych formalności, raport wskazuje ten warunek i mechanizm jego spełnienia. Jeśli dostęp jest nieprzezwyciężalny dla zewnętrznego wnioskodawcy, raport wskazuje tę granicę i dostępne alternatywne źródła.
Czy raport obejmuje nieruchomości poza Polską?
Tak. Raport może dotyczyć nieruchomości w dowolnej jurysdykcji, w której istnieje dostępny publicznie rejestr ksiąg wieczystych lub jego odpowiednik. Zakres dostępnych danych i warunki dostępu są różne dla każdego kraju — są one opisane w raporcie przed jego sporządzeniem.
Jak zamówić raport?
Kontakt przez e-mail: info@kordeckipartners.com. W wiadomości należy podać: jurysdykcję, numer działki lub numer księgi wieczystej (jeśli znany), nazwę lub numer rejestrowy właściciela oraz wybrany poziom raportu. Odpowiedź z potwierdzeniem zakresu i terminu realizacji następuje w ciągu jednego dnia roboczego.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.