Raport ustala, co jest wpisane do rejestrów publicznych przed zakupem nieruchomości w Niemczech: kto jest właścicielem udziałów w spółce sprzedającej, czy spółka jest wypłacalna, jakie obciążenia ciążą na aktywach. Każde z tych pytań ma inną ścieżkę dostępu i inny poziom pewności odpowiedzi. Granica tego, co źródła pokazują, jest podana przed płatnością.
- Handelsregister
- Dostępny bezpłatnie od 01.08.2022 (DiRUG). Zawiera Gesellschafterlisten, umowy spółki, protokoły, sprawozdania finansowe. Wymagana rejestracja: brak. Źródło: handelsregister.de · stan na 11.07.2026
- Insolvenzbekanntmachungen
- Rejestr ogłoszeń upadłościowych. Dostępny bezpłatnie, wyszukiwanie po nazwie podmiotu bez ograniczeń. Źródło: insolvenzbekanntmachungen.de · stan na 11.07.2026
- Grundbuch
- Zamknięty. Dostęp wyłącznie przy wykazaniu berechtigtes Interesse — uzasadnionego interesu prawnego. Dane właściciela i obciążeń bez tej przesłanki: niedostępne. Źródło: prawo federalne, § 12 GBO · stan na 11.07.2026
- Zastawy na udziałach
- Widoczne pośrednio przez dokumenty złożone do Handelsregister (PDF i skany). Strukturyzowanych danych maszynowych brak. Źródło: handelsregister.de · stan na 11.07.2026
Co weryfikuje raport i z jakich źródeł
Kąt analizy to zabezpieczenie: ile jest realnie warte i co je już obciąża. W Niemczech odpowiedź wymaga równoległego sprawdzenia kilku rejestrów, które nie są ze sobą połączone.
Handelsregister udostępnia od 01.08.2022 pełną treść wpisów i złożone dokumenty bez opłat i bez rejestracji. To zmiana wprowadzona przez DiRUG. Wcześniej dostęp do dokumentów był płatny. Dziś lista wspólników (Gesellschafterliste) z udziałami i danymi osobowymi wspólników jest dostępna jako PDF. Zastawy na udziałach — Verpfändungen — ujawnia się przez notatkę w Gesellschafterliste lub odrębny wpis w rejestrze; oba dokumenty są do pobrania bezpłatnie.
Sprawozdania finansowe (Jahresabschlüsse) dostępne są przez Unternehmensregister. Część dokumentów jest bezpłatna, część objęta opłatą rzędu 1 EUR za dokument. Bundesanzeiger — bezpłatny — zawiera ogłoszenia obowiązkowe, w tym informacje o zmianach struktury i postępowaniach.
Rejestr upadłości (insolvenzbekanntmachungen.de) jest bezpłatny i otwarty. Wyszukiwanie po nazwie podmiotu nie wymaga dodatkowych danych. Wynik negatywny nie wyklucza złożonego wniosku, który nie został jeszcze ogłoszony.
Grundbuch: granica, której źródła nie przekraczają
Grundbuch — księga wieczysta nieruchomości — jest zamknięta. Dostęp wymaga wykazania berechtigtes Interesse, czyli uzasadnionego interesu prawnego w rozumieniu § 12 GBO. Kupujący, który nie jest stroną umowy przedwstępnej ani nie działa przez notariusza, tego interesu formalnie nie wykazuje.
To oznacza, że obciążenia wpisane w dziale III i IV Grundbuch — hipoteki, służebności, prawa pierwokupu — nie są dostępne z zewnątrz. Raport ustala, co można ustalić bez tej przesłanki, i nazywa wprost, gdzie łańcuch informacji się urywa.
Granica tego, co pozwalają źródła
Handelsregister wydaje PDF-y i skany, nie strukturyzowane dane. Weryfikacja ręczna dokumentu zajmuje czas; automatyczne zestawienie danych z rejestru nie jest możliwe. Zastawu na udziałach można nie dostrzec, jeśli jest ukryty w treści umowy spółki, a nie wyodrębniony jako odrębna pozycja.
Grundbuch jest niedostępny dla polskiego nabywcy działającego samodzielnie. Obciążenia rzeczowe nieruchomości — hipoteki, ograniczone prawa rzeczowe — pozostają poza zasięgiem raportu faktograficznego. Raport wskazuje ten brak jako wynik, nie jako niedostateczność usługi.
Wynik negatywny w rejestrze upadłości nie jest potwierdzeniem wypłacalności. Wniosek może być złożony i jeszcze nieogłoszony. Raport podaje datę sprawdzenia i stan na tę datę.
Gdzie źródła się rozchodzą
Gesellschafterliste w Handelsregister pokazuje aktualną strukturę udziałową. Jahresabschlüsse pokazują sytuację finansową na dzień bilansowy — który może być odległy o ponad rok od daty weryfikacji. Rozbieżność między deklarowaną wartością aktywów w sprawozdaniu a aktualnym stanem obciążeń jest możliwa i stanowi osobny sygnał ryzyka.
Bundesanzeiger może zawierać ogłoszenia o zdarzeniach korporacyjnych wcześniejszych niż aktualna Gesellschafterliste. Jeśli daty tych dokumentów się nie pokrywają, raport odnotowuje lukę czasową i podaje, który dokument jest nowszy.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Co obejmuje | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 |
Wpis w Handelsregister: forma prawna, siedziba, reprezentacja. Gesellschafterliste: wspólnicy, udziały. Sprawdzenie rejestru upadłości (insolvenzbekanntmachungen.de). Wynik w formacie PDF z datą pobrania. |
Sprawozdania finansowe. Analiza dokumentów złożonych do rejestru (umowa spółki, protokoły). Grundbuch. Zastawy na udziałach ukryte w treści dokumentów. |
| Standardowy | €990 |
Wszystko z poziomu Sygnał. Jahresabschlüsse z Unternehmensregister (dostępne roczniki). Bundesanzeiger: ogłoszenia obowiązkowe z ostatnich 5 lat. Analiza dokumentów złożonych do Handelsregister pod kątem zastawów i ograniczeń. Zestawienie rozbieżności między źródłami. |
Grundbuch i obciążenia rzeczowe nieruchomości. Weryfikacja tytułu własności nieruchomości. KBA (dane pojazdu i właściciela). Licencje branżowe (brak jednolitego rejestru federalnego). |
| Rozszerzony | €2200 |
Wszystko z poziomu Standardowy. Weryfikacja struktury grupy: spółki powiązane przez Handelsregister. Analiza wieloletnich sprawozdań finansowych (trend). Zestawienie wszystkich zidentyfikowanych obciążeń na udziałach. Raport narracyjny z mapą struktury właścicielskiej. |
Grundbuch i obciążenia rzeczowe nieruchomości — niedostępne bez berechtigtes Interesse. Dane osobowe wspólników spoza Gesellschafterliste. Ocena prawna ustalonych faktów. |
Handelsregister jest jawny i bezpłatny od 01.08.2022. Płaci się za zdjętą drogę: identyfikację spółki po nazwie lub adresie, pobranie właściwych dokumentów spośród wielu wersji, tłumaczenie z języka niemieckiego, weryfikację dat i spójności wpisów, pisemne oświadczenie o stanie na dzień weryfikacji.
Najczęstsze pytania
Czy można samodzielnie sprawdzić Handelsregister?
Tak — rejestr jest otwarty i bezpłatny. Wyzwanie to identyfikacja właściwej spółki (brak wyszukiwania po osobie), interpretacja dokumentów w języku niemieckim i ustalenie, która wersja Gesellschafterliste jest aktualna. Raport dokumentuje ten proces i podaje wynik z datą.
Czy raport zastępuje badanie notarialne przed zakupem?
Nie. Raport ustala fakty z rejestrów publicznych. Badanie notarialne i dostęp do Grundbuch wymagają odrębnej procedury z wykazaniem interesu prawnego. Oba elementy są komplementarne.
Jak długo trwa przygotowanie raportu?
Poziom Sygnał: do 3 dni roboczych. Poziom Standardowy: do 5 dni roboczych. Poziom Rozszerzony: do 8 dni roboczych. Termin liczony od potwierdzenia zlecenia i przekazania danych identyfikacyjnych spółki.
Czego raport nie ustali w żadnym wariancie?
Obciążeń rzeczowych nieruchomości wpisanych w Grundbuch — bez wykazania berechtigtes Interesse dostęp jest zamknięty. Raport wskazuje tę lukę wprost jako wynik weryfikacji, nie jako ograniczenie usługi.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.