Zakup nieruchomości za granicą wiąże się z ryzykiem, które nie wynika z ceny ani lokalizacji — lecz ze struktury właścicielskiej stojącej za aktywem. Wartość zabezpieczenia zależy od tego, kto faktycznie kontroluje nieruchomość, jakie obciążenia na niej ciążą i czy łańcuch tytułu jest kompletny. Raport ustala te fakty przed podpisaniem umowy.
Kąt analizy to collateral: ile realnie warte jest zabezpieczenie i co je już obciąża. Nie jest to ocena prawna — jest to zestawienie faktów z rejestrów urzędowych, które pozwala ocenić ryzyko przed zaangażowaniem kapitału.
- Co ustala raport
- Strukturę właścicielską aktywu, obciążenia rejestrowe, wpisy dotyczące dłużnika — z nazwą rejestru i datą weryfikacji dla każdego ustalenia.
- Warunek dostępu
- Różny w każdej jurysdykcji: od otwartych rejestrów publicznych po systemy wymagające krajowego identyfikatora lub oświadczenia o uzasadnionym interesie.
- Czego źródła nie pokazują
- Nieformalnych porozumień między współwłaścicielami, ustnych umów dotyczących użytkowania, obciążeń nieujawnionych w rejestrze — każde takie ograniczenie jest opisane w raporcie przed płatnością.
- Czas realizacji
- Zależy od jurysdykcji i dostępności rejestrów; podawany w ofercie indywidualnej po wskazaniu aktywu.
Struktura właścicielska jako element wyceny zabezpieczenia
Wartość zabezpieczenia nie jest tożsama z ceną rynkową nieruchomości. Nieruchomość obciążona zastawem, hipoteką lub roszczeniem osoby trzeciej ma inną wartość jako zabezpieczenie niż ta sama nieruchomość wolna od obciążeń. Raport ustala, które obciążenia są wpisane do rejestru, w jakiej kolejności i na czyją rzecz.
Struktura właścicielska określa, kto ma zdolność do rozporządzania aktywem. Jeżeli właścicielem jest spółka, raport sprawdza, czy w rejestrze handlowym widnieją wpisy ograniczające zarząd lub prawa reprezentacji. Jeżeli właścicielem jest osoba fizyczna, raport weryfikuje wpisy w rejestrze niewypłacalności i rejestrach zastawów dostępnych w danej jurysdykcji.
Łańcuch tytułu — kolejność wpisów właścicielskich — jest weryfikowany do poziomu, który umożliwia dany rejestr. Jeżeli łańcuch urywa się na poziomie spółki holdingowej w jurysdykcji nieujawniającej udziałowców, raport wskazuje dokładnie ten punkt i opisuje, dlaczego dalsze ustalenie jest niemożliwe ze źródeł publicznych.
Jak działa weryfikacja w praktyce — mechanizm, nie taryfikator
Każda jurysdykcja ma własny rejestr nieruchomości, własny rejestr spółek i własne systemy rejestracji obciążeń. Między nimi nie ma automatycznej synchronizacji. Raport łączy dane z co najmniej trzech warstw:
- Rejestr nieruchomości — tytuł, obciążenia hipoteczne, służebności, ograniczenia w rozporządzaniu.
- Rejestr handlowy właściciela — status prawny, reprezentacja, ograniczenia statutowe lub sądowe.
- Rejestr niewypłacalności i zastawów — postępowania upadłościowe, restrukturyzacyjne, wpisy zastawnicze dotyczące właściciela lub aktywu.
Warunki dostępu do każdej z tych warstw są różne. Część rejestrów jest jawna i bezpłatna — płaci się wtedy za zdjętą drogę: identyfikację właściwego rejestru, krajowy numer identyfikacyjny aktywu lub podmiotu, tłumaczenie i weryfikację elektroniczną dokumentu. Część rejestrów wymaga oświadczenia o uzasadnionym interesie lub pełnomocnictwa od uczestnika postępowania. Warunki są opisane w ofercie przed zleceniem.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżności między rejestrami są same w sobie wynikiem weryfikacji. Najczęstsze typy rozbieżności:
- Właściciel wpisany w rejestrze nieruchomości różni się od właściciela ujawnionego w rejestrze handlowym — może to oznaczać niezaktualizowany wpis lub nieuregulowaną sukcesję.
- Obciążenie hipoteczne widnieje w rejestrze nieruchomości, ale nie ma śladu kredytu w sprawozdaniach finansowych spółki — rozbieżność wymaga wyjaśnienia przed zamknięciem transakcji.
- Rejestr zastawów nie zawiera wpisu, ale umowa sprzedaży zawiera klauzulę pierwszeństwa na rzecz osoby trzeciej — klauzula umowna nie jest wpisem rejestrowym i nie jest widoczna w rejestrze.
Każda stwierdzona rozbieżność jest opisana w raporcie jako fakt — bez oceny prawnej jej skutków.
Granica tego, co pozwalają źródła
Rejestry publiczne ujawniają to, co zostało do nich wpisane. Nie ujawniają tego, co wpisane nie zostało. Umowy nieformalne, porozumienia między współwłaścicielami, obciążenia wynikające z prawa rodzinnego w jurysdykcjach bez obowiązku wpisu — żaden rejestr tego nie pokaże.
W wielu jurysdykcjach UE rejestry beneficjentów rzeczywistych są po wyroku TSUE C-37/20 zamknięte dla dostępu publicznego. Łańcuch właścicielski ustala się do poziomu, który jest dostępny. Raport wskazuje dokładnie, na którym poziomie łańcuch się urywa i z jakiego powodu — czy to ograniczenie rejestru, jurysdykcja nieujawniająca udziałowców, czy brak wpisu.
Granica tego, co pozwalają źródła, jest podana przed płatnością — nie po jej wniesieniu.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | €590 | Weryfikacja tytułu w rejestrze nieruchomości: właściciel, obciążenia hipoteczne, służebności ujawnione w rejestrze. Jeden rejestr, jedna jurysdykcja. Raport pisemny z datą weryfikacji i wskazaniem źródła. | Rejestr handlowy właściciela. Rejestr niewypłacalności. Rejestr zastawów. Łańcuch właścicielski powyżej poziomu wpisanego właściciela. Porównanie między rejestrami. |
| Standardowy | €990 | Tytuł i obciążenia w rejestrze nieruchomości. Status prawny właściciela w rejestrze handlowym: reprezentacja, ograniczenia, wpisy dotyczące zarządu. Sprawdzenie rejestru niewypłacalności właściciela. Raport pisemny z mapą źródeł i datami weryfikacji. | Rejestr zastawów (jeżeli odrębny od hipoteki). Weryfikacja łańcucha właścicielskiego powyżej bezpośredniego właściciela. Analiza dokumentów źródłowych spoza rejestrów publicznych. Ocena prawna ustalonych faktów. |
| Rozszerzony | €2200 | Pełny zakres Standardowego. Rejestr zastawów i obciążeń podatkowych dostępnych w jurysdykcji. Weryfikacja łańcucha właścicielskiego do poziomu, który umożliwiają rejestry publiczne — z opisem punktu, w którym łańcuch się urywa. Sprawdzenie listy sankcyjnych. Zestawienie rozbieżności między rejestrami. Raport pisemny z tabelą obciążeń i mapą struktury. | Informacje niedostępne w rejestrach publicznych. Ocena prawna ustalonych faktów. Reprezentacja w postępowaniach. Umowy i dokumenty niepubliczne. |
Struktura raportu — co jest w dokumencie
Każdy raport zawiera: nazwę i adres rejestru, z którego pochodzi każde ustalenie; datę weryfikacji; treść wpisu lub adnotację o jego braku; opis warunków dostępu do rejestru; wskazanie granicy, do której ustalenie jest możliwe ze źródeł publicznych.
Raport nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. Nie zawiera rekomendacji dotyczących transakcji. Nie zawiera prognoz dotyczących wartości aktywu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy raport zastępuje due diligence prawne?
Raport jest zestawieniem faktów z rejestrów urzędowych. Due diligence prawne obejmuje ocenę prawną tych faktów i ich skutków dla konkretnej transakcji. Są to dwa odrębne produkty.
Jak wskazać aktywo do weryfikacji?
Wystarczy adres nieruchomości lub numer działki w miejscowym rejestrze. Jeżeli właścicielem jest spółka — jej nazwa lub numer rejestrowy. Brakujące dane identyfikacyjne są ustalane w ramach zlecenia tam, gdzie to możliwe ze źródeł publicznych.
Co jeżeli rejestr w danej jurysdykcji nie jest dostępny zdalnie?
Warunki dostępu do rejestru są opisane w ofercie przed zleceniem. Jeżeli rejestr wymaga obecności lokalnej lub złożenia wniosku przez osobę z krajowym identyfikatorem, jest to wskazane — wraz z szacowanym czasem realizacji i ewentualnymi kosztami zewnętrznymi.
Czy raport obejmuje kilka jurysdykcji jednocześnie?
Raport Rozszerzony może obejmować więcej niż jedną jurysdykcję, jeżeli struktura właścicielska prowadzi do podmiotu zarejestrowanego w innym kraju. Zakres jest ustalany indywidualnie po wskazaniu aktywu.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.