Rumunia dysponuje siecią rejestrów urzędowych, które pozwalają ustalić, czy nieruchomość, spółka lub ruchomość jest wolna od obciążeń — zanim dojdzie do podpisania umowy lub uruchomienia finansowania. Poniżej opisano, co każdy rejestr pokazuje, z jakich źródeł pochodzi informacja i gdzie kończy się to, co można ustalić bez wejścia na drogę sądową.
- Rejestr gruntów i hipotek
- Cartea Funciară (księga wieczysta) prowadzona przez ANCPI ujawnia właściciela, hipoteki i służebności. Wyszukiwanie możliwe po numerze działki lub numerze księgi. Źródło: eterra.ancpi.ro · status dostępu weryfikowany 2026-06-03.
- Rejestr spółek
- Registrul Comerțului (ORC) ujawnia dane rejestrowe, kapitał, zarząd i bilanse roczne. Źródło: onrc.ro · status dostępu weryfikowany 2026-06-03.
- Rejestr zastawów na ruchomościach
- Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare (AEGRM) ujawnia zastawy rejestrowe na aktywach ruchomych. Wyszukiwanie po numerze identyfikacyjnym dłużnika lub opisie przedmiotu zastawu. Źródło: aegrm.ro · status dostępu weryfikowany 2026-06-03.
- Rejestr postępowań upadłościowych
- Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) publikuje ogłoszenia o postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych. Źródło: buletinul.ro · status dostępu weryfikowany 2026-06-03.
Zabezpieczenie na nieruchomości: co ujawnia Cartea Funciară
Cartea Funciară to rumuński odpowiednik księgi wieczystej. Każda nieruchomość ma przypisany numer działki ewidencyjnej i numer księgi. Rejestr ujawnia właściciela, kolejność wpisów hipotecznych, służebności, użytkowanie i ograniczenia rozporządzania nieruchomością. Wpis hipoteki jest konstytutywny — bez wpisu do księgi hipoteka nie powstaje wobec osób trzecich.
Wyszukiwanie w systemie e-Terra wymaga znajomości numeru działki lub numeru księgi wieczystej. Bez tego identyfikatora nie jest możliwe przeszukanie rejestru po samym adresie lub nazwisku właściciela. Ustalenie numeru działki wymaga odwołania się do ewidencji gruntów lub lokalnego urzędu katastralnego. Łańcuch dostępu: ewidencja gruntów → numer działki → numer księgi → treść Cartea Funciară.
Zastawy na aktywach ruchomych: AEGRM
Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare (AEGRM) to centralny rejestr zastawów na ruchomościach. Obejmuje zastawy na pojazdach, maszynach, zapasach, wierzytelnościach i innych aktywach niebędących nieruchomościami. Rejestr jest publiczny. Wyszukiwanie odbywa się po numerze identyfikacyjnym dłużnika (CUI dla spółek, CNP dla osób fizycznych) lub po opisie składnika majątkowego.
Wynik wyszukiwania pokazuje, czy na danym podmiocie lub składniku majątkowym ciążą zarejestrowane zastawy, kto jest wierzycielem zastawowym i w jakiej kolejności wpisy zostały złożone. Kolejność wpisów w AEGRM decyduje o pierwszeństwie zaspokojenia przy egzekucji. Sprawdzenie AEGRM przed nabyciem aktywów ruchomych jest standardowym elementem badania due diligence w Rumunii.
Rejestr spółek: Registrul Comerțului (ORC)
Registrul Comerțului prowadzony przez Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC) ujawnia dane rejestrowe spółek, oddziałów i przedsiębiorców jednoosobowych. Rejestr zawiera: firmę, formę prawną, siedzibę, numer identyfikacyjny (CUI), skład zarządu, udziałowców oraz złożone sprawozdania finansowe. Wyszukiwanie jest możliwe po nazwie spółki lub numerze CUI.
Sprawozdania finansowe za kolejne lata obrotowe są dostępne w rejestrze, jeśli spółka złożyła je w terminie. Brak złożonego sprawozdania jest sam w sobie informacją o ryzyku. Rejestr nie ujawnia natomiast wszystkich powiązań kapitałowych w strukturach wielopoziomowych — widoczna jest bezpośrednia warstwa udziałowców, nie dalsze ogniwa łańcucha własności.
Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne: BPI
Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI) to oficjalny biuletyn ogłoszeń o postępowaniach upadłościowych i restrukturyzacyjnych wszczętych wobec podmiotów zarejestrowanych w Rumunii. Każde wszczęte postępowanie jest obowiązkowo ogłaszane w BPI. Wyszukiwanie odbywa się po nazwie dłużnika lub numerze CUI.
Negatywny wynik wyszukiwania w BPI oznacza brak ogłoszonego postępowania w bazie. Nie oznacza natomiast braku złożonego wniosku, który jeszcze nie został opublikowany. Postępowania wszczęte przed wprowadzeniem systemu elektronicznego mogą nie być ujęte w cyfrowej bazie danych. Weryfikacja w BPI jest punktem wyjścia, a nie wyłącznym dowodem braku postępowania.
Listy sankcyjne i ograniczenia rozporządzania
Rumunia stosuje unijne rozporządzenia sankcyjne bezpośrednio. Weryfikacja podmiotu lub osoby fizycznej obejmuje sprawdzenie w unijnym wykazie sankcyjnym (EU Consolidated Sanctions List) prowadzonym przez OFAC i publikowanym przez Europejski Urząd ds. Finansowych. Aktywa podmiotów objętych sankcjami UE są zamrożone z mocy prawa — transakcja z takim podmiotem jest nieważna i może rodzić odpowiedzialność karną.
Krajowy Urząd Zapobiegania Spaniu (ONPCSB) prowadzi w Rumunii nadzór nad przestrzeganiem przepisów AML. Wpis podmiotu na liście sankcyjnej jest natychmiast skuteczny — nie wymaga odrębnej decyzji krajowego organu. Sprawdzenie listy sankcyjnej jest obowiązkowym elementem weryfikacji przed każdą transakcją powyżej progów ustawowych.
Granica tego, co pozwalają źródła
Cartea Funciară ujawnia wpisy zarejestrowane. Nie ujawnia roszczeń nieformalnych, praw wynikających z posiadania ani toczących się sporów sądowych, które nie zostały zabezpieczone wpisem. Ustalenie, czy nieruchomość jest przedmiotem postępowania sądowego, wymaga odrębnego sprawdzenia w systemach sądowych — rejestr gruntów tego nie pokazuje.
AEGRM ujawnia zastawy zarejestrowane. Zastaw nierejestrowy, umowne zakazy zbycia lub obciążenia wynikające z umowy pożyczki, które nie zostały wpisane do rejestru, nie są widoczne w AEGRM. Rejestr nie ujawnia też historii wycofanych wpisów w sposób, który pozwalałby ocenić wzorce zachowań dłużnika.
Struktura własności spółek w ORC jest widoczna na poziomie bezpośrednich udziałowców. Struktury z wielopoziomowymi holdingami zagranicznymi wymagają równoległego sprawdzenia rejestrów w jurysdykcjach, gdzie zarejestrowane są spółki nadrzędne. Rumuński rejestr nie zastępuje weryfikacji w tych jurysdykcjach.
Gdzie źródła się rozchodzą
Rozbieżności między ORC a AEGRM są możliwe, gdy spółka figuruje w rejestrze handlowym jako aktywna, a jednocześnie na jej aktywach ciążą zastawy wskazujące na trudności płynnościowe. Sama aktywność rejestrowa nie świadczy o kondycji finansowej. Weryfikacja obu rejestrów łącznie pozwala wychwycić tę niespójność.
Rozbieżność między BPI a ORC pojawia się, gdy wniosek o ogłoszenie upadłości został złożony, ale postępowanie nie zostało jeszcze opublikowane w biuletynie. W tym oknie czasowym spółka figuruje w ORC jako aktywna, a BPI nie pokazuje żadnego postępowania. Sprawdzenie akt sądowych w odpowiednim trybunale handlowym jest jedynym sposobem na wykrycie złożonego, ale nieopublikowanego jeszcze wniosku.
Często zadawane pytania
Czy można sprawdzić nieruchomość w Rumunii bez znajomości numeru księgi wieczystej?
Bezpośredni dostęp do Cartea Funciară wymaga numeru działki ewidencyjnej lub numeru księgi. Ustalenie tych numerów jest możliwe przez ewidencję gruntów (cadastru) lub lokalny urząd katastralny. Etap ustalenia identyfikatorów jest odrębnym krokiem poprzedzającym sprawdzenie w rejestrze.
Czy brak wpisu w AEGRM oznacza, że aktywo jest wolne od obciążeń?
Brak wpisu w AEGRM oznacza brak zarejestrowanego zastawu. Nie wyklucza istnienia zastawów umownych bez rejestracji, zakazów zbycia wynikających z umów kredytowych ani roszczeń z tytułu leasingu. Pełna weryfikacja wymaga analizy dokumentacji kontraktowej dotyczącej danego aktywa.
Jak szybko można uzyskać wynik weryfikacji?
Czas uzyskania wyników zależy od liczby rejestrów objętych zleceniem, dostępności identyfikatorów i ewentualnych opóźnień po stronie systemów rejestrowych. Ramy czasowe ustalane są indywidualnie na etapie przyjęcia zlecenia.
Czy weryfikacja obejmuje powiązane spółki holdingowe poza Rumunią?
Rumuńskie rejestry pokazują bezpośrednią warstwę udziałowców. Weryfikacja spółek nadrzędnych zarejestrowanych w innych jurysdykcjach wymaga równoległych zapytań do odpowiednich rejestrów zagranicznych. Zakres weryfikacji ustala się przed rozpoczęciem zlecenia.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.