Austriacka transakcja zabezpieczona nieruchomością lub udziałami w spółce wymaga weryfikacji z trzech rejestrów: Firmenbuch, Grundbuch i Ediktsdatei. Każdy z nich odpowiada na inne pytanie. Razem pozwalają ocenić, ile zabezpieczenie jest warte i co je już obciąża.
- Rejestr spółek (Firmenbuch)
- Pełny odpis Firmenbuchauszug kosztuje 4,63–4,89 EUR netto przez autoryzowane Verrechnungsstellen; dostęp możliwy dla podmiotów zagranicznych. Źródło: JustizOnline · dane na 12.08.2026.
- Rejestr gruntów (Grundbuch)
- Dostęp ograniczony. Wpis zawiera właściciela, hipoteki i inne obciążenia rzeczowe. Warunki dostępu dla zagranicznego wnioskodawcy wymagają weryfikacji z rejestratorem.
- Rejestr niewypłacalności (Ediktsdatei)
- Jawny i bezpłatny. Zawiera ogłoszenia o wszczęciu postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego. Źródło: Ediktsdatei (Justiz.gv.at).
- Kąt analizy
- Zabezpieczenie: co obciąża aktywo i jaka jest realna wartość kolateralu przed transakcją.
Firmenbuch — co ujawnia rejestr spółek
Firmenbuch to austriacki rejestr handlowy prowadzony przez sądy. Zawiera dane o formie prawnej spółki, siedzibie, kapitale zakładowym, wspólnikach i organach. Dla nabywcy weryfikującego zabezpieczenie kluczowe są: aktualna struktura właścicielska, wpisy o ograniczeniach rozporządzania udziałami oraz informacje o pełnomocnictwach.
Aktueller Teilauszug — skrócony odpis bieżący — jest dostępny bezpłatnie po zalogowaniu w portalu JustizOnline. Pełny Firmenbuchauszug kosztuje 4,63–4,89 EUR netto i pobiera się go przez autoryzowane Verrechnungsstellen. Przy złożeniu wniosku przez sąd opłata wynosi 19 EUR. Dokumenty rejestrowe — sprawozdania finansowe (Jahresabschluss), statut, protokoły — są płatne osobno w tym samym portalu.
Zagraniczny wnioskodawca ma dostęp do rejestru. Bariera praktyczna to rejestracja w portalu i znajomość krajowego identyfikatora spółki (Firmenbuchnummer). Bez tego numeru wyszukiwanie po nazwie może zwrócić wiele wyników dla podobnych firm.
Grundbuch — rejestr gruntów i obciążeń rzeczowych
Grundbuch rejestruje prawo własności nieruchomości, hipoteki (Hypotheken), prawa służebności i inne obciążenia rzeczowe. Dla oceny zabezpieczenia hipotecznego jest to rejestr pierwszorzędny: pokazuje kolejność wierzytelności zabezpieczonych na tej samej nieruchomości.
Dostęp do Grundbuch jest ograniczony. Warunki dostępu dla zagranicznego wnioskodawcy — w tym wymóg wykazania uzasadnionego interesu — wymagają weryfikacji z właściwym sądem rejonowym (Bezirksgericht) przed złożeniem wniosku. Wyszukiwanie odbywa się po numerze ewidencyjnym działki (Einlagezahl) i numerze gminy katastralnej (Katastralgemeinde), nie po adresie.
Pełny wpis gruntowy (Grundbuchsauszug) zawiera trzy działy: A (własność), B (obciążenia osobowe) i C (obciążenia rzeczowe, w tym hipoteki). Dział C jest kluczowy dla analizy kolateralu: ujawnia kwotę i kolejność każdej hipoteki.
Ediktsdatei — rejestr ogłoszeń o niewypłacalności
Ediktsdatei publikuje ogłoszenia o wszczęciu postępowań upadłościowych i restrukturyzacyjnych w Austrii. Rejestr jest jawny i bezpłatny. Wyszukiwanie możliwe po nazwie podmiotu lub numerze identyfikacyjnym.
Ten rejestr jest jawny i bezpłatny. Płaci się za zdjętą drogę: rejestrację, krajowy identyfikator, język, podpis elektroniczny, oświadczenie o uzasadnionym interesie.
Wynik negatywny w Ediktsdatei nie wyklucza trwającego postępowania. Rejestr obejmuje ogłoszenia, nie wszystkie czynności procesowe. Wniosek złożony, ale jeszcze nieogłoszony, nie pojawi się w wynikach wyszukiwania.
Granica tego, co pozwalają źródła
Firmenbuch ujawnia strukturę właścicielską do poziomu bezpośrednich wspólników. Jeśli wspólnikiem jest spółka holdingowa z innej jurysdykcji, dalszy łańcuch własnościowy wymaga odrębnej weryfikacji w tamtym rejestrze. Austria wdrożyła unijny rejestr beneficjentów rzeczywistych (Wirtschaftliche Eigentümer Register), jednak po wyroku TSUE C-37/20 dostęp publiczny do tego rejestru jest ograniczony. Ustalenie beneficjenta rzeczywistego przez zagranicznego wnioskodawcę bez wykazania uzasadnionego interesu może być niemożliwe.
Grundbuch pokazuje obciążenia wpisane. Obciążenia umowne nieujawnione w rejestrze — zastawy finansowe, cesje wierzytelności, zabezpieczenia powiernicze — nie pojawią się we wpisie. Wartość rynkowa nieruchomości nie wynika z rejestru: wymaga odrębnej wyceny.
Ediktsdatei nie obejmuje postępowań wszczętych przed datą cyfryzacji ani postępowań zagranicznych dotyczących tego samego dłużnika. Brak wpisu nie jest zaświadczeniem o braku postępowania.
Gdzie źródła się rozchodzą
Spółka może być wpisana jako właściciel nieruchomości w Grundbuch, a jednocześnie mieć wszczęte postępowanie upadłościowe widoczne w Ediktsdatei. W takim przypadku prawo do rozporządzania nieruchomością jest ograniczone przez syndyka. Rozbieżność między wpisem własnościowym a statusem procesowym dłużnika jest wynikiem samym w sobie — nie błędem rejestrów.
Dane finansowe w Firmenbuch (Jahresabschluss) mogą być nieaktualne. Termin złożenia sprawozdania rocznego w Austrii upływa dziewięć miesięcy po zakończeniu roku obrotowego. Spółka może być zarejestrowana jako aktywna, a jej ostatnie sprawozdanie — sprzed ponad roku.
Co obejmuje każdy poziom
| Poziom | Cena | Zakres | Nie obejmuje |
|---|---|---|---|
| Sygnał | 710 EUR | Odpis z Firmenbuch (aktualny i pełny); sprawdzenie Ediktsdatei dla podmiotu i wspólników bezpośrednich; raport z ustalonych faktów z beidzem źródła i datą weryfikacji | Grundbuch; dokumenty rejestrowe (statut, sprawozdania); łańcuch własnościowy powyżej poziomu bezpośredniego |
| Standardowy | 1 500 EUR | Zakres Sygnału + wniosek o Grundbuchauszug (własność, hipoteki, obciążenia rzeczowe); sprawdzenie Ediktsdatei dla podmiotów w łańcuchu do drugiego poziomu; Jahresabschluss z ostatnich dwóch lat dostępny w Firmenbuch | Wycena rynkowa nieruchomości; beneficjent rzeczywisty poza Firmenbuch; postępowania zagraniczne dotyczące dłużnika |
| Rozszerzony | 3 400 EUR | Zakres Standardowego + analiza dokumentów rejestrowych (statut, uchwały, pełnomocnictwa); weryfikacja obciążeń we wszystkich dostępnych rejestrach krajowych; zestawienie rozbieżności między źródłami z opisem każdej luki; raport z sekcją „gdzie łańcuch się urywa i dlaczego" | Porady prawne; ocena prawna ustalonych faktów; wycena; reprezentacja w postępowaniu |
Najczęściej zadawane pytania
Czy zagraniczny podmiot może samodzielnie uzyskać odpis z Firmenbuch?
Tak. JustizOnline udostępnia Firmenbuch dla podmiotów zagranicznych. Barierą praktyczną jest rejestracja w portalu i znajomość Firmenbuchnummer. Bez tego numeru wyszukiwanie może być niejednoznaczne.
Co oznacza ograniczony dostęp do Grundbuch?
Grundbuch nie jest rejestrem otwartym w takim sensie jak Firmenbuch. Dostęp wymaga wykazania uzasadnionego interesu prawnego lub faktycznego. Warunki i procedura są ustalane przez właściwy sąd rejonowy. Raport na poziomie Standardowym i Rozszerzonym obejmuje złożenie wniosku z wymaganą dokumentacją.
Czy brak wpisu w Ediktsdatei jest potwierdzeniem wypłacalności?
Nie. Ediktsdatei zawiera ogłoszenia, nie zaświadczenia. Postępowanie wszczęte, lecz jeszcze nieogłoszone, nie pojawi się w wynikach. Raport opisuje tę granicę wprost.
Jak zamówić raport?
Zapytanie należy kierować na adres info@kordeckipartners.com. W wiadomości należy podać nazwę podmiotu, numer rejestrowy (jeśli znany) i adres nieruchomości (jeśli dotyczy). Raport przygotowywany jest po potwierdzeniu zakresu.
Zastrzeżenie: Niniejszy raport stanowi zestawienie faktów z rejestrów urzędowych i źródeł publicznych. Ma charakter wyłącznie informacyjny, nie stanowi porady prawnej i nie zawiera oceny prawnej ustalonych faktów. KORDECKI & Partners nie ponosi odpowiedzialności za działania podjęte lub zaniechane na podstawie tego materiału. W sprawie konkretnej sytuacji prosimy o kontakt: info@kordeckipartners.com.